Автор работы: Пользователь скрыл имя, 05 Февраля 2014 в 14:41, реферат
Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо ( наймодатель ) обязуется предоставить другой стороне ( нанимателю ) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Результатом достигнутого соглашения служит передача собственником или управомоченным им лицом двух правомочий: владения, пользования и, в некоторой мере, распоряжения предметом договора .
Иной подход к определению размера платы предусмотрен в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Оплата жилья в жилищном фонде социального использования, а также плата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда и с учетом платежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях.
Размер оплаты жилья
устанавливается наймодателем на основе
ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального
хозяйства и методики определения
нормативов потребления жилищно-
7. Действующее гражданское и жилищное
законодательство определяет договор
найма жилого помещения как двустороннее
обязательтство, в котором стороны имеют
права и несут соответствующие обязанности.
Основной обязанностью наймодателя по
договорам социального и коммерческого
найма является предоставление свободного
жилого помещения, пригодного для проживания.
Оно должно быть также свободным от проживания
других лиц, отвечать жилищным потребностям
нанимателя и постоянно проживающим с
ним гражданам. Предоставляемое жилое
помещение по договору социального
найма к моменту передачи не может быть
занято другим нанимателем или сохраняться
за ним в период его временного отсутствия.
Обязанности наймодателя носят длительный характер. Наймодатель обязан: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные услуги. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.
Жилищное законодательство устанавливает за наймодателем обязанность своевременного ремонта жилых помещений, и содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта. При осуществлении капитального ремонта наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим требованиям. Договор найма жилого помещения не расторгается, и наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта. При невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение, потребовать уменьшения платы за жилое помещение либо расторгнуть договор найма с последующим возмещением убытков.
Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю либо могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения. При обнаружении нанимателем скрытых недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков. Помимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компенсации морального вреда.
Законодатель возложил
В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен заранее.
Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.
Наниматель
не вправе производить
По договору
социального найма наниматель
приобретает ряд прав, гарантирующих
удовлетворение его
К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право нанимателя с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором. На вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требуется .
Наниматель вправе
разрешить безвозмездно
Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального найма в качестве соответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением.
Иначе распределяется их ответственность. Включенные в договор социального найма совершеннолетние члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой ответственности не может быть изменен соглашением сторон, так как предусмотрен жилищным законодательством.
В период действия договора различные обстоятельства могут вызвать необходимость
изменения условий договора найма жилого
помещения.
Изменение условий договора
коммерческого найма жилого
В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным, либо выбытия из жилого помещения права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживавшему с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.
При отсутствии соглашения
между совершеннолетними
Изменением договора социального найма является присоединение нанимателем освободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения, либо изолированного жилого помещения. Такое изменение договора влечет иные условия оплаты жилого помещения.
Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать согласия нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также в случае смерти нанимателя.
Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади и заключения с ним отдельного договора социального найма при возможности выделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением Споры, возникшие с признанием члена семьи нанимателем, а также требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.
Договор коммерческого найма жилого прекращается по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя продлить договор, в случае смерти одинокого нанимателя, а также гибели предмета договора.
У нанимателя и наймодателя есть право расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон и в судебном порядке.
Наниматель жилого помещения
вправе с согласия других
Договор коммерческого найма
может быть расторгнут в
а) невнесения
платы за жилое помещение за
шесть месяцев, а при
б) при разрушении или порче, а также при использовании жилого помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лицам, с ним проживающих;
в) непригодности помещения для постоянного проживания или его аварийного состояния;
г) систематического нарушения прав
и интересов соседей нанимателе
Суд рассматривая
требования наймодателя о
Договор социального
найма может прекратить
Наниматель жилого помещения
в домах жилищного фонда
Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию наймодателя влечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц из занимаемого ими жилого помещения. В этом случае наниматель и постоянно проживающие с ним граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения. Жилищный Кодекс предусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения.
С предоставлением
другого благоустроенного
Предоставленное гражданам в связи с выселением другое жилое благоустроенное помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия семьей квартиры большей площади и отсутствия у кого-либо права на дополнительную жилую площадь. При предоставлении жилого помещения такой семье ее размер может быть уменьшен, но не более нормы жилой площади на человека.
Выселение
без предоставления жилого
К числу оснований
для расторжения договора