Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования 

«Петрозаводский государственный университет»

Кольский  филиал

Экономический факультет 

Кафедра менеджмента 
 

 Дисциплина  «Управление муниципальной

собственностью» 
 
 
 
 

УПРАВЛЕНИЕ  МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕЖИЛЫМ  ФОНДОМ 
 
 
 
 

Курсовая  работа

студентки 5 курса 

очной формы обучения 

специальность «Государственное и муниципальное  управление» 

Корнейчук Ольги Валерьевны 
 
 

Научный руководитель –

Куршева В.С. 
 
 
 
 
 
 

Апатиты

2010 

ВВЕДЕНИЕ

      Такое понятие как «муниципальная собственность» возникло в нашей стране сравнительно недавно – всего около двадцати лет назад, после распада СССР. В результате местные сообщества, а точнее органы местной власти в их лице, наделялись правом и, в какой-то мере, обязанностью управлять ею.

      Понятие «муниципальная собственность» довольно обширное и включает в себя местные  финансы и имущество муниципалитета, которое, в свою очередь, состоит из жилого и нежилого фонда, земли, движимого имущества, коммунальных сетей.

      Важным  моментом является то, что посредством  управления муниципальной собственностью, в целом, и нежилым фондом, в  частности, органы местного самоуправления могут оказывать влияние на развитие муниципального образования, его экономику и, как следствие, на решение многообразных задач, связанных с улучшением качества жизни населения, образующего местное сообщество. Поэтому тема управления муниципальным нежилым фондом актуальна для современной России.

      Объектом  данного исследования является нежилой  фонд муниципальных образований, составляющий немалую долю от всего имущества, находящегося в собственности муниципалитета.

      Целью курсовой работы является изучение особенностей управления муниципальным нежилым фондом. Поставленные в соответствии с целью задачи это:

1. рассмотреть понятие «нежилое помещение» и выявить его основные признаки;
2. изучить основные формы передачи прав на муниципальные нежилые помещения;
3. изучить организацию и порядок передачи прав на нежилые помещения;
4. рассмотреть управление муниципальным нежилым фондом на примере муниципального образования – городское поселение Кандалакша;
5. выявить проблемы в области управления муниципальным нежилым фондом и предложить варианты их решения.

      Объектом  изучения является деятельность органов  местного самоуправления по управлению муниципальным нежилым фондом. Отсюда определяется и предмет исследования: предметом выступают нормы законодательства, касающиеся организации управления муниципальным нежилым фондом.

      Информационной  базой для данного исследования послужили нормативно-правовые акты различных уровней: федеральные  законы, законы субъектов РФ и муниципальные  правовые акты.

1. НЕЖИЛОЙ ФОНД. ЗНАЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ  НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

1.1. Понятие, признаки нежилого помещения

      В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». При этом указанное понятие  для законодательства не является новым. «Нежилое помещение» использовалось в  Гражданском Кодексе РСФСР 1964 года, Жилищном Кодексе РСФСР 1983 года, Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулировано его содержание, толкование. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.

      В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер.¹ Тем не менее, этого явно не достаточно.

      Федеральный закон от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" включал в состав муниципальной собственности, помимо прочего, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения.² В данном контексте подчёркивается что, объединяющим признаком для нежилых помещений и жилищного фонда является то, что они входят в состав муниципальной собственности. Однако этой же нормой законодателем отмечается и функциональное различие жилищного фонда и нежилых объектов (независимо от назначения и разновидности последних).

      Закон "Об основах федеральной жилищной политики" рассматривает нежилые  помещения не просто как некую  функциональную противоположность  жилым помещениям.³ Здесь нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

      С этой же позиции подходит к вопросу  и ЖК РСФСР, в части второй ст. 4 которого к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.⁴

      Указанное противопоставление поддерживается и ГК РФ, который указывает на то, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.⁵ Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (часть вторая п.3 ст. 288). Как видно, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.

      Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном  законе от 21 июля 1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В данном Законе термины "жилые и нежилые помещения" продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами "здания, сооружения".⁶ Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (часть вторая п.6 ст. 12).

      Несмотря  на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления  определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком». Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении  Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.⁷

      Из  всего вышеизложенного можно  выделить основные признаки объектов нежилого фонда:

1. недвижимый характер;
2. изолированность;
3. назначение  (с одной стороны, не для постоянного проживания граждан и, с другой стороны, для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей);
4. пригодность (соответствие техническим, строительным и пожарным нормам).

      Таким образом, установив, что нежилдое помещение  представляет собой универсальное обобщающее понятие и выявив его основные признаки, можно сформулировать следующее определение.

      Итак, нежилым помещением признаётся изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарно-техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

      Разнообразие  нежилых помещений составляет нежилой  фонд муниципалитетов.

1.2. Значение управления муниципальным нежилым фондом

      Органы  местного самоуправления от имени муниципального образования управляют муниципальным  нежилым фондом, а именно владеют, пользуются и распоряжаются указанным  имуществом.

      В условиях быстрого увеличения количества организаций резко встаёт вопрос о наделении их нежилыми помещениями, необходимыми для осуществления определённой деятельности. Любая организация нуждается в офисе. Отсюда обоснованно возросший спрос на нежилые помещения. 

      Поскольку муниципальное образование, а точнее местные органы от его имени, является крупнейшим собственником такого рода имущества, то перед вышеназванными органами стоит задача по передаче прав на муниципальные нежилые помещения.

      Кроме того, в результате передачи прав на указанные помещения гарантируется поступление денежных средств в местный бюджет.

      Общеизвестно, что для большинства муниципальных  образований в РФ характерно обветшание как жилого фонда, так и нежилых  зданий и сооружений. Данная проблема решаема: при постоянно растущем спросе на нежилые помещения есть возможность заключения договоров (аренды) с обязательным условием реконструкции либо модернизации имеющегося объекта.

      Помимо  осуществления сделок с объектами  нежилого фонда, на органах местного самоуправления лежит ответственность по ведению учёта данных объектов. Ведение учёта муниципальной собственности, в целом, и нежилых зданий, сооружений, в частности, объясняется необходимостью наличия точных сведений о тех или иных объектах.

      Учет  объектов муниципального нежилого фонда  основан на данных  технической инвентаризации объектов, на данных бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества, на данных статистического учета.

      В соответствии с этим выделяются следующие  виды учета муниципального имущества.

      1. Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – это количественное и качественное описание объекта недвижимого имущества, в результате чего происходит его индивидуализация.

      В ходе инвентаризации устанавливаются  границы назначение строения, его  размер, используемые материалы и техническое состояние. Единицей технической инвентаризации является отдельно стоящее здание. Учет объекта недвижимости предполагает присвоение ему кадастрового номера. На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях (при этом приоритет отдается бумажным носителям).  Документация на здание группируется в инвентарное дело, в которое включаются  следующие группы документов:

      а) технические материалы (технический паспорт здания, план земельного участка, поэтажный план здания, экспликация к поэтажному плану).

      б) все правоустанавливающие документы, сгруппированные в хронологическом  порядке.

      Материалы технической инвентаризации объекта  недвижимости включаются в архив организации технической инвентаризации. Поступающие в архив материалы регистрируются в инвентарных книгах.

      2. Бухгалтерский учет ведется муниципальными  унитарными предприятиями и учреждениями. Имущество, переданное в хозяйственное  ведение или оперативное управление, учитывается на балансе муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями должны учитываться на балансе муниципальной казны. Муниципальные унитарные предприятия и учреждения формируют бухгалтерскую отчетность, которая утверждается уполномоченным органом местного самоуправления. Органы местного самоуправления могут принять решение о проведении аудиторской проверки деятельности муниципальных предприятий и учреждений (в том числе независимыми аудиторами).