Пути совершенствования сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челя

• 20,9% объектов (около 54,0 тыс.м²) составляют объекты административного назначения, офисы;
• 19,7% (более 50,9 тыс. м²) - торговые;
• 24,5% (около 63,3 тыс. м²) – жилищно-коммунальные, бытовые;
• 11,7% (около 30,3 тыс. м²) – учреждения здравоохранения;
• 3,7% (около 9,5 тыс. м²) – производственно-складские помещения;
• 2,7% (около 7,1 тыс. м²) – культура, образование, спорт;
• 2,9% (около 7,6 тыс. м²) – общественное питание;
• 0,5% (около 1,2 тыс. м²) – общественные объединения;
• 13,4% (около 34,8 тыс. м²) – прочие.

     Из  всего объема нежилых помещений, сдаваемого в аренду, большая часть  помещений передана под предприятия  жилищно-коммунального и бытового обслуживания, торговые цели, объекты  административного назначения, офисы.

     В 2008 году было сдано в аренду  на 13,4% площадей меньше, чем в 2007 году. Данное явление связано с вступлением в силу Жилищного кодекса, так как пришлось отказаться от возможности сдавать в аренду подвальные помещения. Кроме того из договоров аренды были исключены площади мест общего пользования в связи с невозможностью выделения их в натуре из общей площади муниципальных нежилых помещений, сдаваемых в аренду. Так же продолжается приватизация нежилых помещений, так в 2008 году проданы с аукционов нежилые помещения общей площадью 2380,10 м².

     В связи с тем, что сдаваемые  в аренду помещения невысокого качества, Комитетом проводятся мероприятия  по сохранению, улучшению технического состояния муниципального нежилого фонда на основании действующего положения о порядке проведения капитального ремонта муниципальных нежилых зданий и помещений, сдаваемых в аренду. Так, в 2008 году отремонтировано 16  помещений общей площадью 3151,19 м². на сумму 3892 тыс.руб., выдано 16 разрешений на проведение капитального ремонта нежилых помещений в счет арендной платы.

     Вопросы предоставления особых условий аренды нежилых помещений, находящихся  в собственности муниципального образования город Челябинск, рассматриваются  на заседаниях Городской комиссии по предоставлению особых условий аренды (согласно решению Челябинской городской думы №6/19 от 27.09.2005 г. с изменениями от 26.12.2006 №18/29), это является социально-значимым видом деятельности для города.

     Причем  список категорий арендаторов, пользующихся особыми условиями аренды за нежилые  помещения, утвержден Главой города, к которым в частности относятся общественные организации, оказывающие материальную и юридическую помощь инвалидам боевых действий и членам их семей.

     Здесь стоит заметить, что в 2008 году было принято решение о целесообразности предоставления особых условий аренды 20 арендаторам в связи с оказанием социальной поддержки, поэтому бюджет города не дополучил 5755,7 тыс. руб.

     Распределение объектов муниципального нежилого фонда  в 2008 году по площадям в зависимости  от субъектов, которые арендуют помещения, распределились следующим образом:

• менее 100 м² - 17,6%;
• от 100 до 500 м² - 41,8%;
• от 500 до 1000 м² - 25,7%;
• более 1000 м² - 14,9%.

     Площади более 1000 м² занимают главным образом, хозяйствующие субъекты, обслуживающие жилищный фонд города, от 500 м² до 1000 м² - бюджетные организации разных уровней, от 100 до 500 м² -юридические лица (ООО и ОАО), менее 100 м² - индивидуальные предприниматели и граждане Российской Федерации. Из приведенного анализа видно, что администрация Челябинска, предоставляя большую часть нежилого фонда в аренду хозяйствующим субъектам, также оказывает существенную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства.

     В настоящее время на территории Челябинской области есть Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Муниципального образования «город Челябинск». По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.     Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На территории города Челябинск государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводит Челябинская торгово-промышленная палата. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной     регистрации, если иное не установлено законом.

     Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местах расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

     По  договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей  нрав владения и пользования такой  недвижимостью передаются права  на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью, и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право его аренды  соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружений право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

     В аренду может быть передано любое  имущество, принадлежащее на праве  собственности муниципальному образованию  «город Челябинск». Основанием для заключения договора аренды является заявка арендатора. Заявка подается на имя Председателя Комитета по  управлению имуществом  и земельным отношениям в форме заявления.

     Заявка, поданная без приложения полностью  или частично указанных документов, регистрируется, но рассматривается только после предоставления полного комплекта документов. Срок рассмотрения заявки не более одного месяца со дня   принятия полного комплекта документов. По результатам рассмотрения документов принимается, одно из следующих решений:

• об организации торгов;
• о предоставлении объекта в аренду;
• об отказе в предоставлении объекта в аренду³³.

     Динамика  поступлений арендной платы в  городской бюджет определяется размером площадей нежилых зданий и помещений, сдаваемых в аренду, а также  величиной арендной платы, которая определяется существующей методикой их расчета. Общее изменение объема арендной платы, полученной за использование муниципальных  зданий и помещений.

     Ежегодно количество договоров аренды сокращается в среднем на 500 штук.  Основными причинами этого является выкуп нежилых помещений, расторжение договоров из-за невозможности использования объектов, передача помещений в безвозмездное пользование, участие в создании акционерных обществ открытого типа путем внесения муниципалитетом в уставный капитал ОАО нежилых помещений. Резкое сокращение количества договоров произошло в 2002 г., т.к. в апреле 2001 года Постановлением Главы города Челябинска «О заключении договоров безвозмездного пользования с организациями и учреждениями, финансируемых из городского бюджета» арендуемые нежилые помещения были отданы в безвозмездное пользование муниципальным предприятиям и учреждениям – арендаторам этих помещений³⁴. Начисленная арендная плата, а также поступление средств от сдачи нежилых помещений в аренду, даже при сокращении количества договоров, с каждым годом увеличивается.

     В то же время из данных следует, что, несмотря на постоянный рост поступления  арендной платы от использования  муниципального нежилого фонда, его  темпы повышались лишь до 1999 года, а, начиная с 2000  года, происходит их снижение. Причиной отмеченных тенденций является принятый установленной методикой порядок расчета арендной платы. Методика многократно корректировалась с учетом набираемого  органами местного самоуправления практического опыта. Однако, в течение всего рассматриваемого периода (1995-2003 гг.) неизменным оставался основной подход к расчету величины арендной платы: устанавливалась базовая ставка, которая затем умножалась на целый ряд корректирующих коэффициентов.

     До 01 мая 1995 года расчет арендной платы за нежилые помещения производился по базовой ставке, равной минимальному размеру оплаты труда, или 20 500 неденоминированных рублей за квадратный метр в год. С 01.05.1995 г. базовая ставка арендной платы была установлена в размере 70% от минимального размера заработной платы согласно действующему на тот момент законодательству.³⁵

     На 1996 год базовая ставка определена в размере 84000 неденоминированных рублей и введен единый льготный корректировочный коэффициент к базовой ставке равный 0,3.³⁶ В 1997 году единый льготный корректировочный коэффициент стал равным 0,5.³⁷ С 15.09.1999 г. базовая ставка была увеличена до 100 рублей в год за 1 квадратный метр.³⁸ На 2001 год единый льготный корректировочный коэффициент был установлен равным 0,9,³⁹ а на 2002 год – 1,1. ⁴⁰ Постановлением «Об арендной плате за нежилые помещения в 2003 году» устанавливается базовая ставка за пользование муниципальными нежилыми помещениями за один квадратный метр в год в размере 130 рублей, а корректировочный коэффициент - 1,0.⁴¹

     Очевидно, что введение в качестве базовой  ставки минимального размера оплаты труда имело своей целью учесть инфляционные тенденции в экономике  и не допустить снижения реальных поступлений в городской бюджет. Однако и данная конструкция оказалась недостаточно гибкой.

     Соотношение темпов повышения арендной платы, базовой ставки с учетом корректирующего коэффициента и роста цен являлось крайне нестабильным. Прирост арендной платы в 1996, 2002 и, особенно, в 1998 г.  оказался ниже темпов инфляции. Допущенное в 1998 г. отставание было преодолено лишь в 2000 г. На сегодняшний день и базовая ставка арендной платы и общий льготный коэффициент фактически утратили экономическое содержание и превратились в произвольно устанавливаемые величины.

     Имеет смысл рассмотреть возможность введения в качестве базовой ставки условно рыночной величины арендной платы, которая бы определялась не путем персональной оценки объекта, а как средневзвешенная для определенной территории на основе сравнительного подхода. Очевидно, что базовая ставка должна быть достаточно стабильной, по крайней мере, на период не менее года. Это предопределяется и трудоемкостью ее определения, и периодичностью пересмотра арендной платы частными арендодателями, которая установлена Гражданским кодексом РФ. В результате возникает необходимость обеспечить учет инфляционных тенденций в промежутках между пересмотрами базовой ставки.

     Интерес представляет решение данной проблемы в методике, утвержденной Губернатором Челябинской области⁴². В данной методике введен специальный коэффициент в условных единицах, эквивалентный курсу доллара США по отношению к рублю. До последнего времени подобный подход, в целом, себя оправдывал. Однако, произошедшее в текущем году значительное снижение курса доллара при стабильных темпах инфляции свидетельствует, что и данный подход является не надежным. Видимо, учесть инфляционные тенденции можно только путем введения коэффициента инфляционного роста, который непосредственно отражает темпы инфляции. В этом качестве целесообразно использовать прогноз Министерства экономики РФ по темпам инфляции на очередной год с последующей корректировкой арендной платы по фактическим значениям инфляции, полученным на основе статистической отчетности.

     При всех многократных изменениях методики расчета арендной платы органами местного самоуправления г. Челябинска в ней неизменно присутствовал коэффициент   территориального расположения. Введение данного коэффициента было направлено на учет удобства коммерческого использования арендуемого объекта, что выгодно отличает челябинскую методику от ранее рассмотренных; придает ей статус более тщательно проработанной в сравнении с остальными.