Пути совершенствования сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челя

     Проведение  муниципальной экономической политики невозможно без наличия закрепленной за органами местного самоуправления собственности. За определенный период в муниципальную собственность были полностью или частично переданы: а) жилищный и нежилой фонд, жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие этот фонд; б) объекты инженерной инфраструктуры; в) предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, оптово-складские мощности; г) объекты образования, здравоохранения, культуры и спорта. Процесс передачи в муниципальную собственность жизненно важных дня населения объектов не завершен до настоящего времени. Вторым крупным источником формирования муниципальной собственности явилась передача в муниципальную собственность ведомственного жилого фонда, объектов социального назначения и городской инфраструктуры при приватизации государственных предприятий.

     В общем случае целью муниципальной  политики в области управления собственностью является получение максимального  эффекта от ее использования. Причем эффект может быть получен как  в денежной форме (например, за счет арендной платы), так и путем извлечения прямой пользы (оказание услуг населению). Поэтому Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям в договорах и соглашениях с физическими и юридическими лицами определяет еще и условия использования передаваемых в пользование и приватизируемых объектов. Например, в процессе приватизации муниципальной собственности, в частности предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, государственная программа приватизации устанавливала жесткие сроки ее проведения и количество предприятий (в процентах от общего числа), подлежащих приватизации в эти сроки. Такой подход, с одной стороны, нанес серьезный ущерб муниципальному хозяйству — были упущены некоторые источники дохода в муниципальный бюджет. Но, с другой стороны, приватизация этой сферы привела к значительным инвестициям частного капитала в городскую инфраструктуру, развитие которой за счет средств городского бюджета было бы просто невозможным²⁹.

     Аренда  муниципальной недвижимости в настоящее  время является одним из источников дохода местного бюджета. Ее значение определяется не столько величиной арендной платы, сколько тем обстоятельством, что органы местного самоуправления могут самостоятельно регулировать этот источник и самостоятельно распоряжаться полученными за его счет доходами. Для дотационных районов аренда является дополнительной гарантией их самостоятельности.

     В последнее время принят ряд законов, которые значительно изменяют условия  сдачи в аренду муниципального имущества. К числу указанных выше законов можно отнести Земельный кодекс³⁰, федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»³¹ и федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»³².

     Аренда  нежилого помещения и предпринимательская деятельность на его площади является существенным источником для пополнения доходной части бюджета города. Логично, что увеличение доходов от использования недвижимого имущества путем повышения ставок арендной платы город Челябинск не может себе позволить по той причине, что многим арендаторам такая плата будет просто не под силу.

     2.2. Практика деятельности  Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений и ее совершенствование 

     До  недавнего времени управление земельными ресурсами и управление недвижимым имуществом в Челябинской области рассматривались как две различные задачи, решение которых возлагалось на разные органы: земельный комитет и комитет по управлению имуществом. Но в этом были свои недостатки. Раздельное управление землей и остальным недвижимым имуществом исключало создание единой системы объективной оценки и взимания платежей за использование недвижимости, приводило к занижению стоимости земли (особенно в условиях инфляции) и к сокращению поступлений в бюджет. Анализ и контроль за реальными денежными потоками в сфере недвижимости, прогнозирование тенденций и ожидаемых поступлений в местный бюджет в этих условиях был невозможен. Это, в конечном итоге, снижало экономическую значимость муниципального имущества для бюджета.

     Сейчас  становится все более очевидным, что максимальный эффект от использования  земли и находящегося на ней недвижимого  имущества может быть достигнут  при комплексном управлении ими. В целях перехода на единое управление недвижимостью в нашем городе и было произведено расширение полномочий органа по управлению имуществом (Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям (КУиЗО) вместо Комитета по управлению имуществом). Это позволяет создать условия для работы по созданию цивилизованного рынка недвижимости, по обеспечению гарантий имущественных прав на недвижимость, создать ситуацию, благоприятную для привлечения инвестиций в недвижимость и, как следствие, увеличение доходов бюджета за счет увеличения налогооблагаемой базы (в этом же направлении большую роль сыграло введение регистрации прав собственности на недвижимость, включая земельные участки в Регистрационной палате).

     Этот  способствовало вовлечению недвижимости в хозяйственный оборот: использованию  недвижимости в качестве инвестиционного ресурса, а также в качестве стимула для привлечения средств инвесторов в экономику муниципального образования, повышению доходности ее использования, обеспечению информационного обеспечения всех элементов системы управления недвижимостью. Важным элементом комплексного управления недвижимостью в муниципальном образовании является установление оптимальных размеров и обеспечение поступления налогов, иных платежей и сборов от владения, использования и сделок с недвижимостью. Эти вопросы подведомственны Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям (КУиЗО).

     Чем же занимается Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям? Каков круг его основных полномочий?

     Управление  муниципальным нежилым фондом города Челябинска является основным звеном в системе управления городом и подчинено стратегической цели развития - повышение качества жизни населения. Полномочия Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям четко определены:

1. Управление и распоряжение муниципальным недвижимым имуществом;
2. Осуществление  управления в сфере земельных отношений, ведение кадастра недвижимости.

     Целью деятельности является повышение эффективности  использования муниципального имущества (нежилые помещения), пополнение бюджета  города финансовыми средствами, а так же защита имущественных интересов муниципального образования города Челябинска.

     Администрацией  города Челябинска, в целях пополнения бюджета города Челябинска, было принято Постановление от 13 января 2010г. № 4-п «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год». (В соответствии с Гражданским кодексом, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). Основные положения документа применимо к исследованию:

     1. установление на 2010 год базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, в размере 217 (двести семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость за один квадратный метр арендуемой площади;

     2. утверждение методики расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности города Челябинска;

     3. утверждение порядка предоставления в субаренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Челябинска;

     4. утверждение методики расчета арендной платы при передаче в аренду сооружений (инженерных сетей, коммуникаций, трубопроводов, иных аналогичных объектов), находящихся в собственности города Челябинска.

     Комитету  по управлению имуществом и земельным  отношениям г.Челябинска Постановлением предписано «предусмотреть в договорах  аренды обязанность арендатора в  течение месяца со дня заключения соответствующего договора аренды самостоятельно застраховать в пользу арендодателя риск гибели, повреждения переданного в аренду имущества на весь срок действия договора аренды».

     При многофункциональном использовании  арендуемого помещения арендная плата рассчитывается для каждого  способа использования пропорционально фактически занимаемым площадям в соответствии с договором аренды.

     При определении размера арендной платы  за пользование офисным помещением учитываются различные факторы, в том числе: местоположение, этаж, вид строительного материала, износ здания, коэффициент социальной значимости и др.

     Функциями Комитета являются:

     1. Ежедневный прием граждан по вопросам  оформления договоров аренды, прием документов для оформления договоров аренды.

     2. Работа по заключению договоров аренды на муниципальные нежилые помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства:

     2.1. подготовка проектов приказа по:

• передаче нежилых помещений в аренду;
• расторжению договоров аренды;
• переоформлению договоров аренды и пр.

     2.2. осуществление расчетов арендной платы в связи с:

• изменением площадей;
• предоставлением площадей в субаренду.

     3. Проверка помещений по вопросам проведения капитального ремонта в счет арендной платы.

     4. Работу с арендаторами-должниками и многое другое.

     Кроме того, Комитет  работает с арендаторами на предмет сбора пакета документов для заключения договоров аренды на нежилые помещения. Подбирает нежилые помещения согласно заявкам.

     Работа  Комитета осуществляется на основании  Конституции РФ, ГК РФ,  Жилищного  кодекса, ФЗ от 26.07.2006 г. №135-фз (с дополнениями 2009 г.), Закон Челябинской области от 28 октября 2004 года N 300-ЗО «Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области» (в ред. от 25.01.2007 N 93-ЗО), также  на основании ряда постановлений и положений: Положение о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования город Челябинск, постановлением от 13 января 2010 г. № 4-п Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год», Уставом города, Положением о настоящем Комитете.

     КУиЗО в своей работе взаимодействует со множеством отделов и управлений:

1. С отделом муниципальных предприятий и учреждений (совместная работа при расторжении договоров аренды нежилых помещений в связи с передачей помещений в безвозмездное пользование);
2. С отделом муниципальной собственности (уточнение информации о наличии нежилых помещений в реестре муниципальной собственности);
3. С управлением финансов (подготовка и передача документов для проведения начислений арендной платы, работа по выявлению задолжников);
4. С юридическим отделом (работа по подготовке проектов приказов и расторжения договоров аренды в связи с решением Арбитражного суда);
5. С информационно-аналитическим отделом (подготовка и передача документов для регистрации, обработка по запросам официальных органов) и с другими.

     Исходя  из поставленных задач, Комитет обязан качественно и в срок выполнять поставленные задачи, принимать во исполнение постановления главы города, осуществлять контроль и координацию за использованием помещений по назначению, вести  учет свободных помещений и многое другое. 

     Необходимо  обратить внимание на то, что Комитет имеет право:

• направлять запросы в государственные, муниципальные, частные предприятия и предприятия иных форм собственности;
• направлять предложения по улучшению деятельности Комитета.

     Общая площадь нежилого фонда Челябинска, сдаваемого в аренду в 2008, составляет 258758,51 м². На 1 января 2009 года количество объектов нежилого фонда, находящихся в аренде, - 1771 единиц, при этом структура рынка аренды нежилого фонда по назначению помещения представлена так: