Правовые особенности договора аренды нежилых помещений

     При анализе данных понятий необходимо отметить и тот факт, что толковые словари русского языка отмечают родовую связь между понятиями здание и сооружение, так как под зданием понимается архитектурное сооружение, а под сооружением всякая значительная постройка.⁹ Но все же следует иметь в виду, что сооружение имеют временный характер и в основном служат производственным целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей.¹⁰

     Понятия "здание" и "помещение" также не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания¹¹.

     Существует  и иное определение помещения  как "единицы комплекса недвижимого  имущества, выделенной в натуре и  предназначенной для самостоятельного использования для жилых и  нежилых целей".¹²

       Автор статьи «Аренда зданий и сооружений» И. Исрафилов отмечает, что Гражданский Кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений, однако объединяет под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.¹³

    Данное  мнение отличается от высказываний В.В. Витрянского. Последний обосновывает свою точку зрения таким признаком объекта недвижимости, как «отдельно стоящим», к которому нельзя с полной уверенностью отнести нежилое помещение. Помимо этого, Витрянский выделяет следующие признаки здания и сооружения: «искусственно возведенные»; «привязаны к определенному земельному участку», с «прочной фундаментальной связью»; «законченные объекты, которые могут быть использованы по прямому назначению». ¹⁴ Тем не менее, все эти признаки никак не обосновывают точку зрения о том, что нормы ГК РФ о зданиях и сооружениях не распространяются на нежилые помещения.¹⁵ Действительно, данная точка зрения имеет свое обоснование со стороны ВАС РФ. В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС от 1 июня 2000г. «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Так как в Гражданском Кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения) Гражданского Кодекса Российской Федерации.¹⁶

         Из вышесказанного можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета".¹⁷

     Тем не менее, как отмечают некоторые теоретики,  здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. ¹⁸

     Таким образом, из вышесказанного можно сделать вывод о том, что при соотношении понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение» необходимо понимать, что существуют две параллели: по значению в гражданских отношениях данные понятия выступают как виды объектов нежилого фонда, и в этом случае нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости; но по сущности,  в основе  данных понятий лежит соотношение между целым (здание, сооружение) и частью (нежилое помещение).  

                1.2.Соотношение понятий: жилые и нежилые помещения

      Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".¹⁹ Законодатель, объединив данные понятия, видимо исходил из неких общих начал, свойственных каждому из них. При этом закон не определяет, как это было уже указано в данной работе, понятия нежилого помещения. Можно, впрочем, объяснить это простым недосмотром законодателя, к тому же не имеющим большого значения, так как законом прямо предусмотрен такой объект, как жилые помещения. Если так, то без предварительного обсуждения феномена жилых помещений, видимо, нельзя рассматривать проблему помещений нежилых.²⁰

            Понятие жилых помещений предусмотрено ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ²¹. Проанализируем понятие, данное законодателем. Жилым признается изолированное помещение. Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу.

      На первый взгляд указание  на то, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, лишено правового содержания, тем более что в силу ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.

    В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

    К сожалению, немалое количество граждан  все еще проживают в сборно-разборных  домах, вагончиках, балках и т.п. Такие  объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.²²

      Жилым признается только то  помещение, которое пригодно для  постоянного проживания граждан.  Здесь же (в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) поясняется, в каких случаях квартира, дом и т.д. считаются пригодными для постоянного проживания, - они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидеомиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.

      В ранее действовавшем законодательстве  обычно придавалось правовое значение не всей (общей) площади квартиры или жилого дома, но только жилой площади. В нее включалась лишь площадь собственно жилых помещений (комнат) и не учитывалась площадь прихожей, коридора, кухни, ванной и т.п. (по ранее принятой терминологии - подсобных помещений и мест общего пользования). Сегодня эти объекты именуются в ЖК РФ (в том числе в ч. 5 ст. 15) "помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд".

      В последние годы в различного рода правовых актах (в том числе в федеральных законах) все чаще правовое значение стало придаваться не жилой, но общей площади жилого помещения (квартиры, дома). В ЖК РФ эта тенденция получила законченное оформление. В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Суть правила заключается в том, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, т.е. никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.

      К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ: (жилой дом, квартира, часть квартиры, комната). Но отсюда следует, что других жилых помещений не бывает. Нельзя признать (с точки зрения ЖК РФ) жилым помещением юрту, ярангу, сборно-разборный дом, вагончик, балок и т.п. Это значит, что ЖК РФ отношения по поводу пользования этими объектами не регулирует.

      Для жилищного права определение  того, что есть жилой дом, квартира  или комната, которые даны также в ст. 16 ЖК РФ большого значения не имеет. Это скорее нужно для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения.

      Определив понятие "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК  РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

    По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует  считать несколько комнат этого  дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав.²³

           Немаловажное практическое значение имеет и тот факт, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В вышеуказанной норме определен перечень данных помещений, к таковым, например, относятся подвалы, имеющие инженерные коммуникации. Но на практике при применении данной статьи выявляются некоторые недоработки и проблемы. В реальной действительности весьма часто перед правоприменителями встает вопрос: принадлежат ли на праве общей собственности те подвалы, в которых отсутствуют коммуникации?  И если данные помещения, не  предназначенные для обслуживания квартир, являются нежилыми, то являются ли нежилыми те помещения, которые перечислены в ч.1 ст. 36 ЖК РФ?

         Более того, в архиве Федерального суда Центрального района г. Красноярска имеется решение от 29.12.2005 г., в котором был сделан вывод, что на истца – собственника нежилых помещений,  находящихся на 1-ом этаже жилого дома, которые ранее были квартирами, распространяется право общей долевой собственности на подвальные помещения, причем исключительно за истцом, без учета прав и интересов иных собственников.²⁴ На данное решение подана кассационная жалоба.

          Таким образом, очевидна необходимость разъяснения вышеуказанной нормы и восполнения данного пробела в законодательстве.

          Итак, в течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понятие термина не выработано.

     Если, следуя логике ГК РФ, употреблять это понятие в широком значении, то при аренде нежилых помещений следует руководствоваться в первую очередь нормами параграфа 4 (аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ, а не общими положениями ГК об аренде. Данное утверждение вытекает из особенности самого нежилого помещения и договора аренды, о чем будет пояснено далее.

     Целесообразно под нежилыми помещениями понимать части зданий, включая помещения в жилых зданиях, переведенные из жилых в нежилые в установленном порядке, к которым относятся и встроенно-пристроенные части зданий. Представляется очевидным, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений), и было бы разумно название параграфа 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений) понимать как “аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)”. Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина “нежилое помещение”, в нормативных актах регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданиями, строениями. И хотя в настоящей работе не ставится целью выявить особенности договора аренды зданий и сооружений, необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, уже ранее нами отмеченные, такие как относимость, к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям и сооружениям, поэтому нормы упомянутого параграфа 4 главы 34 ГК РФ было бы вполне разумно применять к договору аренды нежилых помещений.

     Таким образом, исходя из вышеизложенного,  необходимо в законодательном порядке  закрепить порядок правового регулирования аренды нежилых помещений и определить значение термина ''нежилые помещения'', и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Безусловно, это потребовало бы внесения изменений в существующую нормативную базу, затрагивающую указанную проблематику, но все участники таких правоотношений в результате оказались бы в выигрыше.  
 
 
 
 
 
 
 

2. Аренда нежилых помещений с участием муниципального образования