Договор социального найма жилого помещения

Министерство  образования  и  науки РФ.

Ивановский  государственный  университет 
 
 
 
 
 
 
 
 

Кафедра гражданского  права,  процесса  и основ предпринимательской деятельности 

Реферат

по  дисциплине « жилищное  право» на  тему: 

« Договор  социального  найма жилого  помещения» 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Работу  выполнила студентка

3  года обучения юридического  факультета  ускоренного курса  обучения  Габалиня  Я.Э.

Работу  проверил (а) _________ 
 
 
 
 
 
 
 

      Иваново,  2008

Содержание  работы. 

Введение               стр. 3-5 

1. Виды договоров   найма жилого  помещения, основные  отличия           стр. 5-8 

2. Предоставление  жилого помещения по договору социального найма     стр. 8-10 

3. Договор социального найма, права и обязанности сторон                         стр. 10-12 

4. Расторжение и прекращение договора социального найма                        стр. 12-14 

Заключение                 стр. 14 

Список  нормативных  документов и использованной  литературы           стр. 15 

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение. 

       До начала ХХ в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества.

    В досоветской России отсутствовало детальное регулирование договора найма жилого помещения. «В Своде законов гражданских Российской империи имелась глава II "О найме имуществ и отдаче оных в содержание". Предметом соответствующего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. О "помещениях, нанятых для жилья и иных целей" в Своде имелось лишь два упоминания. В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества»¹ 

      Свод законов гражданских не  содержал понятия имущественного найма. Д.И. Мейер под имущественным наймом понимал договор, по которому «одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение. К существенным составным элементам имущественного найма он относил: лица договаривающиеся, предмет найма, срок и вознаграждение за наем»² 

    В проекте Гражданского уложения в  книге пятой об имущественном  найме предусматривалось определенное количество статей, посвященных договору найма жилого помещения. Предпосылки для выделения норм, регулирующих наем жилого помещения, в самостоятельный правовой институт сложились в России после победы Октябрьской революции 1917 г, когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищного фонда от "богатых" слоев населения - "бедным"   право собственности на жилье заменялось жилищным наймом.

      Очень быстро основная часть жилищного фонда стала государственной, государство сдавало ее гражданам по договору найма. Нормативное регулирование соответственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по существу договор имущественного найма по поводу одного объекта - жилья - на границу частного и публичного права.  

    Период  с 1917 г. по 1921 г., в который «происходила перестройка капиталистической системы отношений в жилищной сфере в иную путем муниципализации и конфискации жилья у его собственников для передачи в собственность государству и в пользование пролетариату, вошел в историю под названием "великий жилищный передел"³   В целом по стране «в результате "жилищного передела" в руках местных Советов оказалось 18% жилых домов в городах и рабочих поселках общей площадью около 70 млн. кв. м. Это были наиболее ценные жилые дома»⁴  

      В то же время в первые  годы существования у Советского государства не было практики управления жилищным фондом. Управление муниципализированными жилыми домами осуществлялось домовыми комитетами, которые избирались на общих собраниях жильцов. 

    Таким образом, шаги, сделанные советской властью впервые три года ее существования в области решения жилищной проблемы, привели к снижению роли договора в системе жилищных отношений и замене его административным распределением.

    Такая позиция законодателя, на наш взгляд, объясняется тем, что за годы Гражданской войны жилищный фонд страны сократился.   В то же время была упразднена частная собственность в городских поселениях на большую часть жилых помещений и различные формы предпринимательства в жилищной сфере.   Государство, истощенное Гражданской войной, не имело средств для ведения жилищного строительства. В то же время продолжала развиваться система распределения жилья государством. Ее развитию способствовало создание так называемого коммунального жилищного фонда. 

    В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о договоре найма жилого помещения все еще расположены в главе "Имущественный наем". В соответствии со ст. 152 по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. При этом в ст. 156 прямо выделялась специфика имущественного найма, если объектом договора выступали жилые помещения, а субъектами - определенные категории граждан: "В тех случаях, когда нанимателями являются... наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилого помещения автоматически возобновляется на тех же условиях на неограниченный срок независимо от согласия наймодателя".¹ Устанавливались пределы платы за нанимаемое жилое помещение (ст. 166). Кроме того, предусматривались случаи расторжения договора найма жилого помещения, если наниматель жилого помещения своим поведением делал невозможным совместное проживание либо не уплачивал квартирную плату (ст. 171).

      В период с 1922 г. по 1937 г. порядок и условия возникновения отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями, их характер, права и обязанности субъектов, зависели от того, к какому жилищному фонду принадлежит жилое помещение, в котором возникает данное правоотношение.

    Постановлением  от 17 октября 1937 г. был установлен также  порядок предоставления и пользования  государственным жилищным фондом, остающимся в управлении местных Советов и государственных предприятий, учреждений и общественных организаций.

    Свободные жилые помещения в домах местных  Советов стали предоставляться  в пользование граждан исключительно  по распоряжениям (ордерам) жилищного  управления отдела коммунального хозяйства местного Совета. Свободные жилые помещения в домах государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также домах, арендованных ими, предоставлялись в пользование их работников распоряжением администрации этих учреждений, предприятий и организаций.

    В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержалась гл. 28 "Договор найма  жилого помещения" Впервые законодательно устанавливающая системную, последовательную регламентацию соответствующих отношений. В частности, предусматривались: понятие договора найма жилого помещения, регламентация предоставления жилья, права и обязанности нанимателей и наймодателей, изменение и прекращение договора. О.С. Иоффе отмечал, что "именно проводимая Советским государством в области жилищного найма особая политика вызвала необходимость отделить его от имущественного найма и в системе правового регулирования" ²

      Ни в ГК РСФСР 1922 г., ни в  Законе от 17 октября 1937 г. цель  пользования жилым помещением, предоставленным  гражданам, определена не была, и из этого можно сделать вывод, что впервые приоритет потребительского начала в функциональном назначении наемного жилья над коммерческим нашел свое законодательное закрепление в ГК РСФСР 1964 г.

    С принятием Жилищного кодекса  РСФСР 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК РСФСР утратила свое действие. В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей,  непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выделение правовых норм из договора имущественного найма договора, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специального закона, но и происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в Гражданском кодексе РСФСР и подзаконных актах.

    Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. также содержал ряд норм, посвященных договору найма жилого помещения. Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, закон во многом стал источником для подготовки соответствующих положений современных ГК и ЖК.

    Глава 35 ГК РФ, думается, стала первым шагом к новой кодификации как правовых норм, связанных с договором найма жилого помещения, так и в целом жилищного законодательства. В новом ЖК РФ разд. III полностью посвящен договору социального найма.

    Основным  договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

    В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма  жилого помещения  - договор социального найма и договор найма жилого помещения - договор коммерческого найма. Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

 

1. Виды договоров   найма жилого  помещения, основные  отличия. 

    Отношения сторон по договорам найма регулируются гражданским и жилищным законодательством.

    Статья 671 ГК РФ предусматривает, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем»¹.

    Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального  и коммерческого найма. Целью  договора найма жилого помещения,  независимо от его разновидности,  всегда является удовлетворение потребности  нанимателя, физического лица,  в жилье.

    Но  гражданское законодательство рассматривает  только общие вопросы, связанные  с договором социального найма. Правила его заключения и исполнения регулируются нормами жилищного  законодательства Российской Федерации.

    Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом - жилищным законодательством.

    Жилищное  законодательство выделяет различные  виды жилого фонда в зависимости  от формы собственности.  Различают частный, государственный, муниципальный фонды.  

    В государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  жилые помещения предоставляются  гражданам по договору социального  найма жилого помещения. Если же жилое  помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником сдаваемого в наем помещения является физическое или юридическое лицо, между сторонами заключается договор коммерческого найма жилого помещения. То есть собственник жилого помещения согласно ст. 30 ЖК РФ, «осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ»¹.

    Договор коммерческого найма жилого помещения  отличается от договора социального  найма жилья по  сроку  действия, предмету договора,  способу оплаты, основанию расторжения и прекращения.

    Перед заключением договора коммерческого найма наниматель не становится на учет как нуждающийся в предоставлении жилья, не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия. То есть не выполняется та процедура, которая является обязательной по ЖК РФ при заключении договора социального найма.