3. УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕЖИЛЫМ  ФОНДОМ ГОРОДА КАНДАЛАКША

 

      Согласно  ст.51 Устава города Кандалакша органы местного самоуправления муниципального района самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным  имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации и федеральными законами и законами Мурманской области. Органы местного самоуправления муниципального района вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти Мурманской области и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

      Порядок владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом муниципального района устанавливается муниципальным правовым актом, принимаемым Советом депутатов. ¹²

      Также Уставом определено, что порядок  и условия передачи прав на муниципальное  имущество определяются соответствующими постановлениями совета депутатов.

3.1. Приватизация муниципальных нежилых  помещений в г.Кандалакша

      В 2003 году Советом депутатов городского поселения Кандалакша был разработан порядок осуществления приватизации муниципального имущества, устанавливает организационные и правовые основы процесса приватизации муниципального имущества города Кандалакши.¹³ Данный порядок полностью соответствует нормам ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

      Приватизацию  муниципального имущества организует Комитет по управлению имуществом администрации г. Кандалакши, который является продавцом муниципального имущества, организует и проводит торги в установленном порядке.

      Администрация города образует комиссию по проведению торгов (конкурсов, аукционов) в количестве 11 представителей. Персональный состав комиссии по приватизации утверждается главой муниципального образования. В состав комиссии входят с правом решающего голоса пять представителей администрации города, пять представителей Кандалакшского городского Совета, один представитель от трудового коллектива или профсоюзной организации, если ее членами являются 50 и более процентов членов трудового коллектива, и, в случае необходимости, иные представители с правом совещательного голоса. Председателем комиссии назначается член комиссии от Комитета. При равенстве голосов голос председателя комиссии является решающим.

      Комиссия  рассматривает заявки, поступившие  на приватизацию объектов муниципального нежилого фонда, с прилагаемыми к  ним документами, определяет их соответствие требованиям законодательства и условиям торгов, принимает решения о допуске или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, определяет победителя торгов, осуществляет иные действия в соответствии с законодательством.

      Решение комиссии об определении победителя торгов оформляется протоколом об итогах торгов. Протокол утверждается Комитетом  в день подведения итогов торгов.

        Подписанный и утвержденный протокол об итогах торгов является документом, удостоверяющим право победителя торгов на заключение договора купли-продажи муниципального имущества. Приватизацию муниципального имущества осуществляет Комитет.

      Ежегодно  комитетом по управлению муниципальным  имуществом г.Кандалакша разрабатывается  прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на очередной финансовый год в соответствии с основными направлениями развития города.

      Программа содержит перечень муниципальных унитарных  предприятий, их характеристику, акций  открытых акционерных обществ, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем году.

      Также КУМИ ежегодно представляет отчёты об исполнении плана приватизации за предыдущий год. Отчет содержит перечень приватизированного муниципального имущества в отчетном периоде с указанием способа, срока и цены сделки приватизации.

      Денежные  средства, полученные от продажи муниципального имущества, поступают в местный  бюджет в полном объеме.

      Согласно  разработанным планам приватизации в 2006-2010 годы планировалось передать в частные руки:

      2006 год – 10 объектов, в том числе  3 муниципальных унитарных предприятия  («Силуэт», «Фармация», «Расчётный информационно-вычислительный  центр»);

      2007 год – 32 объекта – встроенные  нежилые помещения, из которых 11 объектов убыточные;

      2009 год – 24 объекта, при этом  право преимущественного выкупа  принадлежит субъектам малого  и среднего бизнеса, арендующих  муниципальные нежилые помещения  не менее трёх лет и не  имеющие задолженности по арендной  плате на момент проведения конкурса по продаже нежилых помещений; субъектам, приобретающим муниципальные нежилые помещения предоставляется право рассрочки выплаты суммы покупки на пять лет;

      2010 год – 20 объектов (преимущества  также у арендаторов).

3.2. Аренда муниципальных нежилых помещений города Кандалакша

      Аренда  муниципальных нежилых помещений  города Кандалакша регулируется Положением о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности муниципального образования городское поселение Кандалакша, принятым решением Совета депутатов от 28.04.2009.

      Это положение даёт ответ на вопрос, что следует понимать под объектами  нежилого фонда - нежилые здания, строения, помещения в них, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные.

      Согласно  п.2.1 ст.2 Положения в аренду могут  быть предоставлены следующие объекты  муниципального нежилого фонда:

      - незанятые;

      - высвобождаемые арендаторами в  связи с окончанием срока аренды  или прекращением договора аренды;

      - вновь построенные, капитально отремонтированные, переведенные из жилого фонда в нежилой, переданные муниципальному образованию или поступившие в его ведение иным способом.¹⁴

      Для передачи нежилого помещения в аренду создаётся Комиссия из состава совета депутатов. Она определяет способ проведения торгов, при этом она руководствуется федеральными законами.

      После проведения торгов в выбранной форме, либо при передаче объекта без  проведения торгов, с победителем  заключается договор аренды. Договор аренды объектов нежилого фонда, заключенный на срок не менее года, подлежит  государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственную регистрацию договора аренды обеспечивает арендатор.

      Договор аренды объектов нежилого фонда, заключенный  на срок менее года, считается заключенным с момента подписания его сторонами.

      После заключения договора аренды осуществляется фактическая передача объекта нежилого фонда арендодателем и принятие его арендатором. При этом оформляется  и подписывается сторонами акт приема-передачи являющийся обязательным приложением к договору аренды.

      Передача  объекта нежилого фонда в порядке, установленном договором аренды, является основанием для взимания арендной платы.

      Размер  арендной платы рассчитывается администрацией поселения в соответствии с Методикой расчета  арендной   платы  за  пользование  объектами  недвижимости   нежилого   фонда, находящимися    в    собственности    муниципального образования городское поселение Кандалакша (далее - Методика расчета арендной платы).

      Основой исчисления арендной платы является рыночная величина годовой арендной платы за пользование объектами  нежилого фонда, установленная на основании  заключения независимого оценщика.

      Контроль  за использованием по назначению и  сохранностью переданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляет администрация поселения с привлечением организации - балансодержателя.

      О выявленных нарушениях условий договора аренды в процессе эксплуатации объектов нежилого фонда балансодержатель немедленно сообщает в администрацию поселения, составив соответствующий акт. При этом балансодержатель несет ответственность за точность и своевременность представления необходимой информации.

     В случае несоблюдения арендатором условий  договора аренды, требований 
настоящего Положения и действующего законодательства, администрация поселения принимает меры воздействия на недобросовестного арендатора, включая обращение в суд.

     За  нарушение условий договора с  арендатора может быть взыскан штраф  в размере, определенном договором.

Советом депутатов устанавливается величина средней балансовой стоимости 1 м² муниципального нежилого фонда города Кандалакша для расчёта арендной платы.

По данным на 2010 год балансовая стоимость составляет:

3.3 Проблемы в области управления  муниципальным нежилым фондом. Совершенствование  управления муниципальным нежилым  фондом.

      Главной проблемой в управлении нежилыми помещениями, находящимися в собственности  муниципального образования, является не всегда эффективная деятельность органов местного самоуправления в  этой области. Рассмотрим на примере  города Кандалакша.

      Чтобы оценить эффективность работы местных органов, необходимо рассмотреть доходы бюджета в части неналоговых поступлений. Эта статья бюджета города предусматривает доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, и от продажи нежилых помещений. Сравним данные за 2008-2010 гг.

тыс.руб.

 

      Как видно из таблицы, есть тенденция  роста доходов от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений  за 2008-2010гг. (0,4%, 1,1% и 1,4% от общей суммы  доходов бюджета соответственно). Это безусловно плюс и нельзя сказать, что в этой области управление органов местного самоуправления неэффективно. Но при этом остаются, очень большие задолженности по арендной плате от арендаторов, и местные органы не должны снимать с себя ответственность, списывая это на пробелы в нашем законодательстве.

      Что касается приватизации нежилых помещений, то ситуация противоположная  предыдущей. Доходы от продажи имущества сокращаются (0,7%, 0,6% и 0,3% за 2008,2009 и 9 месяцев 2010 года соответственно), причём не выполняются даже запланированные доходы. Вероятно, это объясняется достаточно высокими ценами на недвижимость, а также тем, что большая часть объектов нежилого фонда требует капитального ремонта.