Определение стоимости однокомнатной квартиры

    Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации  рассчитывается методом кумулятивного  построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый  сектор рынка.

Обоснование безрисковой ставки.

    Как показатель доходности безрисковых  операций, была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 9,45% годовых.

    По  результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправку на риск вложения в данную недвижимость в  размере 50% безрисковой ставки. 

Таблица 22. Определение коэффициента капитализации

    Принимаем округленно коэффициент капитализации  равным 15%.

    Прямая  капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого  операционного дохода в стоимость  недвижимости на дату оценки.

    Формула для расчета стоимости имущества  имеет следующий вид:

                    ЧОД

                                                                        S = ------------,

             k

            где    S - стоимость объекта, руб.;

           ЧОД  - чистый операционный доход, руб.;

            k - коэффициент капитализации.

    Таким образом,  рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации  на 15 января 2009 г., составила:

62 806  рубля / 0,15 = 418 707 

Определение рыночной стоимости  методом дисконтирования  денежных потоков

    Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации дохода, детален и  позволяет оценить объект, в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

    Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

    Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

    Прогнозирование величины денежных потоков, включая  реверсию, происходит на основе ретроспективного анализа платежей.

    Срок  сдачи в аренду однокомнатной квартиры по договору составляет 5 лет.

    Расчет доходов приведен в таблице 23. 

Таблица 23. 

 

    Расчет  коммунальных  платежей на период 5 лет приведен в таблице 24.

Таблица 24. 

 

Обоснование ставки дисконтирования

    Ставка  дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей  стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

    Денежные  потоки и ставка дисконтирования  должны соответствовать друг другу  и одинаково исчисляться.

    Ставку  дисконтирования рассчитываем методом  кумулятивного построения.

    Как и в расчете коэффициента капитализации, за безрисковую ставку была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 9,45%. Риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки.

    Ставка  дисконтирования с учетом темпа роста размера коммунальных платежей 15% на остаточный период (последний год) равна:

    9,45% + (9,45 х 0,5) + 15% = 29%

где:

9,45% - безрисковая  ставка

(9,45 * 0,5) –  риск вложения в данную недвижимость  учитывается в размере 50% безрисковой  ставки.

15% - риск  роста коммунальных платежей.

Расчёт  рыночной стоимости  методом дисконтирования  денежных потоков

    Расчет  рыночной стоимости методом ДДП  по формуле:

    PV = + M , 

    где PV – текущая стоимость;

          С_i – денежный поток периода t;

           i_t - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

           М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

    Остаточная  стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту  последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

    Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, равна:

    Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +

    Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). 

 
 

Расчёт  стоимости реверсии.

Реверсия  – остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать  с помощью:

• назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предложений относительно будущего состояния объекта;
• принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
• капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

 

Остаточная  стоимость реверсии составит:

73795:0,15=491967 руб. (Чод последнего года/коэф. капитализации) 

Текущая стоимость  реверсии составит:

M

Где:

М – стоимость  реверсии;

i – ставка дисконта;

n – оцениваемый период. 

491967*1/(1+0,29)⁵= 137 717руб. 

Стоимость объекта оценки = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). 

165 567+137 717=303 284 руб., округленно 303 300руб. 

Согласование  результатов, полученных доходным подходом: 

Таблица 26.  Весовые коэффициенты 

 

Стоимость объекта определяется по формуле:

S = S₁ х Q₁ + S₂ х Q₂,

где S – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

    S₁, S₂,  – стоимость объекта, определенная с использованием методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно;

    Q₁, Q₂  – среднеарифметическое значение достоверности методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно.

Результаты  согласования сведены в таблицу 30. 

Таблица 27.  Согласование результатов при определении рыночной стоимости 
 

 
 
 

    Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости  квартиры, определенной доходным подходом  по состоянию на 15 января 2009 года с  учетом округления составит:

    349 400 (триста сорок девять тысяч четыреста) рублей. 
 

4.3 Согласование результатов  оценки. 

    Традиционные в оценочной  деятельности подходы дали следующие  результаты: 

Таблица 28.