Договор социального найма жилого помещения

    В соответствии со ст. 57 ЖК РФ гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам  социального найма предоставляются  на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

    После принятия указанных решений органом местного самоуправления оно является законным основанием для последующего заключения договора социального найма в сроки, указанные в решении.

    Жилое помещение по договору социального  найма должно предоставляться гражданам  по месту их жительства, граница предоставления четко определена в ЖК РФ - черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения должна определяться исходя из нормы предоставления на одного человека.

    При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Указанные сделки и действия лиц учитываются за период времени, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, не менее чем за пять лет.

    Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитываются законные интересы граждан. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, по общему правилу при заключении договора социального найма жилья подлежит предоставлению жилое помещение, общая площадь которого рассчитывается исходя из нормы предоставления на одного человека.

    На  основании ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном списке. 

3. Договор социального найма, права и обязанности сторон.  

    По договору социального найма жилого помещения «одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления, либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ»¹.

    Договор социального найма жилого помещения, как упоминалось выше, заключается без установления срока его действия.

    Пользование жилым помещением по договору социального  найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального  найма данного жилого помещения.

    21 января 2006 г. Постановлением Правительства  РФ N 25 были утверждены Правила пользования жилыми помещениями.  В соответствии с п. 7 Правил, право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

    Согласно им наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется. Наниматель имеет  право сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Имеет право разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ, осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.

    При этом в качестве пользователя жилым  помещением наниматель обязан: использовать жилое помещение по назначению и  в пределах, установленных ЖК РФ; осуществлять пользование жилым  помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; производить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

    Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента  заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством; информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением; допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ; не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка. При прекращении права пользования жилым помещением наниматель обязан сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

    Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

    В соответствии со ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Основанием для этого служит тот факт, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет долю в общем имуществе жилого дома, а при сдаче по договору социального найма жилого помещения к нанимателю переходит не только право пользования непосредственно жилым помещением, но и право пользования общим имуществом в этом доме.

    Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) - это установлено  в ст. 62 ЖК РФ.

    Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

    В соответствии со ст. 63 ЖК РФ договор  социального найма жилого помещения  заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

    В настоящее время действует утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального  найма жилого помещения.

    Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое  помещение, права хозяйственного ведения  или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение  условий договора социального найма жилого помещения - ст. 64 ЖК РФ.

    Согласно  ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения  по договору социального найма имеет  право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги.

    Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 

4. Расторжение и прекращение договора социального найма 

    Расторжение договора - это досрочное прекращение  неисполненного (полностью или частично) договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

    Жилищное  законодательство предусматривает  следующие варианты расторжения  договора социального найма и  прекращения соответствующего жилищного  правоотношения, установленные ст. 83 ЖК РФ: по соглашению сторон - оно допускается в любое время, этот способ прекращения договора не требует обращения в судебные органы; по инициативе нанимателя - в любое время с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи; в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства - при этом договор является расторгнутым со дня выезда; по инициативе наймодателя - при существенном нарушении нанимателем условий договора социального найма жилого помещения (существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора).

    По  общим правилам требование о расторжении договора может быть заявлено наймодателем в суд после получения отказа нанимателя на предложение расторгнуть договор по соглашению сторон. Расторжение по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке и при наступлении следующих обстоятельств: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Основной обязанностью нанимателя жилого помещения и проживающих с ним членов его семьи является внесение им платы за жилое помещение и коммунальные услуги,  что определено  ст. 67 ЖК РФ.

    В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение представляет собой  оплату содержания жилья, т.е. плату, взимаемую  с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома.

    Оплата  коммунальных услуг - это оплата фактически оказанных нанимателю услуг, являющихся необходимыми при эксплуатации жилого помещения (электричество, водоснабжение, газоснабжение и т.д.).

      Оплата жилья и коммунальных  услуг осуществляется на основании  разработанных Правительством РФ  основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодных федеральных стандартов; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.