Договор найма жилого помещения

    В п. 4 ст. 687 ГК названы еще два основания  расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке: когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо они систематически нарушают права и интересы соседей. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций.

    Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений. Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.

    В ГК РФ (ст.688) определяются последствия  расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения  договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.¹

    И, наконец, как наймодатель, так и  наниматель могут обратиться в суд  с требованием о расторжении  договора найма, если помещение стало  непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма. Гражданский кодекс устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ): выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полное освобождение жилого помещения.

    Основания расторжения договора найма жилого помещения и договора социального  найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих  с ним лиц в основном одни и те же (ст. 98 ЖК). Однако порядок выселения имеет принципиальные отличия. Так, согласно ст. 15 Закона об основах федеральной жилищной политики выселение граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма, за невнесение платы в течение шести месяцев может быть произведено лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Особенностью является и то, что в силу ст. 98 ЖК в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать. К характеристике договора, безусловно, относятся положения о сроке договора.

    Предполагается, что по социальному найму помещение  предоставляется для постоянного (бессрочного) проживания, а по коммерческому  найму - лишь для временного (чч.5, 6 ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Максимальный срок действия договора коммерческого найма определяется в пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). С тем фактом, что жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется в постоянное пользование и владение, связано правило, по которому договор социального найма можно заключить практически один раз в жизни.

    В соответствии с ЖК наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть  договор найма. Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя, не предупреждая заблаговременно об этом наймодателя. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан.

    В ст.10 ЖК закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен  из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Расторжение договора найма не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается только по основаниям, установленным законом. Конституционный Суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч.1 ст.90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора».¹

    Возможно  выселение граждан в связи  со сносом жилых домов государственного, муниципального или общественного  жилищных фондов обычно связано с  осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов.

    Выселение без предоставления жилого помещения  производится, если наниматель, члены  его семьи или другие совместно  проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения статей ЖК является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.¹

    Жилищный  кодекс предусмотрел последствия признания  ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц: эти лица подлежат выселению без предоставления другого  жилого помещения. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    Провозглашение  в Конституции РФ (ст.40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов в самостоятельную комплексную отрасль. Понятие “жилищные отношения” охватывает весьма широкий круг общественных отношений. Прежде всего, это отношения, связанные с пользованием жилищем.

    Отношения пользования жилыми помещениями  – основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Поэтому эти правоотношения представляют собой разновидность гражданского правоотношения. Например, правоотношения нанимателя с наймодателем носят характер обязательных правоотношений. В работе подробно рассмотрены отношения возникающие по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма. Они подразделяются на две группы:

    1)отношения  найма жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищных фондах  социального использования (социальный  наем).

    2)отношения  найма жилых помещений в домах  граждан и организаций, осуществляемого,  как правило, на коммерческих  началах (коммерческий наем).

    Для таких отношений характерен гражданско-правовой метод регулирования. Вместе с тем  предоставление в пользование жилых  помещений производится главным  образом на основании норм административно-правового  характера. Одной из особенностей отношений пользования жилищем является то, что они носят стабильный характер. Закон предусматривает ряд важных положений, направленных на дальнейшее повышение устойчивости, стабильности жилищных отношений найма жилых помещений, в которых удовлетворяется, как правило, не временная, а постоянная потребность в том или ином жилище.

    Важнейшим принципом жилищного права является принцип доступности для граждан  условий найма жилых помещений. Содержание этого принципа выражается в том, что гражданин может  реализовать свое право на жилище различными способами, в том числе на основе договоров социального и коммерческого найма. В настоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов, сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре.

    Нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого  найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.

    Автор не случайно сделал такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природу  договора социального найма жилья  и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческий характер.

    В качестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процесс  обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать  в себя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом Жилищном кодексе.

Список  использованной литературы

Основные  нормативные акты:

1. Конституция Российской Федерации .М.: Юрид. лит., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.ч.1, 2 М.:Юрид.лит.,2008. 665с.

Литература:

3. .Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.:Юрид. лит., 2006. 320с.
4. Гражданское право: Учебник. В 2 т./Под ред. Е. А. Суханова. М.: БЕК, 2007. 670с.
5. Гражданское право. Учебник /Под. ред. Ю.К. Толстого , А.П. Сергеева. М.: ТЕИС, 2006. 634с.
6. Жилищное право. Учебник. Седугин П.И.-2-е изд., перераб. и доп.- М.: Издательство НОРМА, 2006. 280 с.
7. Жилищное законодательство. Комментарий /Отв. ред. В. Ф. Яковлев П.И.Седугин. М.: Юрид.лит., 2009. 314с.
8. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов /Сост. П.В.Крашенинников , Г.А.Славинская, Е.Г.Федосова.М.:2009. 416с.
9. Зинчук Э. Договор найма жилого помещения. М., 2008. 196с.
10. Крашенинников П.В. Наем жилого помещения /Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2008. 460с.
11. Калачева С.А., Пустозерова В.М., Сиротина И.А. Договор. М.: «Издательство «ПРИОР», 2008. 216с.
12. Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда /Вестник МГУ. «Право». 2009. №6
13. Потеркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа : Правовая экспертиза /Хозяйство и право. 2009. №4
14. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ /Гуев А. Н.-М.:ИНФРА. М, 2008. 634с.
15. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. Издание 3-е , дополненное и переработанное / Гуев А.Н.-М.: ИНФРА 2008. 518с.
16. Скрипко В.Р. Право граждан РФ на жилище / Государство и право. М.:2007. №2
17. Смирнов В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений).-М.: Издательство «ИНФРА», 2008. 274с.
18. Толстой Ю. К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 2006. 311с.