МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ДЕПАРТАМЕНТ НАУЧНО – ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ

ФГОУ ВПО «КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ» 

                                 ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ 

Кафедра гражданского права и процесса 
 

Курсовая  работа

 на  тему: «Правовые особенности договора аренды нежилых помещений» 
 

Выполнила:

 студентка

32 группы

Зюзина З.А.

 

Научный руководитель –

старший преподаватель,

 К.Ю.Н. Сторожева А.Н. 
 
 
 
 

                           

Красноярск, 2007

                              

Содержание 
 

     Введение…………………………………………………………3 

     1. Нежилое помещение как объект аренды……………..6  
 

     1.1. Соотношение понятий: здание, сооружение

       и нежилое помещение………………………………………...8 

         1.2. Соотношение понятий: жилые и

          нежилые помещения………………………………………….11  
 

       2. Аренда нежилых помещений

       с участием муниципального  образования…………….17 
 

1. Муниципальное образование 

как арендодатель нежилых помещений……………………17 

2. Правовое положение

арендодателя нежилых помещений………………………..22  
 

     Заключение…………………………………………………….30 

     Список использованной литературы……………………33 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

        Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа не выгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. Еще О.С. Иоффе определял данную ситуацию: ''Во-первых, собственник может не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда несущественно либо экономически нецелесообразно''. ¹

       На наш взгляд, именно эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. В группу обязательств, имеющих указанную направленность, входят и договоры аренды нежилых помещений.

      Актуальность рассмотрения вопросов регулирования арендных правоотношений обусловлена широким применением этих отношений, особенно в коммерческой деятельности. Сегодня для большинства коммерческих фирм наиболее остро стоит вопрос аренды нежилых помещений из-за отсутствия собственных помещений для офисов, магазинов и других потребностей. Кроме того, действующее законодательство в этой части требует значительного совершенствования, что подтверждается правоприменительной практикой. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации не выделяет в качестве специального объекта арендных правоотношений, например, нежилые помещения. В то  время как Гражданский кодекс 1964 года не только рассматривал нежилые помещения в качестве одного из вида недвижимого имущества, подлежащего сдачи в аренду, но и определял понятие ''нежилые помещения''.

     Тем не менее, обзор судебной  практики, подлежащий исследованию  при написании данной работы, показал, что договоры на аренду  нежилых помещений занимают одно из самых высоких мест в числе заключаемых договоров аренды. Поскольку данный вид арендных правоотношений характеризуется почти  полным отсутствием надлежащего правового регулирования,  число споров, связанных с арендой нежилых помещений в арбитражной практике весьма значительное.

     В отечественной гражданско-правовой  литературе исследованиям, посвященным  нежилым помещениям отведено  незначительное место. Большинство  научных трудов сводится к  попытке определить объекты, относящиеся  к нежилым помещениям,  и тем самым подвергнуть их правовому регулированию общим положениям ГК РФ об аренде (при учете отнесения их к самостоятельному объекту аренды) либо нормами ГК РФ об аренде зданий и сооружений (при определении нежилых помещений в качестве составной части здания (сооружения)). К авторам, придерживающимся первой точки зрения, относятся:  В.В. Витрянский¹;  О. Козырь².

     Последнюю позицию регламентируют: С.А. Калачева³; Т.Ю. Комарова⁴.

    В дополнение к вышеизложенному законодательством определен весьма широкий перечень субъектов арендных правоотношений, полномочия которых также не всегда четко регламентируются, в результате чего имеет место большое число споров по поводу принадлежности права собственности на нежилое помещение определенному лицу.

      Поскольку ни в законодательстве, ни в судебной практике, ни в правовой литературе нет четкого правового регулирования аренды нежилых помещений, очень большую сложность составляет регламентация прав, обязанностей и ответственности сторон по договору, что вызывает большое число споров.

     При написании работы изучались нормативно-правовые акты федеральных органов государственной власти и органов местного самоуправления города Красноярска.

       В задачу данной работы не входит разрешение существующих дискуссий; ее цель – анализ сложившихся теоретических и практических моментов аренды нежилых помещений, выявление сущности договора аренды нежилых помещений и определение проблемных вопросов в данной сфере с учетом характеристики действующего российского законодательства.

       Необходимо отметить, что наиболее распространенными являются договоры аренды нежилых помещений, заключаемые в отношении объектов муниципальной собственности. На основании этого, на наш взгляд, вполне целесообразно рассмотреть данную проблему – проблему аренды нежилых помещений в ракурсе судебной практики Департамента муниципального имущества и земельных отношений, являющегося органом муниципальной власти, имеющего соответствующие полномочия на сдачу муниципального нежилого фонда (нежилых помещений) в аренду.

         

1. Нежилые помещения как объект аренды

         В соответствии с законодательством существенным условием договора аренды является его объект. Следуя названию данной работы, в качестве объекта аренды в первую очередь рассматривается недвижимое имущество, а именно нежилые помещения. В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.

         В отличие от ГК 1964 года в  ГК РФ утрачено понятие “нежилое  помещение” как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием “строение”. Отмеченные изменения ограничивают возможности субаренды. Нежилые здания могут иметь жилые помещения вкрапленные,  в нежилую  площадь здания (например, служебная квартира в здании больницы). Жилые же здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.).¹ 

         Есть мнение, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространяются в полном объеме.² Однако данное утверждение активно обсуждается в юридической литературе.

         Так, некоторые авторы определяют, что ГК РФ  не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений – они уже объединены под общим значением “здания”, включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом следует обратить внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.³ 

      Актуальность  и необходимость решения такой проблемы как определение понятия «нежилое помещение» подтверждается тем, что она  неоднократно обсуждается в научных кругах. Подтверждением этому может служить заседание Ученого совета в Институте государства и права РАН (декабрь 2004г.), посвященное обсуждению Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. В.В. Витрянский в своем выступлении затронул тему правового режима нежилых помещений. Заместитель Председателя ВАС РФ отметил, что в настоящее время это понятие легально не определено. К нежилым помещениям сейчас можно отнести не только офисные и т.п. помещения, но и этажи с лестничными пролетами, и прочие объекты общего пользования. В связи с этим в судебной практике возникают дела об установлении сервитута для прохода по лестничной клетке. В Концепции предлагается определить нежилые помещения как офисные и тому подобные помещения, которые могут использоваться по какому либо определенному назначению. Наряду с этим должны существовать служебные помещения, места общего пользования и прочее.

     На  праве собственности при этом, наверное, может быть только нежилое  помещение.⁵

     Но  так как данное понятие все же окончательно  не закреплено на законодательном уровне, споры об определении «нежилых помещений» не утихают. Действительно, данный термин имеет большое практическое значение. В отношении аренды нежилых помещений специальные нормы в ГК РФ отсутствуют, и перед правоприменителями встает вопрос: каким нормативным материалом следует руководствоваться при аренде нежилых помещений? Если считать нежилые помещения частью зданий, то на них можно распространять специальные правила о зданиях и сооружениях. Если не считать нежилые помещения таковыми, то к данным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме, и только они. ⁶

     Из  анализа научной литературы мы сделали  вывод, что ответ на поставленный вопрос  можно найти при характеристике понятий, закрепленных в законодательстве – это здания, сооружения и жилые помещения. 

1.1. Соотношение понятий: здание, сооружение и нежилое помещение 

     ФЗ  РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (в ред. от 18.12.2006)⁷  относит здания, сооружения, жилые и нежилые помещения к недвижимости, определяя их как объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 1 Закона). Таким образом, объединенные законодательством в одно понятие, данные объекты имеют и общие черты, вывести которые нам необходимо для определения понятия «нежилое помещение».

     Понятие здание, сооружение и нежилое помещение в литературе и нормативных актах трактуется по-разному. Общероссийский классификатор основных фондов ок-113-94³ (далее ОКОФ) к соответствующему подразделу относит здания, «представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита атмосферных воздействий и пр.), для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей». Под сооружениями понимаются «инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций». Очевидно, что взять за основу искомых понятий данные определения нельзя. Хотя бы потому, что ОКОФ не дает определений, а только относит к зданиям и сооружениям те или иные объекты. К тому же, к зданиям ОКОФ относит и прицепы, передвижные кухни-столовые, передвижные лаборатории и т.д., которые учитываются как «передвижные предприятия». Отнесение тех или иных объектов к зданиям и сооружениям было совершено в интересах бухучета и никак не соотносится с нормами гражданского и предпринимательского права. В отличие от понятий классификатора, здания и сооружения, наоборот, отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации. Такая неподвижность на данном этапе технического развития является весьма условной, но в этом случае идет речь о том, что прочно связано с землей, т.е. «с землей вообще, а не с конкретным участком» ⁸.