Договор аренды жилого помещения

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ              3

1. Аренда жилого помещения              5

1.2 Объект договора найма жилого помещения              6

1.4 Обязанности нанимателя жилого помещения              6

1.5 Наниматель и граждане, проживаемые в съемном помещении              7

1.6 Временные жильцы в съемном помещении              7

1.7 Ремонт съемного помещения              8

1.8 Плата за жилое помещение              8

1.9 Срок в договоре найма жилого помещения              8

1.10 Поднаем жилого помещения              9

1.11 Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения              10

1.12 Расторжение договора найма жилого помещения              10

      2 Договор аренды жилого помещения              …………………………………………..12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………..20

Список используемых источников и литературы…………………………………..21

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды жилого помещения при аренде квартир - серьёзный и нужный документ, который регулирует отношения нанимателя и наймодателя и защищает их в случае несоблюдения одной из сторон условий сделки.
Аренда помещения - некоторый риск.
      Во-первых, арендовать жилье надо только у собственника квартиры. Бывают случаи, когда через какое-то время после того как вы переехали, к вам приходит истинный хозяин жилья и требует покинуть принадлежащую ему жилплощадь. Ясно, что заплаченные деньги вам никто не вернет. И доказать ничего нельзя, потому что вы не заключали договор найма или сделали это юридически не грамотно.
      Во-вторых, собственник не может сдавать квартиру в наем, в случаях когда она арестована или заложена. И тогда вам придется иметь дело с правоохранительными органами.
      В-третьих, собственник может просто выгнать вас раньше установленного срока, при этом взяв деньги за проживание вперед. От таких ситуаций вы можете защититься только с помощью юридически правильно составленного договора найма. В первом и втором случае вам нужно внимательно изучить документы на квартиру, установить их подлинность (если вам согласятся их предъявить).
      Но собственник квартиры тоже рискует, сдавая свою жилплощадь в аренду: задержка ежемесячных выплат, проблемы с покиданием квартиры в срок, ущерб, нанесенный имуществу и квартире в целом. Собственнику также необходим договор найма. 

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. Много людей, особенно в крупных городах, снимают квартиры и живут в них годами, поэтому необходимо знать свои права при аренде помещения, уметь правильно составить договор или обратиться к соответствующему специалисту.

Целью работы: изучить особенности аренды жилого помещения.

Задачи работы:

- изучить стороны договора найма жилого помещения;

- изучить объект договора;

- изучить обязанности наймодателя и нанимателя;

- изучить особенности оплаты и сроки выплаты за найм жилого помещения;

- изучить поднаем жилого помещения;

- изучить условия расторжения договора;

- составить договор аренды жилого помещения.

Объектом исследования является аренда жилого помещения, предметом исследования - договор аренды жилого помещения.

1. Аренда жилого помещения

Договор найма жилого помещения описан в главе 35 ГК РФ.

1.1 Договор найма

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.671 ГК РФ).

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 672 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674).

1.2 Объект договора найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения в праве пользоваться не только помещением, но и имуществом.

1.3 Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676).

1.4 Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не может производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то он обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678).

1.5 Наниматель и граждане, проживаемые в съемном помещении

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ст.677). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст.679). Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ст.677).

1.6 Временные жильцы в съемном помещении

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680).

1.7 Ремонт съемного помещения

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

1.8 Плата за жилое помещение

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (ст.682).

1.9 Срок в договоре найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в нем не прописан срок, то договор считается заключенным на пять лет (ст. 683).

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договори(ст. 684).

1.10 Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения (ст.685).

1.11 Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686).

1.12 Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Также, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- задержки нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае задержки платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст. 687).

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст.688).

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. Челябинск                                                                                 «30» марта 2011г.

 Гр. (Ф.И.О.) Краснов Станислав Владимирович, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны,

и гр. (Ф.И.О) Кулакова Дина Андреевна, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 1.1 Наймодатель передает Нанимателю и постоянно проживающим с ним лицам:

 1. ___________________________________________________________________

 2.____________________________________________________________________

 3.____________________________________________________________________

 4.____________________________________________________________________

 жилое помещение,  находящееся  по  адресу: г. Челябинск, ул. Доватора, д. 22, кв. 107, состоящее из 2 комнат, общей площадью – 58 кв.м, жилой площадью - 30 кв.м, кухня – 9 кв.м (далее – жилое помещение) во временное возмездное владение и пользование для проживания.

1.2 Наличие телефона: тел. № 8 (351) 265 54 31.

1.3 Недостатки жилого помещения на момент передачи указываются в Приложении № 1 к договору -  Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

 1.4 Жилое помещение принадлежит (Ф.И.О.) Краснову Станиславу Владимировичу на основании (документ о праве) свидетельство № 34687912

1.5 Наймодатель передает жилое помещение с имуществом согласно Приложению № 1.

1.6. Срок аренды жилого помещения устанавливается с «5» апреля 2011г. по «5» апреля 2012 г.

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ

2.1 Наймодатель обязуется:

2.1.1 Передать Нанимателю благоустроенное жилое помещение, пригодное для проживания, отвечающее санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.

2.1.2 Возвратить Нанимателю залог за сохранность имущества, переданного внаем при выезде Нанимателя из жилого помещения при предъявлении оплаченных счетов и сохранности переданного имущества согласно пункту 7.1. договора.

2.1.3 Предупредить Нанимателя о готовящемся отчуждении жилого помещения (мене, продаже, дарении  и т.д.) за три месяца до отчуждения.

 2.1.4 Нести ответственность за недостатки сданного внаем жилого помещения и находящегося в нем  имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках.

2.1.5 Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя, своими силами.

2.1.6 Предоставить Нанимателю возможность проживать в жилом помещении в течение 20 календарных дней со дня получения Нанимателем извещения о досрочном расторжении настоящего договора. Извещение должно быть оформлено письменно.

 2.2 Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку порядка использования Нанимателем состояния жилого помещения и имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

 2.3 Наймодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего договора:

 - жилое помещение не находится под залогом, арестом, не обременено ничьими правами, либо обязательствами Наймодателя; - получено согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в жилом помещении.

3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ

3.1 Наниматель обязан:

3.1.1 Использовать жилое помещение только для собственного проживания и проживания лиц, указанных  в пункте 1.1. договора.

3.1.2 Своевременно вносить плату за пользование жилым помещением.

3.1.3 Содержать помещение в чистоте и исправности, обеспечивать сохранность жилого помещения и  поддерживать его в надлежащем состоянии.

3.1.4 Бережно относиться к имуществу, находящемуся в жилом помещении.

3.1.5 Устранять последствия аварий, произошедших в жилом помещении по вине Нанимателя.

3.1.6 Соблюдать правила проживания в доме, в котором находится жилое помещение.

3.1.7 Беспрепятственно допускать Наймодателя в жилое помещение с целью проверки ее использования в соответствии с пунктом 2.2. настоящего  договора.

3.1.8 Возвратить жилое помещение и имущество Наймодателю в том же состоянии, в котором они были переданы внаем с учетом естественного  физического износа.

 3.1.9 Перед выездом, если счета за телефонные переговоры еще не получены, справиться в АТС об их сумме и оставить Наймодателю необходимую сумму для их оплаты.

3.1.10 В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба в результате пожара, противоправных действий  третьих лиц, незамедлительно  известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в  соответствующие компетентные органы.

3.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

3.2.1 Устанавливать оборудование в жилом помещении (укрепление дверей, установка сигнализаций и 

охранных систем и  т.д.).

3.2.2 Передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать жилое помещение в поднаем.

3.2.3 Осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения.

3.3 Наниматель вправе беспрепятственно пользоваться переданным внаем жилым помещением в течение всего срока действия найма совместно с указанными в пункте 1.1. настоящего договора лицами.

4. ПЛАТЕЖИ И ПРОРЯДОК РАСЧЕТОВ

 4.1 Плата за наем жилого помещения производится ежемесячно (ежемесячно,  ежеквартально)  не позднее 25 числа текущего месяца за один месяц вперед.

 4.2 Установленная плата за наем жилого помещения не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением сторон.

 4.4. Оплату коммунальных платежей, квартплаты и телефона осуществляет Наймодатель.

 4.5 Оплату используемой электроэнергии осуществляет Наниматель согласно счетам соответствующих организаций.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

 5.1 Изменение условий настоящего договора и его досрочное расторжение может иметь место по  соглашению сторон, с обязательным составлением документа в письменном виде.

 5.2. Расторжение договора в одностороннем порядке до истечения срока, указанного в пункте 1.6., может

 быть произведено любой стороной при систематическом несоблюдении другой стороной условий настоящего договора. Расторжение в одностороннем порядке производится посредством направления инициатором досрочного прекращения договора нарушившей стороне письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения.

 5.2.1 В случае расторжения договора по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий настоящего  договора, возврат денег за неиспользованный срок найма может быть произведен  Наймодателем только по его добровольному желанию.

5.2.2 В случае расторжения договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем условий настоящего договора, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем сумму за неиспользуемый срок найма и выплачивает неустойку в размере месячной платы за наем жилого помещения.

5.3 Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный жилому помещению или имуществу, независимо от того является ли этот ущерб результатом причинения умышленных действий  или результатом неосторожности Нанимателя и лиц, с ним проживающих.

5.4 В случае просрочки по уплате платежей по настоящему договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 1% от суммы задолженности на день оплаты.

5.5 Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему договору,  если причиной этому явились события непреодолимой силы и факторы, не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно  затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по договору обязательств.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 6.1 Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания обеими сторонами и действует по «5» апреля 2012 года включительно.

6.2 При возникновении споров стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при недостижении согласия - в судебном порядке.

 6.3 В случаях, не предусмотренных настоящим договором, стороны руководствуются Гражданским кодексом Российской Федерации.

6.4 Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную силу, по одному для каждой стороны.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1 По требованию Наймодателя Наниматель обязуется оставить страховой депозит за сохранность переданного внаем  имущества. 

7.2. В целях получения правовых и юридический гарантий по настоящему договору Наниматель лично удостоверяется в подлинности представленных Наймодателем правоустанавливающих документов и проверяет их содержание до подписания настоящего договора.

7.3. Перечисленные в пункте 1.1. настоящего договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по настоящему договору наравне с Нанимателем.

7.4. Неотделимые улучшения,  произведенные в жилом помещении Нанимателем без согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения их стоимости.

8. АДРЕСА СТОРОН

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

 г. Челябинск                                                                           «30» марта 2011года

1. В соответствии с настоящим Передаточным актом Наймодатель передает, а Наниматель принимает жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры (указать: отдельной квартиры, комнаты в ___ квартире, нескольких комнат в ___ квартире) по адресу:  ул. Доватора, д. 22а, кв. 107

Площадь комнат: 18 кв.м, 12 кв.м, 9 кв.м, 8 кв.м., 11 кв.м, _______ кв.м

2. Жилое помещение предоставляется с телефонным номером (без него): 8 (351) 265 51 31; телефонный номер раздельный, спаренный:   раздельный.

3. Описание недостатков: нет.

4. Жилое помещение передается со следующим имуществом (мебель, оборудование): кухонный гарнитур, шкаф кухонный, холодильник, стол кухонный, телевизор, диван, шкаф для одежды, двуспальная кровать, гладильная доска.

 5. Дополнительные сведения: ____________________________________________

 6. Жилое помещение пригодно для проживания, находится в удовлетворительном состоянии и не имеет недостатков, кроме указанных в пункте 3. настоящего Передаточного акта.

7. При подписании настоящего Передаточного акта Наймодатель передал, а Наниматель принял ключи от жилого помещения; Наймодатель предъявил Нанимателю расчетные книжки по оплате коммунальных платежей и телефона.  

8. Настоящий Передаточный акт является неотъемлемой частью договора аренды жилого помещения  от «30» марта 2011года.

ПЕРЕДАНО «5» апреля 2011 года

Наймодатель:

Краснов С.В. /_________________/

ПРИНЯТО «5» апреля 2011года

Наниматель:

Кулакова Д.А. /_________________/

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор аренды жилого помещения при аренде квартир - документ, регулирующий отношения нанимателя и наймодателя и защищает их в случае несоблюдения одной из сторон условий сделки.
Аренда помещения - некоторый риск.
Жертвой аферистов могут стать и наниматель, и наймодатель. Поэтому необходимо знать некоторые нюансы при заключении договора, многие из которых приведены в данной работе.

При заключении договора нанимателю необходимо отразить следующие моменты:

1. Ежемесячную сумму оплаты и дату расчетов с хозяином. Оговорить о повышении платы за арендуемое помещение. Можно потребовать от хозяина согласия не повышать плату за квартиру в течение какого-то периода, например года. В наши времена это мое довольно важный момент.

2. В договоре должно быть отмечено, кто именно оплачивает коммунальные услуги.

3. Указать в договоре, что хозяин не имеет права появляться в квартире в ваше отсутствие и должен предупреждать вас о своем визите заблаговременно.

4. Уточнить минимальный срок аренды - это весьма важно, если наниматель хочет снимать квартиру на продолжительный срок. Записать, что хозяин должен компенсировать ваши убытки, если захочет выселить вас досрочно. Уточнить, за какой минимальный срок вас должны уведомлять о выселении (не менее месяца, лучше - три).

5. Внести в договор описание дорогой мебели и бытовой техники, имеющейся в квартире.

6. Оговорить, что наймодатель сдает эту квартиру по согласию всех, кто в ней прописан. Если вдруг обнаружиться некий дальний родственник, который «согласия не давал», у вас будет повод обвинить хозяина в мошенничестве.

18