Право пользования жилыми помещениями на основании договора найма в фонде жилых помещений социального использования

Предоставляемое по договору социального  найма из государственного или муниципального жилищного фонда помещение переходит  в целевое владение и пользование его нанимателя (п. 1 ст. 60 ЖК). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей гражданином-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и др. (ср. п. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

По своей сущности это право  представляет собой возникшее из договора право нанимателя (и членов его семьи) на вещь, принадлежащую  другому лицу, т.е. право использовать чужое недвижимое имущество (жилое помещение) в пределах, предусмотренных законом и договором. Ранее из этого иногда делался достаточно поспешный вывод о природе данного права как ограниченного вещного права, несмотря на отсутствие у него некоторых необходимых признаков вещных прав (абсолютного характера и вещно-правовой защиты взаимоотношений наймодателя и нанимателя; государственной регистрации данного права, соответствующей характерному для вещных прав принципу публичности, и др.).

Главное, однако, состоит в том, что императивно определенное законом  право на жилую площадь по своему юридическому содержанию и социально-экономическому характеру в действительности представляет собой правовой способ бесплатного  распределения среди малоимущих и других граждан дефицитного  государственного и муниципального жилья, а не гражданско-правовое оформление объективно необходимых экономических  отношений по использованию чужого (частного) недвижимого имущества. Поэтому  с гражданско-правовых позиций его  можно охарактеризовать как возникающее  на основе административно-правовых предпосылок обязательственное право пользования находящейся в публичной собственности недвижимой вещью, содержание которого императивно определено законом.

Изложенным вполне объясняется  и строго целевой характер права на жилую площадь, также отличающий его от традиционных вещных прав. Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально предусмотренных законом условий (ст. ст. 22 - 24 ЖК). Не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п.¹⁵. Использование жилого помещения не по назначению становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

 

2.2. Прекращение обязательств из договора

социального найма жилого помещения

 

Понятие "расторжение договора найма жилого помещения" неразрывно связано с понятием "прекращение  правоотношения найма жилого помещения". Прекращение данного обязательственного отношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, вследствие:

- принудительного разрыва;

- в результате события, не  зависящего от воли участников;

- по соглашению между ними;

- по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основания прекращения обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых помещений не применяются¹⁶. К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения:

- по одностороннему волеизъявлению  нанимателя;

- в случаях, предусмотренных  законом, - по иску наймодателя;

- по соглашению сторон (п. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В  последнем случае имеет место выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется  в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после  вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального  найма жилья может наступить  по основаниям, не связанным с волеизъявлением  его участников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого помещения - предмета найма может наступить  вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости  сноса ветхого жилого дома. В данном случае по сути происходит прекращение  обязательства в силу невозможности  исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма  жилого помещения происходит в связи  со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (п. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового  договора наниматель по договору социального найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (п. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторонней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствующим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение своих договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального  найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о расторжении данного договора в качестве последствия нарушения нанимателем и (или) членами его семьи его условий (п. 4 ст. 83 ЖК), в результате которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических  гарантий соблюдения жилищных прав и  интересов нанимателя и членов его  семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне жилищного обязательства¹⁷. Это проявляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента - наймодателя - четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения)¹⁸.

Первый принцип правового регулирования  расторжения договора социального  найма по требованию наймодателя  может быть назван принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно которому никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, который не может быть расширен никакими подзаконными актами.

Вторым основополагающим принципом  регламентации отношений, возникающих  в связи с расторжением договора социального найма по инициативе наймодателя, состоит в том, что  расторжение этого договора при  отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспорными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и выселить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.

Третий принцип, определяющий соблюдение прав и интересов нанимателя при  расторжении договора социального  найма по инициативе наймодателя, заключается  в том, что выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при  условии предоставления выселяемым другого жилого помещения по договору социального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в большинстве случаев означает их переселение в другое помещение.

 

Заключение

 

Подводя итог курсовой работе, сформулируем основные выводы, к которым привело проведенное исследование.

Договор социального найма жилого помещения является уникальным институтом российского жилищного права. Само понятие договора говорит о том, что одной из сторон является собственник  жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. государство обязывает себя и органы местного самоуправления содержать фонд социального назначения и с лицами, признанными нуждающимися, заключить договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма  жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение  во владение и в пользование для  проживания в нем на условиях, установленных  законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

Важную особенность договора социального  найма составляет его бессрочный и безвозмездный характер.

Основанием предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма является- во-первых, признание его нуждаемости в жилом помещении (п. п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и, во-вторых, принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК).

Жилое помещение, предоставляемое  гражданам по договорам социального  найма, должно быть, во-первых, изолированным и, во-вторых, пригодным для постоянного проживания (п. 2 ст. 15, ст. 62 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК).

Это прежде всего означает, что  предмет данного договора составляют лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход.

Договор социального найма заключается  на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилищного фонда социального использования

Наймодателем при социальном найме выступает публичный собственник жилого помещения либо действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления

Прекращение действия договора может быть вследствие :

- принудительного разрыва;

- в результате события, не  зависящего от воли участников;

- по соглашению между ними;

- по воле одного из них.

По инициативе наймодателя договор  социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке  и в силу виновного поведения  нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы  за жилое помещение и (или)  коммунальные услуги в течение  6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав  и законных интересов соседей,  которое делает невозможным совместное  проживание в одном жилом помещении;  невозможность совместного проживания  в одном жилом помещении детей  и родителей, лишенных родительских  прав;

4) использование жилого помещения  не по назначению;

5) самовольное переустройство и  (или) перепланировка, нарушающие  права и законные интересы  граждан либо создающие угрозу  их жизни или здоровью, при  отказе суда сохранить жилое  помещение в переустроенном (перепланированном)  виде и отказе нанимателя привести  его в прежнее состояние.

Перечень оснований, по которым  наниматель может потребовать расторжения  договора, не ограничен законом, в  их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Нормативно-правовые акты:

 

1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. 25 декабря. // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012),  (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) Информационно-правовая система "Гарант". CD-ROM.
3. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ