Определение стоимости однокомнатной квартиры

     Красноперекопский район образован 15 марта 1936 года. Территория района составляет 37,61 квадратных километров, на которой проживает 65,1 тыс. человек. Район располагается на территории юго-западной части Ярославля.

     На  микрорайоне «Нефтестрой» строится много хорошего жилья, квартир с большой площадью. Появляются новые магазины, аптеки, банки. Микрорайон очень ценится, несмотря на ближнее соседство с НПЗ. Пользуются спросом все виды и типы квартир.

     Ленинский район города Ярославля образован в 1936 году. Территория района составляет 10,15 квадратных километров, на которой проживает 70,5 тыс. человек. Район расположен в центральной части города. Район ограничен улицами: Полушкина Роща, пр. Октября, ул. Автозаводская, Угличская, пр. Ленина, Свердлова, ул. Победы, ул. Республиканская.

     «Пятерка» - район, где около 80% составляет старый жилой фонд. Новых площадок под строительство практически нет - район и так слишком уплотненный. Многие покупатели предпочитают этот район лишь из-за относительной близости к центру города, хорошего транспортного сообщения, хорошо развитой инфраструктуры. В районе пользуются спросом «сталинки» и «хрущевки».

     Фрунзенский район образован в феврале 1975 года. Территория района составляет 36,44 квадратных километров, на которой проживает 124,0 тыс. человек. Территорию района можно условно разделить на десять основных зон, район вытянут с северо-запада на юго-восток вдоль правого берега реки Волга на 12 километров. Фрунзенский район расположен в южной части города. Фрунзенский район - речной порт на р. Волге.

Рынок жилья здесь стал активно развиваться  после строительства микрорайона  «Сокол»: появилось много новых жилых домов, школ, детских садов, разноплановых магазинов. Наибольшим спросом во Фрунзенском районе пользуются квартиры в многоэтажных домах московской серии, расположенных вдоль проспекта Фрунзе, в домах-новостройках микрорайона «Сокол».

     В настоящее время в г.Ярославле  осваиваются новые жилые секторы  и комплексы: частный сектор между  Нефтестроем и Перекопом (р-н ул. Б.Федоровской); районы за Волгой ближе  к Мапшрибору. (за ул. Сахарова); таун-хаусы  в Брагино на Тутаевском шоссе (между  Мостотрядом и больницей №9); жилой  комплекс «Московская слобода» в  районе ул. Павлова и Слепнева; новый жилой сектор на Липовой горе (район ул. Ярославской); продолжается застройка микрорайона «Сокол» в Дядькове.

     Самые дорогие улицы Ярославля: Волжская набережная, Которосльная набережная, улицы Собинова, Терешковой, Пушкина. Самая дорогая коммерческая недвижимость на улицах Кирова и Свободы.

     С приходом октября мировая и российская общественность лицом к лицу столкнулась  с таким явлением, как «финансовый кризис». Факт нарушения баланса в экономике РФ был признан не сразу. Лишь спустя месяц стало очевидным, что необходимы меры по предотвращению сложившейся ситуации на финансовом рынке. 
    В результате финансового кризиса все больше россиян отказываются от приобретения квартир и хотят сэкономить. Уже порядка 21% жителей РФ решили отложить приобретение недвижимости на неопределенный срок, сообщают социологи. По их словам, желание купить жилье любым путем теряет свою былую популярность.

       «Покупка недвижимости теряет  свою популярность, хотя и остается  наиболее надежным способом вложения  денег. С октября 2008 года доля  тех, кто отдает предпочтение  именно этому виду инвестиции, снизилась с 51% до 40%.

     Оказалось, что россияне, в целом, пока выжидают, как будет дальше развиваться  рынок недвижимости, и не хотят  спешить с совершением сделок.

Жилая недвижимость

     Первоначальные  прогнозы аналитиков предвещали глобальный обвал цен на рынке жилья. Но ни ужесточение условий кредитования граждан, ни уменьшение объемов ипотечного кредитования на данный момент не вызвали  существенных изменений в стоимости  объектов. Средняя цена 1 кв.м жилой  недвижимости в Ярославле на сегодняшний  день составляет 50-55 тыс. рублей. С начала 2008 года прирост составил 8-9%.

     До конца текущего года на  рынке вторичного жилья ожидается  период стагнации. Изменения в  стоимости 1 кв.м не составят  более 1-2% (см. рисунок 1). 

 

     Тенденции активного роста стоимости жилья  в течение 2008 года были подвержены два  района: Кировский и Ленинский (среднемесячный рост 2-3%), поэтому и цены на недвижимость здесь значительно выше (см. рисунок 2).  

 

     Наиболее  существенно в течение года набрали  в цене квартиры больших площадей (от трех и более комнат). Прирост  составил 14,3%. Но спрос на данные объекты  положительной динамики не имеет, что  приводит к уменьшению количества сделок купли-продажи в этом сегменте рынка. Увеличение в стоимости 1 кв.м 1- и 2-комнатных  квартир в среднем по городу не превышает 8%. Разброс цен на квартиры различного метража в последние  месяцы сократился. В среднем он составляет 5-6%.

     Данные  процессы в будущем, предположительно, замедлятся, что оправдано беспрогнозностью последующих изменений в экономической  структуре страны.

     Дифференцировав жилые объекты по планировке, заметим, что значительно увеличились  в стоимости только так называемые «хрущевки». Прирост на данный момент достигает 10%, хотя произошел он в I и II кварталах текущего года. «Брежневки»  и квартиры улучшенной планировки прибавили  в цене от 4 до 6% (см. рисунок 3).     

 В период  с июля по декабрь предложение  увеличилось:

– в сегменте однокомнатных квартир на 51%;

– в сегменте двухкомнатных квартир на 48,7%;

– в сегменте трехкомнатных квартир на 30,4%;

– в сегменте четырехкомнатных и более на 16,5%;

– в сегменте комнат на 16,2%.. 

 

     Что касается стоимости первичного жилья  на рынке недвижимости, то ее рост составил 11% с начала года. Однако заинтересованность в данном сегменте рынка может  резко снизиться в связи с  введением новых требований  банков в случае кредитования населения.       Подводя итоги прошлого года, аналитики прогнозировали дальнейший рост цен и в нынешнем году. Звучали цифры от 15 до 40%. Но в этот раз прогнозы не вполне оправдались. Рост, безусловно, продолжался, но в период с января по июнь 2008 года средняя цена предложения по городу выросла в среднем всего на 8%. При этом прирост цены по районам города выглядел следующим образом: (таблица 5 ) 

       Итоги таковы. Сегодня формируется рынок не продавца, а покупателя. Рост предложения влияет на стоимость объектов недвижимости в сторону коррекции вниз. Уже в декабре 2008 года среднерыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости Ярославля снизилась приблизительно на 5,5%. И, скорее всего, в ближайшие месяцы подобная тенденция будет сохраняться. Возможно, снижение цен на недвижимость по некоторым районам города в первой половине 2009 года достигнет 15-25%. Но вряд ли стоит ожидать обвала и полной неразберихи на рынке недвижимости (особенно в преддверии 1000-летнего юбилея Ярославля, к которому все так долго готовились). Кроме того, Правительство РФ обещает выделить дополнительные финансовые ресурсы для того, чтобы не допустить появления в массовом объеме обманутых дольщиков. yarmetro.ru 
 
 
 
 
 

3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО  И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствуют определенные ожидаемые выгоды.

     Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим факторам

     По  Фридману:

1. потенциал местоположения;
2. рыночный спрос;
3. правовая обоснованность застройки;
4. ресурсное качество участка;
5. технологическая обоснованность;
6. финансовая обоснованность

Потенциал местоположения - при анализе учитывается:

• наличие коммуникаций;
• доступность участка;
• характерный тип землепользования;
• различные неудобства и опасности.

Рыночный  спрос – анализируется для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли разумно возможен с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Правовая  обоснованность застройки: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями Землепользовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

     Правовые  требования и ограничения включают элементы правового регулирования  использования объекта, поэтому  при анализе этого критерия были рассмотрены нормы: на землепользование; санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта недвижимости.

     Характер  текущего и предполагаемого использования  объекта оценки не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника, и положениям о зонировании.

     В исторической зоне данное помещение  не находится.

Ресурсное качество участка означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:

• размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений;
• рельеф поверхности;
• характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта;
• наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород.

  Технологическая  обоснованность проекта  застройки определяется  тем,  может он быть завершен в пределах установленного срока, при условии достижения соответствия между качеством и стоимостью.

Финансовая  обоснованность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

  Определим лучшее наиболее эффективное использование  земельного участка, предназначенного в соответствии с зонированием для  строительства жилого дома.

  1 вариант – строительство 12 этажного 240 квартирного дома (общая площадь  18452м²)

  2 вариант – строительство 5 этажного 80 квартирного дома (общая площадь  7292 м²)

  Рыночная  стоимость 1м² составляет 38 000 руб. (газета «Из рук в руки»)

  Стоимость 1м² строительства составляет 26500 руб. (http://www.interfax.ru)

  Предпринимательская прибыль 40% от стоимости строительства

Таблица 6.