Определение стоимости однокомнатной квартиры

     По  результатам сравнения можно  судить о том, что 1 вариант  использования  является лучшим, так как он создает  большую стоимость земли.

Анализ  участка с уже  имеющейся застройкой

     В данный момент участок рассматривается  как улучшенный с имеющимися жилыми постройками, предназначение которых — проживание людей.

     Для того чтобы иметь рыночную стоимость, недвижимая собственность должна иметь  спрос, полезность, ограниченность предложения, а также способность передаваться из рук в руки.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация  вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий  доход на вложенный капитал.

2. Выявление  на рынке объектов недвижимости  одинакового назначения с сопоставимым  уровнем эффективности использования. 

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение  существующего назначения оцениваемой  недвижимости;

2. изменение  существующего назначения оцениваемой  недвижимости.

В обоих  случаях рассматриваются необходимость  и возможность:

• сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
• проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
• проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
• уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

     Оценщик, сравнивая существующий вариант  использования расположенных на земельном участке построек с  оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно  ли продолжать эксплуатировать  здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой  вариант перестройки здания выбрать:  реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким  образом и в какие сроки  окупятся расходы?

Наиболее  оптимальный вариант использования  строений обеспечит максимальную стоимость  инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

Сдача в аренду здания под  жилье. По информации, полученной из печатных источников, средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 7000 руб., средняя арендная плата за двухкомнатную комнатную квартиру составляет 11000 руб. арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет 15000 руб. (хорошо отремонтированные, удачно расположенные, со всеми удобствами) за один месяц.

  Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и в последнюю  очередь — ухудшении местоположения и качества самих объектов.

Организация гостиницы в здании (сдача квартир на часы/сутки). Для организации гостиницы в доме однокомнатные квартиры  можно использовать как одноместные номера, двухкомнатные — как двухместные номера, трехкомнатные - как трехместные номера Стоимость арендной платы принята в размере 1400 руб.в сутки (42000 руб.мес.)  за трехместный номер 1000 руб. в сутки (30000 руб. в месяц) за двухместный номер, одноместный номер — 700 руб. в сутки (21000 руб. в месяц).

  Для подготовки здания к использованию  в качестве гостиницы необходимо выполнить реконструкцию объекта, по предварительным расчетам затраты на которую составят 1000 тыс. руб. Предполагая, что следующий ремонт понадобится через 5 лет, в расчете на 1 год эти затраты составят 1000 тыс. руб.

  В доме 72 однокомнатных,72 трехкомнатных,144 двухкомнатных квартир. 

Таблица 7. Определения чистого операционного дохода 

Примечание:

1. Потери от вакансий и неплатежей. При аренде жилья заключаются, как правило, долговременные договора. Срок предоплаты составляет от 3 до 6 месяцев. Простой помещений вследствие смены арендатора не более 14 дней в году (или около 5%).
2. Потери от недозагрузки гостиниц, как правило, составляют 20% (по данным опроса владельцев).

     На  основании предварительных расчетов с учетом средних рыночных цен  по ставкам арендной платы в жилых  домах, помещениях и стоимости гостиничных  номеров, наиболее эффективным использованием оцениваемого участка земли с  улучшениями среди всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов на текущий момент является его эксплуатация как частной гостиницы.

     Принят  прогнозный период получения доходов  от использования единого объекта недвижимости — 10 лет; по истечении этого срока объект потребует капитального ремонта и, возможно, поиска нового варианта наиболее эффективного использования. По истечении 10 лет предполагается снос строения и продажа земельного участка. 

Таблица 8. Расчет среднего коэффициента капитализации 

 

Таблица 9.  Расчёт лучшего и наиболее эффективного использования земли 

      На  основании предварительных расчётов с учётом средних рыночных цен  по ставкам арендной платы в жилых  домах, помещениях и стоимости гостиничных  номеров, наиболее эффективным использованием оцениваемого участка земли с  улучшениями среди всех юридически разрешённых, физически возможных  и экономически целесообразных вариантов  на текущий момент является организация  в жилых помещениях гостиничных  номеров. 

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ 

4.1 Выбор и обоснование  применяемых подходов  и методов  оценки  объекта.

Затратный подход

     Основным  принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения  гласит о том, что осведомленный  покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно  будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским  характеристикам оцениваемому имуществу.

    Подход  к оценке имущества с точки  зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство  объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный  участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для  определения стоимости недвижимости.

    Стоимость объекта определяется разницей между  стоимостью нового строительства и  потерей стоимости за счет накопленного износа.

    Основные  этапы при применении данного  подхода к определению стоимости:

• определение рыночной стоимости  земельного участка;
• расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной  стоимости замещения объекта;
• определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;
• уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;
• увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.

 

Определение рыночной стоимости недвижимости производится по формуле:

С= Су +С зем,

Где:

Су- рыночная стоимость улучшений,

Сзем- рыночная стоимость земли,

в свою очередь  рыночная стоимость улучшений рассчитывается по формуле:

Су=Св-НИ+ПП,

Где:

Св- восстановительная  стоимость улучшений,

НИ- накопленный  износ,

ППр- предпринимательская  прибыль. 

Оценка  рыночной стоимости  земельного участка

    Так как объектом оценки является квартира, расчет стоимости земельного участка  не производится.

Оценка  стоимости замещения  оцениваемого объекта

         Затратный  подход к оценке  недвижимости основан на предположении,  что затраты, необходимые для  создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится этот объект, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

        Особенностью применения затратного  подхода является понимание Оценщиком  различия между стоимостью воспроизводства  объекта и стоимостью замещения.

       Стоимость воспроизводства определяется  издержками в текущих ценах  на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства учитывается тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

        Стоимость замещения, определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

        Таким образом, стоимость воспроизводства  выражается издержками на воспроизводство  точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

        Граница между стоимостью воспроизводства  и стоимостью его замещения  всегда условна, и Оценщику  в каждом конкретном случае  приходится решать проблему выбора  того или иного вида стоимостной  оценки в зависимости от условий  применения затратного подхода.