Договор найма жилого помещения

    Содержание 
 

    Введение  ………………………………………………….…………………...….3

    1. Понятие и виды  договора найма жилого помещения…………………....4

    2. Договор социального найма жилого помещения …………………...……7

    3. Договор коммерческого найма жилого помещения…...………………..14

    4. Расторжение договора найма жилого помещения…………...………….18

    Заключение …………………………...………………..……………………….23

    Список  источников и литературы.…………………..………………………24 

1. Понятие и виды договора найма жилого помещения.

    Договор представляет собой важнейшее средство регулирования гражданско-правовых отношений. Заключение договора ведет к установлению юридической связи между его участниками. Договор – это прежде всего юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление,  изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей). Договором является также обязательственное правоотношение, возникающее из соглашения сторон. Под договором понимается сам документ, то есть письменный текст соглашения.

    По  договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

    Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

    ГК РФ выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".

    Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные  договоры имеют определенные общие  черты. И тот, и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров («Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме», -  ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей (п. 1 - 3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

    Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального  использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

    Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок  для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

    Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, а договор социального  найма, в сущности, представляет собой  квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и  обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК РФ, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1 - 3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК РФ и Жилищном кодексе РФ). Основное значение имеет содержащееся в пункте 3 статьи 672 ГК РФ положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством. 

     2. Договор социального найма жилого помещения. 
 

    Договор социального найма заключается  только на основании выданного гражданину ордера. Жилищно-эксплуатационная организация  не может предоставить жилое помещение  лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

    Вопрос  о соотношении ордера и договора социального найма был и остается спорным в литературе по жилищному праву.

    Широкое распространение получил взгляд, согласно которому право пользования  жилым помещением возникает из сложного фактического состава, включающего  и ордер, и заключенный на его  основе договор найма жилого помещения. Некоторые авторы включают в этот сложный состав и другие юридические факты: решение о предоставлении жилого помещения, выдача ордера, вселение ордеродержателя в указанное в ордере помещение, заключение письменного договора найма жилого помещения. Авторы изложенной точки зрения допускают ошибку, когда считают, что перечисленные юридические факты в совокупности порождают одно жилищное правоотношение, которое постепенно (иногда в течение 15 - 20 и более лет) формируется и наполняется содержанием после наступления каждого из юридических фактов, входящих в сложный фактический состав. Трудно согласиться, что с самими этими фактами не связаны какие-либо юридические последствия, и что они представляют собой что-то вроде "строительного материала" для достижения главного результата - рождения жилищного правоотношения, под которым сторонники изложенного взгляда разумеют правоотношение найма жилого помещения.

    Представляется  правильной разработанная в литературе концепция, согласно которой правоотношение найма жилого помещения и, соответственно, право пользования жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Что же касается таких фактов, как решение о предоставлении жилого помещения, ордер, вселение в жилое помещение, то каждый из них (в особенности ордер), как было показано, влечет возникновение самостоятельного жилищного правоотношения, которое имеет свой субъектный состав, свое содержание и все другие атрибуты. В литературе такое решение данного вопроса впервые было предложено Ю.А. Мехтиевым.

    Следует признать, что пока договор социального  найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на наличие  у него ордера, нет права пользования  указанным в ордере помещением, нет  обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.

    Вместе  с тем следует иметь в виду, что ордер - порождение жилищной нужды. В условиях крайнего дефицита жилья  он использовался для легитимации того, кто из тысяч нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан может получить жилое помещение и заключить договор на пользование им. С переходом к рыночным отношениям в жилищной сфере ордер будет использоваться лишь при предоставлении жилья малоимущим и другим социально не защищенным категориям граждан, т.е. в достаточно редких случаях.

    Договор социального найма, как правило, заключается в устной форме и  путем совершения конклюдентных  действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.

    Представляется, что письменная форма должна быть внедрена и в практику заключения договоров социального найма с учетом ее преимуществ.

    Несоблюдение  предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 1 и 2 ст. 162 ГК РФ).

    В отличие от договора коммерческого  найма договор социального найма  является бессрочным, т.е. не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге произошло бы повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда.

    Наймодателем  и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

    Совместно с нанимателем обычно проживают  супруг, дети, родители и другие члены  семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи.

    Стороны в договоре социального найма  предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, - в ордере. Ордер адресован прежде всего будущему наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация - жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т.п. Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

    Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер. Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи.

    В случае выбытия нанимателя или его  смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем  становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего - по соглашению между ними. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

    Объектом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.