Правовые особенности договора аренды нежилых помещений

   Пункт 2.10 Положения «Об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы» предусматривает положение о том, что арендатор нежилых помещений имеет “право пользования той частью земельного участка, которая занята этими помещениями,  пропорциональна их размерам и необходима для их использования и свободного доступа к ним''.⁴

   Вышеизложенное  подтверждает наличие у нежилых  помещений одного из признаков недвижимости – связь с земельным участком.

   Особое  внимание необходимо уделить вопросу, касающемуся включения НДС в размер арендной платы при сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, а также ответить на вопрос: кто в данной ситуации является налоговым агентом?

   В соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации … органами местного самоуправления в аренду … муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

    Таким образом, обязанности налогового агента, предусмотренные пунктом 3 статьи 161 Кодекса, возникают у тех лиц, которые арендуют указанное имущество  непосредственно у … органов местного самоуправления, то есть когда арендодателем выступает … орган местного самоуправления.

    В случае оказания лицом, не относящимся  к … органам местного самоуправления, услуг по сдаче в аренду муниципального имущества от своего имени (например, балансодержатель – Муниципальное унитарное предприятие) у арендатора имущества обязанностей налогового агента, предусмотренных пунктом 3 статьи 161 Кодекса, не возникает. А уплату налога на добавленную стоимость в бюджет осуществляет балансодержатель. Сумма арендной платы, включая НДС, перечисляется арендатором арендодателю-балансодержателю за оказанные услуги по представлению в аренду имущества, который, являясь налогоплательщиком-арендодателем, производит в общеустановленном порядке исчисление и уплату НДС в

бюджет.³⁰

         Важное значение в арендных  отношениях имеет то, что передаваемое арендатору имущество, в соответствии с Общими нормами ГК РФ об аренде, должно соответствовать условиям договора и назначению имущества, вследствие чего арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены или известны арендатору, однако арендодатель обязан устранить те недостатки сданного в аренду помещения, которые препятствуют пользованию им, либо соразмерно уменьшить арендную плату, либо возместить расходы арендатора по устранению этих недостатков.

ГК РФ не исключает возможности сдачи  в аренду нежилых помещений, обремененных правами третьих лиц (сервитут, право  залога), однако закон обязывает  арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В  противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Вышеизложенные положения в полной мере распространяются в отношении договоров аренды нежилых помещений.

  На арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения (здания). Однако эта норма диспозитивна, и стороны имеют право предусмотреть в договоре иной порядок распределения этой обязанности.

  Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2 Положения «Об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы» арендатор вправе произвести капитальный ремонт в арендуемом нежилом помещении только с согласия арендодателя по результатам обследования помещения постоянно действующей комиссией

Департамента  муниципального имущества и земельных  отношений Администрации г. Красноярска. В дополнение к вышеизложенному, п. 4.4 данного Положения определяет перечень работ, затраты по которым зачитываются в счет арендной платы.

  Невключение или неточное включение указанных  условий в договор  аренды нежилого помещения может послужить основанием для возникновения разногласий  между арендодателем и арендатором  при исполнении договора.

  Так, 16 мая 1999 года Арбитражным судом Красноярского края было вынесено решение по иску Департамента недвижимости Администрации города к АОЗТ ''Криста'' о взыскании задолженности по арендной плате.

  В судебном заседании  суд установил  следующее:

  Департамент недвижимости Администрации г. Красноярска и АОЗТ ''Криста'' заключили договор № 3163 от 30.09.98 на аренду нежилого помещения. В п. 5.1 договора стороны определили размер арендной платы и сроки ее внесения ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за текущим месяцем. Передача помещения в аренду произведена согласно акта сдачи нежилого помещения 15.09.98. При осмотре установлено, что помещение находится в антисанитарном состоянии. По заключению представителей арендодателя и арендатора в помещении необходимо произвести капитальный ремонт. Вместе с тем, истец числит за ответчиком долг по арендной плате с 15.09.98 по 30.11.98. За нарушение сроков оплаты истец начислил штраф в размере 20% годовой арендной платы по п. 7.2 договора.

  В п. 4.5 договора предусмотрено, что проведение капитального ремонта ''Арендатором'' своими силами допускается с согласия ''Арендодателя'' с возложением на ''Арендодателя'' расходов путем вычитания соответствующих сумм из суммы арендной платы. Сторонами по договору не достигнуто соглашение об объемах, сроках, стоимости капитального ремонта. Представленные ответчиком сметы на проведение капитального ремонта не приняты истцом. Согласно ст. 307 Гражданского кодекса РФ, обязательства возникают из договора. В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ у ответчика из заключенного договора возникла обязанность производить оплату за пользование взятым в аренду помещением.

  Вместе  с тем, с учетом изложенных выше обстоятельств  очевидна невозможность  использования арендуемого  помещения до проведения капитального ремонта.

  Письмом №25 от 01.12.98 ответчик обратился к истцу с предложением расторгнуть договор в связи с необходимостью крупных финансовых вложений в капитальный ремонт и отсутствием достаточных средств для этого. Кроме того, ранее (договор №1308 от 07.10.96) ответчик исполнил обязательство по погашению долгов предыдущего арендатора в сумме 20 тысяч рублей (п. 10.3 договора). Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается злоупотребление правом при осуществлении защиты гражданских прав. В случае несоблюдения этого требования суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

  При таких обстоятельствах, как отметил суд, когда из-за ненадлежащего  исполнения договорных обязательств самим  истцом по предоставлению помещения в состоянии  пригодном к целевому использованию, ответчик был лишен возможности использовать его.

  На  основании вышеизложенного  суд не признал  исковые требования подлежащими удовлетворению и в иске отказал.³¹

       Приведённый перечень прав и  обязанностей арендодателя не является исчерпывающим, при составлении договора аренды по соглашению сторон в тексте договора могут быть предусмотрены и иные права и обязанности. Например, обеспечение нежилого помещения сторожевой охраной, оплата страхования арендованной недвижимости одной из сторон договора и т. п.  

  Таким образом, исходя из вышеизложенного, необходимо в законодательном порядке устранить  пробелы и противоречия в регулировании  института налогообложения услуг по аренде нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности. 

Заключение

    Процессы  демократизации в области экономики  затронули арендные отношения одними из первых, что вызвало широкое  распространение договоров в  гражданском обороте и развитие гражданского законодательства. Принятие части второй Гражданского кодекса  РФ, введённой в действие с 1 марта 1996 года вернуло договор аренды в семью договорных обязательств, исключив возможность его использования в целях, противоречащих природе договорных обязательств.

     Из рассмотренного выше института  договора аренды нежилых помещений следует, что, действительно, данный договор весьма распространен, особенно в коммерческой деятельности. Этому способствует не только историческая природа данного договора, но и большое практическое значение, поскольку в большинстве случаев в качестве одной из стороны (преимущественно арендатора) выступают индивидуальные предприниматели или организации. Однако должного законодательного закрепления данный вид договорных отношений не получил. Анализ правового регулирования, материалов судебной практики и научных трудов ведущих теоретиков в сфере, связанной с арендой нежилых помещений как объекта недвижимости позволяет сделать следующие выводы и предложения:

1. При отсутствии в действующем гражданском законодательстве договора аренды нежилых помещений целесообразно закрепить в Гражданском Кодексе Российской Федерации такой договор в качестве отдельного вида договора аренды, дать правовое понятие нежилого помещения и определить сферу его правового регулирования,  его правовую принадлежность к объектам недвижимого имущества.
2. Сравнительный анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет в полной мере распространить действие параграфа 4 Главы 34 ГК РФ (“Аренда зданий и сооружений”) на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.  Гражданский кодекс РФ выделяет договор аренды здания, сооружения как отдельный вид. Однако с одной стороны, данный нормативный акт не даёт определения понятиям “здание” и “сооружение”, юридически их не разграничивает, а с другой стороны, требует закреплять в договоре данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это может стать причиной различного понимания терминов сторонами и привести к конфликтным ситуациям. Представляется необходимым внести чётко сформулированное определение терминов “здание” и “сооружение”, а наряду с ними “нежилые помещения” в статью 650 Гражданского кодекса, норма которой устанавливает понятие договора аренды здания, сооружения.
3. Новое жилищное законодательство весьма прогрессивно, однако все же остается открытым вопрос, касающийся помещений, отнесенных ч.2 ст.36 ЖК РФ к общей долевой собственности. Отсутствие дифференцированного подхода к определению данных объектов приводит к многочисленным судебным спорам.
4. Анализ судебной практики продемонстрировал, что в большинстве случаев субъекты предпринимательской деятельности и юридические лица предпочитают заключать договоры аренды нежилых помещений в отношении имущества, закрепленного за органами муниципальной власти. Но действующее законодательство отличается наличием пробелов и противоречий в регулировании института налогообложения услуг по аренде нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, что вызывает многочисленные разногласия между сторонами.
5. В связи с тем, что норма, закрепившая обязанность арендодателя осуществлять капитальный ремонт здания (помещения) диспозитивна, а жизненные ситуации многогранны, невключение или неточное определение при заключении   договора аренды нежилого помещения условий о наложении на одну сторону или распределение между сторонами данной обязанности может послужить основанием для возникновения разногласий между арендодателем и арендатором при исполнении договора.

         Из всего вышеизложенного можно  сделать вывод о том, что  действующее гражданское законодательство, регулирующее арендные обязательства несовершенно и противоречиво в отношении нежилых помещений. Вполне разумно при данной ситуации и важности данного института принять нормативно-правовой акт, регламентирующий арендные отношения на федеральном уровне, как это было ранее (Основы законодательства об аренде), который бы предусмотрел все необходимые моменты данного вида обязательств и исключил имеющиеся недостатки в настоящем законодательстве.                         

Список  использованной литературы. 

                            I.Нормативно – правовые акты:

1. Гражданский Кодекс РФ. Часть первая. (в ред. от 18.12.2006)// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
2. Гражданский Кодекс РФ. Часть вторая. ( в ред. от 30.12.2006)// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
3. Жилищный Кодекс РФ (в ред. от 29.12.2006). – М., 2006. – 127 с.
4. ФЗ РФ от 21.07.1997 №122 (в ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
5. Постановление Госстандарта РФ от 26.12.1994 №359 (изм. от 14.04.1998) «Общероссийский классификатор основных фондов»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
6. Приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14.09.1992 №209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
7. Письмо ФНС РФ от 17.05.2005 №ММ-6-03/404 «Разъяснение по отдельным вопросам, связанным с применением законодательства по косвенным налогам»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство

8. Постановление Администрации г. Красноярска от 15.02.2005 №55/1 «Об утверждении положения  о департаменте муниципального имущества и земельных отношений Администрации города»//Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
9. Решение Красноярского гор. Совета от 16.02.1999 №17-155 (в ред. от 20.12.2005) «Об утверждении положения о порядке управления и распоряжения городской собственностью»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство
10. Решение Красноярского гор. Совета от 8.02.2000 №22-232 (в ред. 31.05.2005) «Об утверждении положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы»// Информ. – поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.: Законодательство