Договор найма жилого помещения

    Отдельным категориям граждан сверх нормы  жилой площади предоставляется  дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы , размер дополнительной площади может быть увеличен до 20 кв.м. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством.

1.3.Форма  договора найма  жилого помещения

    Согласно  ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).

    В отличие от договора социального  найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма  жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого  найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.

    Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п.2 ст.677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное. По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. ¹

    Не  позднее, чем за три месяца до истечения  срока договора найма жилого помещения  наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора найма наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

    Если  наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

    Согласие  на сделку дается письменно, если необходимо можно оформить доверенность.

    В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью  признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.

    Доверенность  является односторонней сделкой  и удостоверяется нотариусом по общим  правилам удостоверения сделок (устанавливается  личность доверителя и определяется его дееспособность)

    Лицо, выдавшее доверенность, именуется доверителем, а лицо, на имя которого выдана доверенность – доверенным лицом. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично  совершать те действия, на которые  оно уполномочено. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность, а лицо, которому доверенность выдана, отказаться от нее. При нотариальном удостоверении договора найма жилого помещения в доме, который принадлежит гражданину на праве личной собственности, обязательно должны быть предоставлены справка бюро технической инвентаризации и документ о принадлежности жилого дома либо квартиры в многоквартирном жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков наймодателю. ¹ Для удостоверения от имени члена жилищно-строительного кооператива договора найма жилого помещения, предоставленного ему в доме кооператива, необходимо предоставить письменное согласие на это правления кооператива, а также совершеннолетних членов семьи наймодателя.

    При удостоверении договоров поднайма жилых помещений необходимы:

    — письменное согласие наймодателя о  сдаче помещения в поднаем;

    — письменное согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя о сдаче  помещения;

    — охранное свидетельство (броня), выданное органом местной исполнительной власти, в случае сдачи в наем всего помещения при временном выезде нанимателя;

    — выписка из расчетной книжки или  извещение жилищно-эксплуатационной организации о размере квартирной платы и платы за коммунальные услуги, причитающихся с нанимателя.

    Согласно  новому ГК РФ (ст.672) в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем-жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями.

    Вопрос  о соотношении ордера на жилое  помещение и договора найма жилого помещения много раз затрагивался в юридической литературе. Так, широко распространена точка зрения, согласно которой право на жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: административные акты (решения местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения. Другие считают, что жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина-ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора. ¹

    Таким образом, на основании названных выше юридических фактов (ордера, договора найма) возникает не одно жилищное правоотношение и право на жилую площадь, а множество жилищных правоотношений. Ордер представляет собой административный акт, который выдается только на основании решения органа местной администрации и только на вселение в жилое помещение социального использования.

1.4 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

    Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором  стороны имеют права и несут  обязанности. В договоре коммерческого  найма права и обязанности  сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

    Основная  обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося  объектом договора. Предоставляемое  наймодателем нанимателю жилое помещение  имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

    Наймодатель считается исполнившим свою обязанность  по передаче нанимателю жилого помещения  надлежащим образом в случаях, если оно: будет передано свободным; пригодно для проживания и благоустроено; помещение должно быть отремонтировано, оборудование исправно, коммуникации (газ, вода, электроэнергия) подведены, санитарные и технические нормы соблюдены. В договоре найма жилого помещения могут быть предусмотрены и более высокие требования пригодности.¹

    Если  весь жилой дом сдается одному нанимателю, обязанности по надлежащей эксплуатации жилого дома возлагаются  на самого нанимателя. Под эксплуатацией  следует понимать использование жилого дома, его подсобных помещений, придомовой территории, подвальных и чердачных помещений по их назначению и в соответствии с установленными техническими и санитарными нормами. Предоставление коммунальных услуг означает, что наймодатель обязан обеспечивать подачу воды, электроэнергии, газа, нормальную работу лифтов, канализации, мусоропровода, вывоз твердых бытовых отходов, уборку тамбуров, лестниц. Наймодатель обязан осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома.

    Производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, если иное не установлено  договором найма. Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем  капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным техническим нормам. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки определяемые нормативными актами города Курска. Внутриквартирный текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение года в наем. Кроме того, риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.¹

    Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в  наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

    Обязанности нанимателя жилого помещения изложены в статье 678 ГК РФ. Анализ данной статьи позволяет сделать следующие выводы. Наниматель должен не нарушать целевое назначение жилого помещения – оно должно использоваться только для проживания. Наниматель обязан обеспечить сохранность помещения. Иначе говоря, оно должно быть сохранено в первоначальном состоянии (с учетом естественного износа), пригодно для проживания; должно быть сохранено не только само помещение, но и находящиеся в нем оборудование (сантехника, электрическое, газовое), а также устройства, общее имущество в многоквартирном доме. Кроме того, наниматель обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. Надлежащим считается обеспечивающее возможность использовать его по договору найма с учетом прямого назначения. Это тесно связано с обязанностью нанимателя по осуществлению текущего ремонта. Нанимателю запрещено производить переустройство жилых помещений. Это означает, что наниматель не вправе без согласия наймодателя и без соблюдения установленного порядка производить перестройку жилого помещения, связанную с изменением его размера, функционального назначения, сносом или разборкой межкомнатных перегородок, разборкой вентиляционных и вытяжных шкафов, постройкой дополнительных перегородок, соединением разных комнат дополнительными дверями. Сроки квартплаты обычно определяются в самом договоре найма. По общему правилу наниматель обязан самостоятельно вносить плату. Собственно коммерческий наем и имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенных доходов за счет платы за жилье и коммунальные платежи. По раннее действовавшему законодательству извлечение таких «нетрудовых доходов», если это носило систематический характер, могло повлечь за собой для наймодателя неблагоприятные последствия, вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома либо части дома. Ныне действующее законодательство коренным образом изменило таким образом изменило такое положение, предоставив собственнику свободно распоряжаться своим имуществом. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором найма не предусмотрены и иные правила. Что касается уплаты коммунальных платежей, то их по общему правилу вносит именно наниматель. Лишь в случаях, особо оговоренных в договоре найма, эта обязанность возлагается на наймодателя.

    С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст.679 ГК РФ). В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.