Московский  гуманитарно-экономический институт

Северо-западный филиал 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 
 

Студента 3 курса

Юридического  факультета

Группы  ЮС – 1 - 05

Зайцевой  Анны Вадимовны 
 

Учебная дисциплина: Гражданское право 

Тема: Особенности правового регулирования договора найма жилых помещений и его разновидности 
 
 

Научный  руководитель:

                                                                    

 
 
 
 
 
 

Защита                Оценка 

«________»________________                                   «______________» 
 
 
 

г. Мурманск, 2008г.

 

ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

Введение..............................................................................................................3

Глава I Понятие, элементы договора найма жилого помещения

1.1 Понятие договора найма жилых помещений ......................................6

1.2 Объект  договора найма жилых помещений........................................9

1.3 Стороны в договоре найма жилых помещений.................................11

Глава II Содержание договора найма жилого помещения

2.1  Форма, порядок и условия заключения договора найма жилых помещений......................................................................................................13

2.2  Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.......................................................................................................16

3. Прекращение и изменение договора найма жилого помещения Заключение..................................................................................................26

     Библиографический список ....…………………………………………..29

     Приложение  1............................................................................................30

 

ВВЕДЕНИЕ

    Актуальность  работы обусловлена тем, что право  на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей.  Это право закреплено в статье 40 Конституции Российской Федерации. Конституционное право граждан на жилище заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением, занимаемым лицом на законных основаниях, содействии в самостоятельном улучшении гражданами своих жилищных условий, предоставлении жилища из государственного и муниципального жилищных фондов, но только тем лицам, которые в силу ограниченных возможностей не могут самостоятельно обеспечить себя жилищем.¹

     Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания  принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения, основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

     Современное жилищное законодательство России представляет собой совокупность законодательных  и иных нормативных актов, регулирующих отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:

• основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями:
• осуществление права пользования жилыми помещениями;
• требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;
• контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием жилищного фонда.

     В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.

     Принятие  первой части Гражданского кодекса  Российской Федерации, называемого  специалистами "Экономической Конституцией", и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых,  определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.

      Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее  законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.

    Целью данной курсовой  работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения, а также сравнение разновидностей данного вида договора. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

      Объект  исследования –  гражданские правоотношения складывающиеся  в результате заключения договора найма жилого помещения.

     Предмет исследования – Особенности правового регулирования договора найма жилых помещений и его разновидности.

     Цель, объект и предмет позволили определить следующие задачи исследования:

1)Выявить специфику урегулирования гражданских и жилищных отношений по поводу найма жилых помещений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения.

2)Рассмотреть содержание формы, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

3)Охарактеризовать договор найма жилых помещений

4)Исследовать предмет (объект) договоров найма жилых помещений

5)Рассмотреть стороны в договорах найма жилых помещений

6)Определить права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

7)Изучить прекращение и расторжение договора найма жилого помещения

8)Обобщить информацию по проделанной работе и сформулировать выводы по результатам исследования.

9)Рассмотреть содержание формы, порядка и условия заключения договоров найма жилых помещений.

    В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, монографии и  статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых.

      Для написания  работы  были  использованы   следующие методы исследования:  абстрактно  – логический  логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод.

      А также для написания данной работы использовались работы таких известных  правоведов и юристов как  Mexmueв Ю.А., Окуньков Л.А., Садиков О.Н., Седугин П.И,  Суханов Е. А., Толстой Ю.К  и многие другие.

     Основным  институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов  гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

      Договор найма жилых помещений является одной из форм улучшения гражданами жилищных условий, наряду с такими формами как  участие граждан в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и приобретением жилья в частную собственность.

 

Глава I Понятие, элементы договора найма жилого помещения

1. Понятие договора найма жилого помещения.

      Основным  институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов  гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

      Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

      Жилищные  отношения пользования жилыми помещениями  – сердцевина жилищных отношений.

      Правовое  урегулирование жилищных отношений  по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения  регулировались гражданским законодательством. Причем, в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.

      Затем с принятием общесоюзных Основ  жилищного законодательства и в 1983 г. - ЖК РСФСР жилищные отношения  стали регулироваться нормами жилищного  законодательства.

      В начале 90-х годов с приходом к  руководству страной политиков  новой формации, принявших курс на развитие рыночной экономики, начались реформы во многих отраслях народного  хозяйства, в том числе и в  жилищной сфере. Начался процесс  изменения форм собственности на жилищный фонд в целом и на жилые помещения в частности. В конце 1992 года был принят Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», который до принятия 1 марта 2005 г нового Жилищного кодекса, являлся основным актом, регулирующим жилищные отношения.

     Новый ГК РФ внес ряд существенных корректив  в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма жилого помещения  посвящена глава 35.

     Ст. 288 первой части Гражданского кодекса  прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

     Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, разделом III  ЖК РФ.

     Необходимо  проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.

     По  своей юридической природе договор  найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

     Наем  жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального  найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).

     Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных  с коммерческим наймом. Вместе с  тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным  видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.