Право пользования жилыми помещениями на основании договора найма в фонде жилых помещений социального использования

Введение

С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый  Жилищный кодекс. Основываясь на конституционных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями.

Будучи общественными, такие отношения  складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах  равенства их участников.

Отношения пользования жилым помещением независимо от оснований их возникновения  являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный  характер и разновидность гражданско-правовых отношений. Отношениям по обеспечению  граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищных фондов присущ административно-правовой характер

Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Другое определение фонда социального использования дает Г.С.Антосевич¹: «В соответствии с российским законодательством под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора  найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Конституция Российской Федерации  в статье 40 провозгласила в числе  основных прав и свобод человека и  гражданина право на жилище². Это важнейшее социально-экономическое право, поскольку затрагивает основы жизни людей.

В нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности в  жилье традиционно была и остается одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем.

С переходом нашей страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более  обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего - это существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч  беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в  результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства  изменилась. Однако уже сегодня понятно, что государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся  граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа - одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям.

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального  найма в изменившихся экономических  условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено  как методами ее реализации, так  и отсутствием единства правового  регулирования в данной области  правоотношений. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно  или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется  малоимущим и иным указанным в  законе гражданам.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при  заключении, изменении и прекращении договора социального найма.

       Предметом исследования курсовой работы является договор социального найма жилого помещения.

     Целью данной работы  рассмотреть и изучить понятие  договора социального найма, определить  особенности, основания заключения  и прекращения договора социального  найма.

        Для достижения этой цели в  работе решаются следующие задачи:

1. определить понятие договора социального найма;
2. проанализировать содержание договора социального найма;
3. рассмотреть и изучить основание заключения и прекращения договора социального найма.

      Нормативно-правовую  базу исследования составили  нормативные акты Российского:  Конституция РФ, 1993 г., ЖК РФ, ГК  РФ, и Постановления Правительства  РФ.       

      Работа состоит  из введения, двух глав, пяти параграфов, заключения и списка используемой  литературы.

ГЛАВА 1. Договор  социального найма- гражданско-правовая характеристика

1.1. Понятие и содержание договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма  жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение  во владение и в пользование для  проживания в нем на условиях, установленных  законом (п. 1 ст. 60 ЖК)³.

По своей юридической природе  этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем). Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него в интересах нанимателя не включается условие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается) ⁴.

Наймодателем при социальном найме выступает публичный собственник жилого помещения либо действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления (орган публичной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы), дирекции единого заказчика (ДЕЗы) и т.п.), которые наделяет правом заключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также выступать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хозяйственного ведения  или оперативного управления), т.е. наймодателя  жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социального найма. В данном случае традиционное для наемных отношений "право следования" нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жилья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (п. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю предмет договора - жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному договору входит также осуществление капитального ремонта жилого помещения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснабжению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение⁵. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения наймодателем своей обязанности  по капитальному ремонту жилого помещения  или иного имущества дома, в  котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать  уменьшения платы за пользование  соответствующим имуществом, либо устранить  соответствующие недостатки с возмещением  расходов за счет наймодателя, либо взыскать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральными законами или договором могут предусматриваться и иные обязанности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого помещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, "надлежащего участия" в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых коммунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чердаками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживающих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом помещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от причин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Вооруженные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказания в местах лишения свободы). Никаких предельных сроков такого отсутствия закон не предусматривает.

Кроме того, нанимателю принадлежат  и некоторые прямо предусмотренные  законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

- на вселение других лиц;

- на сдачу помещения в поднаем;

- на разрешение проживать в  занимаемом им помещении временным  жильцам;

- на обмен или замену занимаемого  помещения.

Федеральными законами и договором  социального найма могут предусматриваться  и иные права нанимателя.

2. Публично-правовые предпосылки заключения договора

социального найма жилого помещения

В условиях сохраняющегося дефицита относительно дешевого государственного и муниципального жилья и невозможности  для публичной власти нести все  расходы по его содержанию, а с  другой стороны - появления различных  новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обусловлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок⁶.

К предпосылкам (условиям), при наличии  которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения  из государственного или муниципального жилищного фонда (фонда социального  использования) по договору социального  найма, относятся, во-первых, признание  его нуждаемости в жилом помещении (п. п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и, во-вторых, принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК). Жилищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а ранее нередко - еще и длительное) проживание в данном населенном пункте в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более при замене прежних требований прописки правилами о регистрации своего пребывания, необходимой для реального функционирования предусмотренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства)⁷.

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении  жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином  своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством. При этом закон содержит исчерпывающий перечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

К числу таковых, во-первых, могут  быть отнесены некоторые малоимущие граждане, признанные в этом качестве органами местного самоуправления с  учетом дохода, приходящегося на каждого  члена их семьи, а также стоимости  находящегося в их собственности  недвижимого и наиболее ценного  движимого имущества (подлежащего  налогообложению) (п. 2 ст. 49 ЖК). Из числа таких малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с п. 1 ст. 51 ЖК признаются: