Особенности правового регулирования договора найма жилых помещений и его разновидности

Вселение  новых постоянных пользователей  в занимаемое нанимателем жилое  помещение осуществляется независимо от регистрации по месту жительства граждан. Регистрационный учет граждан не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства⁵.

     Норма жилой площади на одного человека (12 кв.м.), требуемая при вселении нового постоянного пользователя. Исключение из правила установлено для несовершеннолетних детей, которые вселяются независимо от этой нормы.

     Следующее право нанимателя носит общий  характер для любой разновидности  договора найма – право на вселение временных жильцов.

     В отличие от нормы действующего жилищного законодательства вводится предварительное уведомление постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими.

Ответственность за временных жильцов, их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.

     В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

     Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных законодательством, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст.681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт.

Настоящая статья носит общий характер для  любой разновидности договора найма.

     В найме жилья действует тот  же принцип, что вообще в имущественном  найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем, капитальный  ремонт строения в целом и его ячейки - помещения - за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором найма жилого помещения.

Внутриквартирный  ремонт подразумевает: побелку, окраску  и оклейку стен, потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных  переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной проводки. С разрешения наймодателя наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования повышенного качества. Произведенные нанимателем с письменного разрешения наймодателя улучшения за собственные средства подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение. Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

П.3 ст. 681 ГК устанавливает одно условие  переоборудования наймодателем дома в  целом - согласие нанимателя, если в  результате переоборудования существенно изменятся условия его пользования занимаемым жилым помещением. Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не принимается по внимание, если они не являются сонанимателями. Условия пользования касаются предмета договора найма. Изменения, намеченные в проекте капитального ремонта дома с переоборудованием, или реконструкция (надстройка, пристройка к дому и т.п.) не должны снижать уровень пригодности жилого помещения к постоянному проживанию. 

      В статье 684 ГК РФ закреплено преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок.

     При срочности договорных отношений  необходимо обеспечить стабильность пользования  постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право на заключение договора найма и коммерческого найма на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. Настоящая статья связывает отмеченное преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне по договору - наймодателю - инициативы в своих намерениях продолжать или прекращать отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена определенным сроком - не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель пропускает установленный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет и на тех же условиях (если наниматель не отказывается от продления договора, что действует стимулирующе для наймодателя).

     Наймодатель может отказаться от возобновления  договора найма на следующий срок, если вообще откажется от сдачи внаем  жилья не меньше чем на один год. Как только он нарушит течение  годичного срока и опять сдаст  свободное помещение внаем, прежний  наниматель вправе требовать признания заключенного договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.

     Наниматель  при краткосрочном найме не пользуется преимуществом на перезаключение договора.

     Настоящая глава в большинстве своих  статей называет только нанимателя как  носителя жилищных прав и обязанностей по договору, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех, постоянно  проживающих с ним провозглашается.  Как правило, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также отличает найм и коммерческий наем от договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда и социального найма жилого помещения.

     Подводя итог, можно сказать, что в этом параграфе были рассмотрены основные права и обязанности сторон договоров  найма, найма жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищного фонда, договоров социального и коммерческого найма – нанимателя и наймодателя, отмечены схожие положения и отличия, проведена сравнительная характеристика прав  и обязанностей в этих договорах. 

2.3 Прекращение и  изменение договора  найма жилого помещения

     В правоотношении, возникшем из договора найма жилого помещения и договора найма жилого помещения, в период их действия могут происходить изменения (трансформация) отдельных его элементов  при сохранении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК РФ). Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Изменение правоотношения найма жилого помещения наиболее часто встречается при найме жилого помещения. 
 Для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

  Раздел жилых помещений — наиболее распространенный случай изменения договора найма жилого помещения. Сущность его заключается в том, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. Раздела жилого помещения может, очевидно, потребовать и сам наниматель. 
 При разделе жилых помещений изменяется предмет договора. Наряду с этим происходит и изменение субъектного состава правоотношения найма, поскольку появляется два нанимателя вместо одного. Изменяется также и условие о плате за пользование жилым помещением. Самостоятельный договор с лицом, заявившим требование о выделении ему отдельного помещения, может быть заключен при следующих условиях:

1)это лицо должно относиться к числу членов семьи нанимателя и быть совершеннолетним,

2)на заключение отдельного договора должно быть получено согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (в том числе временно отсутствующих),

3)должна быть возможность выделения изолированного жилого помещения в соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения между членами семьи о порядке пользования жилым помещением.

Раздел  некоторых жилых помещений не допускается, в частности раздел  служебных   жилых помещений. 
 Отказ наймодателя по договору найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключить отдельный договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в судебном порядке. Равным образом может быть оспорен в суде и отказ члена семьи  дать согласие на раздел. 
     Изменение договора найма жилого помещения возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (так называемое объединение лицевых счетов), т. е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

     Расторжение договора найма допускается по соглашению сторон.

     Договор коммерческого и социального  найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

- при  использовании жилого помещения  (в целом или части его) не  по назначению;

- если  наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

- если  наниматель не внес платежи,  указанные в договоре в течение шести

    месяцев:

- если  жилое помещение окажется в  силу обстоятельств в состоянии,  не

пригодном для постоянного проживания, а  также в случае его аварийного состояния.

     Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора коммерческого и социального найма в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:

- если  наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;

- в  случае систематического неисполнения  наймодателем своих обязательств  по договору;

- если  жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не

пригодном для постоянного проживания, а  также в случае его аварийного состояния.

     В случае расторжения договора найма  жилого помещения наниматель,

члены его семьи и другие граждане, проживающие  с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

     Гражданский кодекс РФ также устанавливает основания  и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения  могут применяться к договору найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, если иное не установлено жилищным законодательством.

     Таким образом, в положениях ГК предусматривается  возможность одностороннего расторжения  договора найма, а в коммерческом найме одностороннее расторжение договора возможно только в судебном порядке.

В пример этому можно привести судебную практику.

В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния. При этом выселение может иметь место лишь при соблюдении требований жилищного законодательства

    Управление  муниципального жилья администрации  г.Якутска обратилось с иском  к Кукомяковым о расторжении договора найма жилого помещения и выселении с предоставлением другого жилого помещения. В обоснование иска указало, что дом, в котором находится квартира, занимаемая Кукомяковыми с двумя детьми, является непригодным для проживания.