Определение стоимости однокомнатной квартиры

Таблица 21. 

 

Объяснение  корректировок:

1. Поправки на имущественные права не производилось, т.к. все аналоги находятся на полном праве собственности.
2. Поправка на условия финансирования не производилась, т.к. все аналоги приобретались на собственные средства.
3. Поправка на условия продажи не производилась, т.к. для всех аналогов они рыночные.
4. В месяц в среднем цена возрастает на 1%, промежуток между ценой объекта оценки и Аналогом 3 составляет 1 месяц соответственно, следовательно, поправка на перевод цены на дату сделки для аналога 3 составляет 1%

Для 3 аналога   42000*0,01=420руб.

     Поправка  на перевод цены предложения в  наиболее вероятное значение цены сделки выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой  цены продавца покупателю. Данная уступка  в среднем составляет 3%

Для  1 Аналога    43650*0,03=1310 руб.

         2 Аналога   46560*0,03=1397 руб.

         3 Аналога   40320*0,03=1210 руб. 

5. Поправка на местоположение не производилась в  связи с тем, что все аналоги  находятся на территории Заволжского  района.
6. Корректировка на площадь помещения не производилась, так как в данном районе на момент оценки не выявлена зависимость стоимости 1кв.м. объектов жилой недвижимости от их площади.

Этажность, введена понижающая корректировка  для аналога 3. Анализ рынка показал, что  квартиры, находящиеся на первом и последнем этаже стоят примерно на 10% дешевле.

Для 3 аналога 40320*0,1=4032 руб.

Для объектов недвижимости наибольшей стоимостью обладают объекты оценки, имеющие меньший  процент износа. В нашем случае квартиры –аналоги находятся в почти  новых домах, поэтому следует  произвести понижающие корректировки  для всех аналогов.

Для 1 аналога 43650*(3-11,74)/(100-3)= -3933 руб.

Для 2 аналога 46650*(3-11,74)/(100-3)= -4203 руб.

Для 3 аналога 40320*(4-11,74)/(100-4)= -3251 руб. 

Поправка  на конструктивные особенности дома отражает различие в спросе на объекты  недвижимости в зависимости от данных особенностей. В нашем случае такая  поправка не вводится, так как Аналоги  и оцениваемый объект имеют одинаковую планировку.

Корректировка на состояние не требуется, так как  все объект оценки и Аналоги находятся  в хорошем состоянии.

7. Транспортная доступность у всех объектов хорошая, следовательно, поправок вносить не требуется.

 

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой  квартиры, рассчитанная сравнительным  подходом, на 15.01.2009г. составляет:

   2 289 384 (два миллиона двести восемьдесят девять тысяч триста восемьдесят четыре) рубля. 
 

 Доходный подход

       Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

     Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

     Расчет  стоимости может быть осуществлен  методом прямой капитализации доходов  или анализа дисконтированных потоков  денежных средств. В зависимости  от конкретных обстоятельств может  быть применен либо один из этих методов, либо оба.

     Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации  и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня  являются отражением будущих преимуществ.

     При применении  метода капитализации  анализируется возможность объекта  генерировать определенный доход, который  обычно выражается в форме доходов  от эксплуатации и дохода от продажи.

     Для оценки стоимости объекта применяют  технику прямой капитализации. Метод  капитализации позволяет на основании  данных о доходе и коэффициенте капитализации  на момент оценки или перспективу  сделать вывод о стоимости  объекта.  

Определение рыночной стоимости  методом прямой капитализации  дохода

     Для определения рыночной стоимости 2-комнатной  квартиры, доходным подходом был использован  метод прямой капитализации дохода. Этот метод  дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих  доходов в случае, когда ожидаемый  поток доходов стабилен или имеет  постоянный темп роста (снижения).

     Основные  этапы процедуры оценки при данном методе:

• определение потенциального валового дохода;
• определение действительного валового дохода;
• определение чистого операционного дохода;
• определение ставки  капитализации;
• определение стоимости объекта в текущем состоянии.

Определение потенциального валового дохода        

    Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду без  учета потерь и расходов. Потенциальный  валовой доход состоит из дохода от сдачи в аренду оцениваемой  квартиры.

    Расчет  арендной платы произведен на основании  анализа рыночных арендных ставок на жилую недвижимость (газета «Из рук в руки»). Учитывая место нахождения квартиры, площадь, этажность, состояние, принимаем месячную арендную ставку 8000 руб. 

        Расчет величины арендной платы  за пользование недвижимым имуществом приведен в таблице 21. 

Таблица 21. Расчет годовой арендной платы на недвижимость  

 

    Таким образом, потенциальный годовой  валовой доход составит:  96000 рубль.

    Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования квартиры и воспроизводства  действительного валового дохода.

    Операционные  расходы делятся:

• Условно-постоянные;
• Условно-переменные или эксплуатационные;
• Расходы на замещение, или резервы.
• К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

• налог на имущество;

• К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

    -коммунальные;

    -на  содержание территории;

    -на  текущие ремонтные работы;

• К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. В рамках данного отчета  операционные расходы оплачивает арендатор, поэтому действительный  валовой доход будет равен чистому операционному доходу:

    По  представленным платежным документам, коммунальные платежи за два года составили (нарастающим итогом):

    2007 год – 11 588. руб.

    2008 год -  19 642. руб.

    Определяем  темп роста платежей:

         19642/11588*100%=1,69 или 169%

    Таким образом, операционные расходы  в 2009 году составят сумму:

    19 642*1,69 =33 194 руб.,

    где

    33 194 р. – размер коммунальных платежей в 2008 году, руб.;

    1,69 – темп роста годовой;

    Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год:

    ЧОД = ПВД – ОР = 96 000 - 33 194 = 62 806 рублей.  

Обоснование коэффициента капитализации

    Коэффициент капитализации  – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

    Существует  несколько методов расчета коэффициента капитализации. В данном разделе  применим кумулятивный метод расчета  коэффициента.