Определение стоимости однокомнатной квартиры

 

Физический  износ = (1-2372/2719)*100%=12,7% 
 

2. Определение физического  износа нормативным методом по  техническому состоянию

(ВСН 53-86(р)) 

Таблица 16. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Определим физический износ здания

Таблица 17. 

 

  Физический износ  (1-2144/2719)*100%= 21,1% 

Согласование  результатов по физическому износу:

Метод срока  службы не требует визуального и  инструментального обследования технического состояния объекта, поэтому он менее  точен по сравнению с другими  методами расчета физического износа присвоим весовой коэффициент  0,3 В данном случае отдаем приоритет нормативному  методу по техническому состоянию весовой коэффициент 0,7 

Таким образом, физический износ равен

Ифиз=12,7*0,3+21,1*0,7=18,58% 
 

Определение функционального  устаревания 

Проведем  обследование оцениваемого объекта:

-В квартире  отсутствуют гардеробная и кладовая  комнаты.

Недостаток  относится к неустранимому функциональному  износу.

Если бы квартира была оборудована помещениями  гардеробной и кладовой, то дополнительная годовая валовая арендная плата  составила бы 24000 руб.

Валовый рентный  мультипликатор для подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа местного рынка равен  20,0. В силу конструктивных особенностей здание не может быть переоборудовано, поэтому убытки  по арендной годовой  плате будут продолжаться в течение  неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал данные помещения, то затраты на эти работы при строительстве составили бы 467000 руб. (в текущих ценах) 

Таблица 18. 

 

Таким образом, общее функциональное устаревание  составляет:

3 613 000 руб. или 0,97% 

Внешний износ: Рядом с домом ведутся строительные работы по возведению многоэтажного дома и торгового центра, разбита дорога на подъезде к дому. Экономическое местоположение объекта хорошее с развитой инфраструктурой, объект располагается в экологически чистом районе города (2 км. от берега р. Волга).

Влияние финансового кризиса. С приходом октября мировая и российская общественность лицом к лицу столкнулась с таким явлением, как «финансовый кризис». Лишь спустя месяц стало очевидным, что необходимы меры по предотвращению сложившейся ситуации на финансовом рынке.

Сегодня формируется  рынок не продавца, а покупателя. Рост предложения влияет на стоимость  объектов недвижимости в сторону  коррекции вниз. Уже в декабре 2008г. среднерыночная стоимость квадратного  метра жилой недвижимости Ярославля  снизилась приблизительно на 5,5 %. Таким образом,  внешний износ составляет 6%.

Суммарный износ = 18,58%+0,97%+6%=25,55%

 

Предпринимательская прибыль

Она возникает  в ходе выполнения строительных работ, компенсирует возникающие при этом риски и реализуется при смене  собственника 

Ппр=  Св(квартиры на 15.01.2009г.)*I= 895 635 *0.15(15% годовых – средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в рублях СБ РФ для регионов РФ)=134 345 руб. 

Таблица 19. Определение дополнительной стоимости затрат на улучшение для переоценки восстановительной стоимости квартиры (для общей жилой площади): 

 
 

 Таблица 20. Переоценка  восстановительной стоимости (для  общей жилой площади квартиры) 

ОСв=Св(на 15.01.2009г.)-(Св(на 15.01.2009г.)*Ифиз+Ифункц+Ивн)+Ппр=1285476

-(1285476 *0,2555)+ 134 345 =1 091 382 руб.  

Итого восстановительная  стоимость на 15.01.2009 составляет 1 285 476 руб.

 Таким  образом, рыночная стоимость оцениваемой  квартиры, рассчитанная затратным  подходом на 15.01.2009г. составляет:

      1 091 382 (один миллион девяносто одна тысяча триста восемьдесят два) рубля. 
 
 
 
 
 

Сравнительный подход.

     Сравнительны  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  аналогичными объектами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними.

     Рыночная  стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения  продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения  продаж не используется. Любое отличие  условий продажи сравниваемого  объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при  анализе.

     Поэтому при применении метода сравнения  продаж необходимы достоверность и  полнота информации.

     Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

• Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам.
• Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
• Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых.
• Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке  цен продаж объектов-аналогов все  поправки делаются от объекта-аналога  к объекту оценки.

Первые  четыре корректировки определяют цену объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и  являются базой для остальных  корректировок.