Особенности договора аренды нежилого помещения

     Теперь  рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды нежилых помещений.

     Основное  содержание договора аренды нежилых  помещений составляют права и обязанности арендатора и арендодателя» Большее внимание в рассмотрении данного вопроса будет «уделено правам арендатора, так как именно данный участник договора имеет менее стабильное положение при пользовании арендуемым нежилым помещением.

     Правом  арендатора является то, что он может  требовать от арендодателя передачи ему нежилого помещения, если последний  не предоставил помещение в определенный договором срок. Также арендатор может потребовать возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды нежилого помещения, он может заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (ст. 611 ГК РФ).

     Если  после заключения договора, арендатор  обнаружит такие недостатки нежилого помещения, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, то арендатор может воспользоваться предоставленными ему законом способами защиты нарушенного права (ст.612 ГК РФ), а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

     Арендодателю  предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду нежилого помещения.

     В случаях, когда арендодатель был  обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое нежилое  помещение и не выполнил этой обязанности, арендатор может потребовать  от арендодателя уменьшения размера  арендной платы либо расторжения  договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

     Некоторыми  своими правами арендатор может  воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Это особые правомочия, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся: право сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, право передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованные нежилые помещения в безвозмездное пользование и т.д. Согласие арендодателя в данных случаях требуется по причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем прав собственности на сданное в аренду имущество.

     Одним из наиболее важных вопросов для арендаторов  является возможность и порядок  передачи арендованного помещения  в субаренду.

     Срок  договора субаренды не может превышать  срок основного договора аренды. К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды (ст. 615 ГК РФ). Поэтому плата за помещение, сдаваемое в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды. В соответствии со ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Законодатель исходит из того, что обязательство не может создавать обязанности для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны, то есть для третьих лиц, в данном случае, арендодателя.

     Следующим правом арендатора является то, что  он по своему желанию может производить улучшение арендованного нежилого помещения. Отделимые улучшения являются его собственностью, если же улучшения не могут быть отделены без вреда от помещения, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. В случае, когда неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость, как правило, не возвращается.

     Одним из важнейших прав, предоставляемых  действующим законодательством арендатору, добросовестно выполняющему свои обязательства, является преимущественное право на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Надо ли говорить о том, что для арендатора, владеющего помещениями, которые являются основой его деятельности, требуется стабильность и уверенность в том, что он застрахован от всяческих неожиданностей

     Гражданский кодекс РФ указывает, что если после  окончания срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет  считаться возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок (ст.621).

     Обязанностью  арендатора является пользование переданными ему помещениями согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества (ст. 615 ГК РФ).

     Основной  обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является обязанность предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (СТ.611 ГК РФ). Однако типовым договором обязанность по передаче помещения возложена на балансодержателя. Причем, здесь же сказано, что приемо-сдаточный акт при передаче помещения составляется не балансодержателем, а лишь при участии его представителя. Интересно также отметить, что среди участников договора термин «балансодержатель» не указан, но все обязанности, которые, согласно действующему законодательству, должны быть возложены на арендодателя, вменены этой несуществующей стороне.

     В ст. 622 ГК РФ указано, что при прекращении  договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или  в состоянии, обусловленном договором. В связи с данной статьей в  случае арендатор нанесение повреждений  помещению, и не устранение последствий, арендодатель вправе потребовать возмещения вреда.

     С таким требование в ФАС Северо – Западного округа обратилось  общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "КАТАРСИС" с иском к закрытому акционерному обществу "Сеть оконных магазинов "БИССЕКТРИСА" о взыскании 82 284 руб. расходов на текущий ремонт помещения на основании договора аренды нежилого помещения от 01.06.2007 N 80А/К07.

     Из  материалов дела, что истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения срок действия договора - 11 месяцев.

     После освобождения помещения ООО "КАТАРСИС" требовало проведения текущего ремонта  в связи с повреждениями, которые  не относятся к нормальному износу: 5 окон имели отверстия от установки  жалюзи; 10 стеновых панелей из гипсовинила  имели многочисленные отверстия  от саморезов; отсутствовали плинтус  и два внешних угла; на ковролине  общей площадью 106,9 кв.м имелись  невыводимые грязные пятна и  следы механического воздействия.

     Суд первой инстанции установил, что  ответчик не исполнил обязательства, принятые на себя в пункте 4.2.15 договора, а  также нарушил статью 622 ГК РФ. Вывод  суда о размере убытков, возникших  у истца, является обоснованным.⁹

     Таково  содержание основных прав и обязанностей сторон по договору аренды нежилых  помещений. За нарушение своих обязанностей стороны несут ответственность.

     Институт  гражданско-правовой (имущественной) ответственности за нарушение договорных обязательств - важный элемент структуры договорных отношений. Он выполняет три основные функции.

     Во-первых, превентивную функцию. Установление в законе или договоре ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение каких-либо обязательств является средством обеспечения их выполнения, так сказать, под угрозой применения наказания. Это особенно действенно в тех случаях, когда сторона имеет реальную возможность выполнить свое обязательство, однако, может нарушить его в угоду какому-либо экономическому интересу. К примеру, вместо своевременного перечисления арендной платы арендатор намерен использовать соответствующие денежные средства по другому назначению с целью получения определенной экономической выгоды. Наличие в данном случае в договоре аренды условия об ответственности за несвоевременное перечисление арендной платы, скорее всего, заставит арендатора отказаться от своего намерения и выполнить обязательство перед арендодателем.

     Во-вторых, гражданско-правовая (имущественная) ответственность играет компенсационную роль в договорных обязательствах. Неисполнение одной из сторон обязательств по договору затрагивает имущественные интересы другой стороны. Причиненный при этом ущерб возмещается путем применения к виновной стороне мер гражданско-правовой ответственности.

     В-третьих, с помощью указанных норм на сторону, не исполнившую условия договора, возлагаются неблагоприятные имущественные последствия, что служит своего рода наказанием за нарушение обязательств перед контрагентом по договору.

     При нарушении права арендатора на преимущественное возобновление договора на новый срок, арендатор может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с новым арендатором договору аренды нежилого помещения. А также, если пожелает арендатор, арендодатель должен будет возместить убытки, причиненные первому в связи с отказом.

     Гражданский кодекс РФ предусматривает ответственность арендодателя и за недостатки сданного в аренду нежилого помещения (ст. 612 ГК РФ).

     Нормы об ответственности содержатся в  общих и специальных актах  и в заключенном сторонами  договоре. Эти нормы предусматривают  два вида имущественной ответственности: применение санкций и возмещение убытков. Санкции устанавливаются  законом или договором применительно  к конкретному виду нарушения  в строго определенном размере, и взыскивается со стороны по договору за сам факт нарушения обязательства независимо от неблагоприятных последствий этого нарушения. Под убытками понимаются расходы, произведенные кредитором, утрата или повреждение его имущества (прямой действительный ущерб), а также не полученные кредитором доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено должником (косвенный ущерб). Санкции легче для взыскания, чем убытки. Их размер не нужно доказывать, достаточно лишь доказать факт нарушения, за который установлена соответствующая санкция. Убытки же нужно доказывать в каждом конкретном случае. Особенно сложный процесс такого доказывания в части размера неполученных доходов. Хотя и размер реально понесенных расходов для устранения последствий нарушения условий договора не всегда является бесспорным.

     Проблема  возмещения убытков достаточно актуальна  для арендных отношений, поскольку эти отношения тесно связаны с правом собственности и законного владения. Практика арбитражных судов показывает, что стороны неохотно идут на установление в договорах санкций, не предусмотренных законодательством. Поэтому включать санкции в договоры следует по соглашению. То есть, если арендодатель требует установить в договоре санкцию в свою пользу, то он должен принять предложение арендатора об установлении санкций в пользу последнего. Только при таком подходе в договор об аренде будет включен раздел об имущественной ответственности сторон за нарушение договорных обязательств.

     Таким образом, отношения между арендатором  и арендодателем строятся в соответствии с закрепленными в законе и договоре их правами и обязанностями. Именно права и обязанности сторон являются основным содержанием договора аренды нежилых помещений. Соблюдение сторонами взаимных прав и обязанностей способствуют успешной реализации цели предпринимательской деятельности в отношениях между контрагентами договора. Но, к сожалению, не всегда стороны соблюдают установленные ими же условия договорами тогда за неправомерные действия по отношению к другой стороне наступает ответственность в виде санкций и возмещения убытков. Это, бесспорно, не укрепляет имущественное положение сторон и их репутацию. 

2.2. Особенности заключения, изменения и прекращения  договора аренды  нежилого помещения 

     Прежде  всего, следует уделить внимание форме, в которой заключается договор. В соответствии с п.1 ст. 609 ГК РФ - это обязательная письменная форма. Кроме того, договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК РФ).

     Особым  образом регулируется форма договора аренды помещения, предусматривающего переход в последующем права собственности на это нежилое помещение к арендатору. Такие договоры заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами и нотариального его удостоверения. Нотариальное удостоверение подобных договоров будет необходимым до принятия закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     В Москве порядок предоставления нежилых  помещений имеет ряд особенностей. При заключении договора аренды на помещение, находящееся в государственной  собственности, арендодателем в Москве выступает Москомимущество. Основная масса договоров заключается в территориальных агенствах от имени Комитета, так как территориальные агенства являются его структурными подразделениями и, не обладая статусом юридического лица, не могут быть стороной по договору. При заключении договора аренды на помещение, находящееся в федеральной собственности в Москве арендодателем выступает Госкомимущество. Передача помещений в аренду любому физическому и юридическому лицу осуществляется, как правило, на основании конкурса или аукциона.

     После заключения договора по истечении определенного  времени стороны по своему желанию  могут изменить или расторгнуть  его.