Определение стоимости однокомнатной квартиры

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и  физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. 

Таблица 10. Строительные характеристики объекта

 
 

Оценка  рыночной стоимости  здания

1.Рассчет восстановительной  стоимости здания.

Используем метод сравнительной единицы и метод сравнительного объекта. 

1. Метод сравнительной единицы

Этот метод основан  на использовании стоимости строительства  сравнительной единицы (1кв.м, 1куб.метр). Полная восстановительная стоимость  оцениваемого объекта определяется путем умножения стоимости единицы  сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

 На территории  в Ярославской области норматив  стоимости 1 кв. м общей площади  жилья на второе полугодие  2008 года составил 26447рублей.^{1(по данным сайта http://www.kvic.ru/news/731.gb)} 

Общая площадь оцениваемой  квартиры  составляет 38,2 кв.м. 

Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 01.01.2009 года:

Св= Судел*Площадь = 26447*38,2=1 010 125 руб. 

Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 15.01.2009 года:

Св= Св(01.01.2009г.))*(1+(0,024/31)*15)(индекс инфляции на 15.01.09, в % к 01.01.2009)= 1010125*1,0116=1 021 842руб. 

2. Метод сравнительного объекта.

 Сравнение производится  с квартирой - аналогом

Характеристика квартиры – аналога:

Климатический район  II. Территориальный пояс – I

Квартира  двухкомнатная  в кирпичном доме, общая площадь 38,2 м², высота потолка 2,65, Группа капитальности  I

Фундаменты  железобетонные, стены из крупных  панелей, перегородки панельные, перекрытия гипсокартонные, кровля рулонная по железобетонным плитам с внутренним водостоком, полы из линолеума паркете. Имеется центральное  отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, радио, телевидение, телефон, лифты, мусоропроводы. Внутренняя  отделка  – простая.

 

Стоимость оцениваемого объекта составит:

Для оценки квартиры используем сравнение квартирой -  аналогом. Используем сборник № 4. Укрупненных  показателей восстановительной  стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете  УПВС, раздел I Жилые здания, таблица 39  (жилые здания десяти – двенадцатиэтажные крупнопанельные). 

Таблица 11.

 

1.Поправочные коэффициенты

1.Средняя высота  помещений 2,65.Поправочный коэффициент  на среднюю высоту помещений  составит 1,06, восстановительная стоимость  с учетом коэффициентов составит  2719,3 руб. 

Рассчитаем восстановительную  стоимость здания в рублях в ценах 1984 года,  используем для этого  Постановление №94 Госстроя СССР. 

Таблица 12.

 

Рассчитаем восстановительную  стоимость здания в рублях в ценах 1991 года. Используем Письмо Госстроя  14Д от 06 сентября 1991 года. 

Таблица 13.

 

Рассчитаем восстановительную  стоимость здания в рублях в ценах 2008 года

По таблице изменения  сметной стоимости СМР, в т.ч. стоимости  материалов, оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов на 4кв.2008года приложение к письму Минрегиона России находим коэффициент равный 64,13.

 

Таблица 14.

 
 
 

Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 15.01.2008г:

Св  =  Св(01.01.2009г.))*(1+(0,024/31)*15)(индекс инфляции на 15.01.09, в % к 01.01.2009)= 386326*1,0116=390807 руб. 

Согласование  результатов:

При расчете восстановительной  стоимости методом сравнительной  единицы  не были учтены корректировки  на различия  между аналогом  и  оцениваемым объектом, но используемые при расчете данные более соответствуют  современным условиям рынка, полученному  результату присвоим весовой коэффициент  0,80.

Менее актуален результат, полученный с применением Сборника «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (год выпуска 1972), а здание построено в 1992 году, но учтено сходство аналога и оцениваемого объекта (функциональное назначение, физические характеристики, класс конструкционных систем, и др.) поэтому присвоим  коэффициент 0,20.

Согласование  восстановительной  стоимости:

Св=1021842 *0,80+390807 *0,20= 895 635 руб. 
 

Определение накопительного износа

            Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального  инвестора и выражается в снижении  со временем стоимости (обесценении)  под воздействием различных факторов.

     Каждое  здание и сооружение характеризуется  определенными эксплуатационными  качествами: прочностью и устойчивостью  конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д.

          Построенные здания и сооружения  под действием различных природных  и функциональных факторов теряют  свои эксплуатационные качества  и разрушаются. Кроме этого  на рыночную стоимость сооружений  и зданий оказывается внешнее  экономическое воздействие со  стороны непосредственного окружения  и изменения рыночной среды.  При этом различаются физический  износ (потеря эксплуатационных  качеств), функциональное или моральное  старение (потеря технологического  соответствия и стоимости в  связи с научно- техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Совокупность этих видов износа составляет накопленный износ.

            Определение накопленного износа  методом разбивки осуществляется  посредством деления износа на  три различных компонента:

-физический  износ,

- функциональный  износ 

- внешний  износ.

    Физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их стоимости замещения.

      Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Для решения задач оценки функциональный износ определяется Оценщиками как «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов.

    Внешний износ – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных и нормативных актов и т.д. в отличие от физического и функционального износа, так или иначе, временно преодолеваемого обесценивания, экономическое обесценивание необратимо. 

Определение физического износа методом по нормативным  срокам службы

У оцениваемого объекта типичный уровень обслуживания, поэтому его действительный возраст  равен фактическому возрасту, т.е. 17 лет. Следовательно, фактический возраст  конструктивных элементов также  равен 17 годам.

И физ(конструктивного  элемента)=(Тфакт/Тнорм)*100%,

 где 

Тфакт-фактический  срок  эксплуатации конструктивного  элемента,

Тнорм –нормативный срок службы элемента в соответствии с его техническими характеристиками (продолжительность эксплуатации элемента до капитального ремонта/замены) 

Таблица 15.