Договор найма жилого помещения

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» (ННГАСУ)

 

Институт экономики, управления и права

 

Кафедра

Теории права и государствоведения

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

На тему:

«Договор найма жилого помещения»

 

 

                          

 

 

 

Выполнил(а):	студентка 3 курса (за)очной формы обучения напр. «Юриспруденция» гр. ЮБз- 03 Зайцева Ксения Алексеевна     Зачетная книжка №  131439
Проверил(а):	доц. Сивакова И. В.

 

 

 

 

Нижний Новгород 2016

 

 

 

 

Содержание

 

Введение                                                                                                   3-4          

1. Понятие договора найма жилого помещения                                   5-7        

1.1 Правоотношение сторон по  договору социального найма жилого  помещения                                                                                              8-9           

1.2 Отношения между сопользователями                                            10              

1.3 Плата за жилое помещение                                                              11              

2. Виды договора найма жилого  помещения                                         12             

2.1 Договор социального найма  жилого помещения                        13-15         

2.2 Договор найма жилого помещения  специализированного жилищного  фонда                                                                                16-18                                

2.3 Договор коммерческого найма  жилого помещения                   19-21           

3. Расторжение договора найма  жилого помещения                        22-27          

Заключение                                                                                           28-31         

Список использованной литературы                                                     32            

 

 

Введение

Актуальность данной темы состоит в том, что исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника.

Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.

В тоже время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права.

В свою очередь из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения.

Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения – им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а пользоваться помещением юридическое лицо должно только для проживания граждан.

Целью работы является исследование института найма жилого помещения, который включает в себя социальный найм, коммерческий найм, найм помещения специализированного жилищного фонда. Раскрытие содержания основных видов договора найма жилых помещений.

 

1. Понятие договора найма  жилого помещения

 

Нормы Гражданского Кодекса, которые непосредственно регулируют жилищные правоотношения, имеют приоритет и перед нормами Жилищного Кодекса, и перед нормами других законов и иных правовых актов.1

Лишь в тех случаях, когда жилищные прямо не урегулированы Гражданским Кодексом, а так же когда его нормы отсылаются к актам жилищного законодательства, следует руководствоваться предписаниями жилищного законодательства.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Его анализ позволяет указать на следующие важнейшие признаки этого договора:

1. наймодателями по договору найма жилого помещения могут выступать граждане и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации), обладающие жильем на праве собственности.

От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления;

2. нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Что же касается юридических лиц, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды;
3. объектом найма является жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, поэтому он не охватывает помещений, расположенных в гостиницах, общежитиях и иных местах пребывания;
4. жилое помещение предоставляется нанимателю на срок не более пяти лет и за плату;
5. жилое помещение передается нанимателю одновременно во владение и пользование. Используется оно только для проживания.

Юридические лица, выступая арендаторами жилого помещения по договору аренды, вправе предоставлять его – уже по договору найма жилого помещения – для проживания граждан.2

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным, формальным.

Предметом договора может быть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

В зависимости от форм собственности жилищный фонд может быть:

- частным;

- государственным;

- муниципальным.

В зависимости от целей использования установлены четыре  вида жилищного фонда:

- жилищный фонд социального  использования;

- специализированный жилищный  фонд;

- индивидуальный жилищный фонд;

- жилищный фонд коммерческого  пользования.

Жилищные отношения возникают только в случае, если нанимателем является гражданин.

Основаниями возникновения жилищных отношений в зависимости от вида собственности на жилое помещение являются:

- решение управомоченного органа  и договор социального найма;

- договор найма;

- договор аренды.

 

 

1. Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения

Права и обязанности сторон установлены как гражданским, так и жилищным законодательством (ст. 676, 678 ГК РФ, ст. 65, 67 ЖК РФ). В частности, по договору найма – наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

-  передать нанимателю  свободное от прав и иных  лиц жилое помещение и в  состоянии, пригодном для проживания;

- принимать участие в  надлежащем содержании и в  ремонте общего имущества в  многоквартирном доме, в котором  находится сданное внаем жилое помещение;

-      осуществлять  капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление  нанимателю необходимых коммунальных  услугах надлежащего качества;

- несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством  и договоров социального найма жилого помещения.

Наниматель имеет право в установленном порядке:

-    вселять в занимаемое  жилое помещение иных лиц;

-    сдавать жилое  помещение поднаем;

-    разрешать проживание  в жилом помещении временных  жильцов;

-    требовать от  наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг.

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение  по назначению и в пределах, которые установлены Гражданским Кодексом;

- обеспечить сохранность  жилого помещения;

- поддерживать надлежащее  состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт  жилого помещения;

- своевременно вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги;

- информировать наймодателя  в установленные договором сроки  об изменении оснований и условий, дающих право пользоваться жилым  помещение по договору социального  найма;

- не вправе производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Отношения между  сопользователями

Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель. Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласие этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.

При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытии нанимателя его место занимает из сопользователей с согласия всех других сопользователей.

Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.

Не могут являться сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.

 

 

 

 

 

1.3 Плата за  жилое помещение

Устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы по общему правилу не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, и включает в себя плату за:

- пользование жилым помещением (плата за наем);

- содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

- коммунальные услуги.

Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

 

 

2. Виды договора найма  жилого помещения

Договор найма в зависимости от принадлежности жилого помещения делится на:

-  договоры социального найма  – в государственном и муниципальном  жилищном фонде;

-  договоры найма в специализированном  жилом фонде;

-  договоры (коммерческого) найма  – в любом фонде;

-  договоры аренды – в домах любых фондов, по которому наниматель является юридическим лицом, которое берет в аренду для передачи гражданам в пользование.