Пути совершенствования сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челя

       ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

       УРАЛЬСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ  СЛУЖБЫ 

     Челябинский институт (филиал) 

     Кафедра государственного

     и муниципального управления

       Допустить к защите

       Зав.кафедрой________________________

«_____» ____________________201_г.  

     ПУТИ  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  СДАЧИ В АРЕНДУ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НЕЖИЛЫХ  ПОМЕЩЕНИЙ КОМИТЕТОМ  ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ И ЗЕМЕЛЬНЫМ ОТНОШЕНИЯМ  ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА 

Выпускная квалификационная работа

     Грамастикова  Александра Станиславовича

     Студента  курса ГМУ-55, группы ГМУ-55

     Специальность: 080501.65 «Государственное

     и муниципальное управление» 

Руководитель:

Слепышев  А.Л.,

к.и.н. 
 

     Челябинск

     2010

 

      Оглавление

С.

Введение 3

Глава 1. Роль и место  аренды муниципальных  нежилых помещений  в пополнении бюджета 7

1.1.Аренда  муниципальных нежилых помещений 7

1.2.Нормативно-правовые основы аренды нежилых помещений 12

Глава 2. Деятельность Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям. Проблемы и пути совершенствования аренды нежилых помещений 27

2.1. Состояние  и роль аренды в формировании городского бюджета 27

2.2. Практика  деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений и ее совершенствование 38

Заключение 60

Список  использованных источников и литературы 63

 

      Введение 

     Муниципальная собственность играет важную роль в  решении социально-экономических  проблем территорий. Эффективное  распоряжение такой собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов  власти, поскольку от этого зависит успешность финансирования социально-экономических программ и развитие территории.

     Вместе  с тем современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного и характеризуется  большим набором отрицательных  черт. Муниципальные предприятия в значительной части убыточны, муниципальные организации и учреждения высокозатратны, местные бюджеты, как правило, дефицитны.

     Аренда  муниципальной недвижимости в настоящее  время является одним из важных источников дохода местного бюджета. Ее значение определяется не только величиной арендной платы, но и тем обстоятельством, что органы местного самоуправления могут самостоятельно регулировать этот источник и самостоятельно распоряжаться полученными за его счет доходами. Для дотационных районов аренда является определенной гарантией их самостоятельности. Однако вопрос сдачи в наем государственной и муниципальной недвижимости с точки зрения государственного и муниципального управления разработан еще недостаточно.

     Прежде  всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования политики арендных отношений на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция арендных отношений недвижимости, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования арендных отношений.

     Далека  от совершенства и инфраструктура рынка  аренды недвижимости, в силу чего представляется необходимым введение построенных  на научной основе и с учетом практики принципов и методов регулирования  и стимулирования предпринимательской  инициативы в сфере аренды недвижимости, оценки, риэлторской, страховой и иной деятельности.

     До  сих пор открытым остается вопрос о нежилых помещениях, которые  хотя и являются частью здания в  физическом, конструктивном смысле, все  же выступают отдельным от здания самостоятельным объектом арендных отношений.

     Договор аренды нежилого помещения является  самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а также граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица  в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.

     На  местном уровне вопросами заключения, оформления договоров аренды нежилого помещения занимаются специальные органы-комитеты по управлению имуществом.

     Кроме того, для создания предприятия, организации  необходим юридический адрес, а  регистрационная палата не принимает  документы на регистрацию без  гарантийного письма, в котором потенциальный Арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду, а аренда офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом РФ¹.

     Объект исследования: комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска.

     Предмет исследования: сдача в аренду муниципальных нежилых помещений комитетом по управлению имуществом  и земельным отношениям.

     Цель исследования: раскрыть особенности сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений комитетом по управлению имуществом  и земельным отношениям Челябинского городского округа и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию путей сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений.

     Задачи исследования:

2. Раскрыть содержание понятий «аренда», «нежилое помещение», «договор аренды», «договор аренды нежилого помещения», «муниципальное имущество» и др.
3. Провести анализ теоретических, правовых основ сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений.
4. Выявить основные проблемы и противоречия в процессе реализации, сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений комитетом и выработать рекомендации по совершенствованию этой работы.

       В работе были использованы  методы анализа, синтеза, статистического анализа, наблюдения, сопоставления.

     В качестве источников при написании  работы использовались: государственное и муниципальное законодательство, подзаконные и ведомственные нормативно - правовые акты; локальные нормативные акты, учебная и научная литература, а также материалы периодической печати и судебной практики, а особое внимание было уделено новому Постановлению  Администрации города Челябинска от 13 января 2010г. №4-п «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год».

     Исследуемая в дипломной работе тема, является не только практически значимой и актуальной, но и вызывает научный интерес. Среди авторов, которые внесли наиболее существенный вклад  в сфере заключения договоров аренды именно недвижимого имущества, содержится в трудах Брагинского М.И²., Витрянского В.В³., Ерш А.В⁴., Мозолина В.П⁵., Масляева А.И., Киндеевой Е.А., Пискуновой М. Г. и др.

     Научная новизна и практическая значимость работы заключается в возможности использования полученных выводов о деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в совершенствовании путей сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений в других муниципальных образованиях.

     Структура работы: работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников и литературы.

 

      Глава 1. Роль и место  аренды нежилого помещения  в пополнении бюджета 

     1.1. Аренда муниципальных нежилых помещений 

     Особая  историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

     Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого  разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях. В переходный же период наша страна не может не предоставлять в аренду или в собственность землю и другие государственные средства производства трудовым коллективам и отдельным работникам, не нарушая их прав, как творцов этой собственности.

     Возникновение аренды – естественное следствие  реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую  деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.

     Демократизация  экономических отношений в современной  России началась в 1989 году с интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной мере.

     По  своей «популярности» в настоящее время договор аренды занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы.

     Развитие социально-экономической инфраструктуры муниципальных образований, которое зависит, в основном, только от действий органов местного самоуправления, сказывается на размере этих муниципальных доходов. В этом плане муниципальная собственность является самым перспективным ресурсом для реализации муниципального интереса и другого, более эффективного ресурса у местного самоуправления пока не существует. Арендные платежи за пользование муниципальной собственностью, в том числе нежилыми помещениями, наряду с другими статьями дохода являются одним из источников пополнения бюджета. Арендная плата, перечисляется арендаторами в муниципальный бюджет и исчисляется на основании Постановления  Администрации города Челябинск от 13 января 2010г. №4-п «Об установлении размеров арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Челябинска, на 2010 год».

     В 2008 году поступления в федеральный  бюджет по статье бюджетной классификации "Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений (за исключением имущества федеральных автономных учреждений)" составили почти 3 миллиарда рублей. Таким образом, утвержденное на 2008 год бюджетное задание по доходам от сдачи федерального имущества в аренду выполнено на 107,3 процента⁶. В бюджете же Челябинска за 2009 год доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности составили 5,5% всех доходов, т.е. 965 млн.899 тыс. руб⁷. Также следует отметить, что за последние два-три года увеличилось количество заключенных договоров аренды муниципальных нежилых помещений.