Особенности договора аренды нежилого помещения

      Введение 

     Предметом исследования в настоящей работе является правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской Федерации. При этом ввиду сложности и многоаспектности данных отношений в реальной жизни, недостаточности их правовой базы, различия в практике применения и судебных решениях, в работе рассматриваются лишь некоторые проблемы договора.

     Актуальность  данной темы обусловлена рядом обстоятельств. Во-первых, договор аренды нежилых  помещений сравнительно недавно  получил широкое распространение  в гражданско-правовых отношениях. По своей «популярности» в настоящее время он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы. Здесь, однако, имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. На начальном этапе становления российской государственности, в силу отсутствия нормативно-правовой системы законодательства России об аренде, правовой вакуум по этим вопросам заполнило союзное законодательство. Со временем, этот вакуум заполнило российское законодательство, в основном, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ.

     В период 1993-1995гг. на региональном уровне субъектами РФ принято большое количество нормативных актов, подчас идущих вразрез с федеральным законодательством об аренде.

     Лишь 1995-1996 годах с принятием частей первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации¹ (далее ГК РФ) процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

     Тем не менее, белые пятна арендного  законодательства все же остались, что требует для правоприменителя вдумчивого, взвешенного применения различных по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования  норм права в области арендных отношений.

     В-третьих, к сожалению, судебная практика в  данном вопросе не всегда однородна. Подчас, арбитражные суды различных  регионов и уровней неодинаково  разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.

     Цель  работы – исследование особенностей содержания, порядка заключения, изменения  и прекращения договора аренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством.

     Задача  данной работы состоит в изучении проблемы в целом и выявлении и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений. 
 
 
 
 

      Глава I. Основные понятия аренды нежилых помещений

     1.1. Понятие договора  аренды 

     В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

     Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения  об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено  иное (ст. 625 ГК РФ).

     Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное  пользование, наряду с договорами найма  жилого помещения, безвозмездного пользования  и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

     Аренда  имеет традиционно широкое распространение  в коммерческом обороте и по сфере  использования уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать различное имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

     Как купля-продажа и иные акты возмездной реализации имущества, аренда является товарной сделкой. Товаром в ней  выступает часть потребительной стоимости вещи, сдаваемой в аренду. Эта часть потребительной стоимости соответствует отрезку времени, в течение которого арендатор имеет право извлекать полезные свойства этой вещи.

     При аренде происходит экономическое расщепление  потребительной стоимости вещи на часть, отчуждаемую в виде товара и другую, таковым не являющуюся. Следствие  этого - принадлежность арендованного  имущества на различных юридических титулах одновременно двум субъектам. На срок договора у арендатора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с одновременным сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении имущества.

     Важная  черта этого договора - то, что  он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не вправо хозяйственного ведения или право оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом. «В ряде случаев наниматель может и должен осуществлять, хотя и в очень узких пределах, и право распоряжения нанятой вещью (например, ремонт вещи своими силами или передача ее третьему лицу для ремонта; передача части имущества в пользование другому лицу и т.п.). Можно сделать вывод, что у нанимателя возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом». Это означает, что права арендатора на арендованное имущество подлежат защите наряду с правом собственности.

     Договору  аренды  присущи только ему характерные  черты, позволяющие рассматривать  этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:

     Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества  во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом  права собственности на это имущества  к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

     Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые  являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров  об аренде.

     В-третьих, выделение отдельных видов договоров  аренды (за исключением проката, фрахтования  на время, лизинга) произведено в  ГК в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ².

     Договор аренды принято относить к числу  консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров³.

       Консенсуальным договор аренды  считается, поскольку момент вступления  договора в силу не связывается  с передачей арендованного имущества  арендатору.

     Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление  в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет  обязанности в пользу другой стороны  и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет  право от нее требовать⁴. 

     Общие положения ГК РФ об аренде предусматривают  при сдаче имущества в аренду его передачу во временное владение и пользование, или пользование (ст. 606 ГК РФ).

       Содержание договора аренды составляют  его условия, права и обязанности  сторон. Давая общую характеристику  договору аренды, необходимо выделить  еще два важных момента –  о существенных условиях этого  договора, признаваемых таковыми  в силу закона, и о природе  отношений сторон. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607).

     Рассматривая  договор, мы, прежде всего, исследуем  его объект, выясняем кто является надлежащими сторонами, а также  раскрываем его существенные условия. Об этом и пойдет речь в дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договору аренды нежилых помещений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Нежилые помещения как особый объект аренды имущества 

     Если  проанализировать действующие в  настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети  из них - это договоры на аренду нежилых  помещений. При этом, по одним договорам  арендуются целые здания и сооружения, по другим - всего лишь одна или несколько  комнат, расположенных как в нежилых  строениях, так и в домах жилого фонда.

     Понять  причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они  в значительной степени обусловлены  конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

     Указанные обстоятельства повсеместно привели  к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?

     Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».