Пути совершенствования сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челя

     Гражданский кодекс (ст. 653) установил еще одно правило относительно пользования земельным участком, на котором находится арендуемое помещение: за арендатором помещения сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для пользования помещением, и после продажи земельного участка его собственником другому лицу. При этом право пользования земельным участком сохраняется на тех же условиях, что и до продажи земельного участка.

     В данном случае законодатель указал лишь на один из способов отчуждения земельного участка - его продажу, оставив без внимания иные способы отчуждения, например, дарение, мена, наследование. Однако представляется, что относительно последствий в правовом плане в последних случаях следовало бы руководствоваться правилом ст. 653 ГК в части сохранения права пользования земельным участком за арендатором земельного участка.

     Понятие «нежилое помещение» для законодательства не является новым. Оно использовалось в ГК РСФСР 1964 года (ст.277,278,279), ЖК РСФСР 1983 года (ст.4, 9, 91, 92, 152), Законе РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.1), Федеральном законе от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст.42).

     Однако  несмотря на частое употребление в законодательстве данного понятия, на федеральном уровне до настоящего времени нормативно не сформулировано его определение. Судебная практика также не восполняет этот пробел.

     На  необходимость закрепления в  законодательном порядке определения понятия «нежилое помещение» указывала Т. Комарова¹⁴.

     П. Макеев (главный специалист Самарской  Губернской Думы) предложил сформулировать определение нежилого помещения  таким образом: нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)¹⁵.

     Аренда нежилых помещений является одним из распространенных видов гражданско - правовых отношений. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.

     Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон, они предусмотрены в соответствующих  нормативных актах и автоматически  вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываются на соглашение сторон.

     Например, при заключении договора аренды нежилого помещения стороны соглашаются с условием, предусмотренных ст. 211 ГК РФ, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет его собственник – арендодатель.

     Если  стороны не желают заключить договор  на обычных условиях, они могут  включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.

     Стороны договора аренды нежилого помещения  могут договориться о том, что  риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет арендатор, а не арендодатель.

     Случайными  называются такие условия, которые  изменяют либо дополняют обычные  условия. Они включаются в текст  договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных  условий, не влияют на действительность договора.

     Если  при согласовании условий договора аренды нежилого помещения стороны  не решили вопрос о случаях увеличения арендной платы, договор считается  заключенным и без этого случайного условия. Однако если арендатор докажет, что он предлагал договориться об увеличении арендной платы, только при увеличении платы за коммунальные услуги или в случае индексации, но это условие не было принято договор аренды нежилого помещения будет считаться незаключенным.

     Договор аренды – это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью¹⁶.

     Договор аренды недвижимого имущества, как  и любая сделка с недвижимостью  согласно ст. 164 ГК РФ, подлежит государственной  регистрации.

     Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

     Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

     П. В. Крашениников утверждает, что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что, хотя нежилое  помещение является составной частью здания и сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям аренды нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в ГК РФ. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды ¹⁷, такого же мнения придерживается А.А. Глинкин, относительно аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к таким отношениям в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3. ст. 433 ГК РФ).¹⁸

     Если  придерживаться данной точки зрения и рассматривать нежилое помещение  не как часть здания, сооружения, а как самостоятельный вид  недвижимости, подлежащий иному правовому  регулированию, подпадающему под действие ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ, то, как правильно отметил В.В. Витрянский, возникает парадоксальная ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной регистрации. ¹⁹

     Существуют  противники данной точки зрения, которые  считают ее не правильной и не логичной.

     О.Ю. Скворцов, на семинаре отвечая на вопросы, придерживается мнения, что в отношении договоров аренды нежилых помещений, являющихся составными частями здания, должны действовать правила об их обязательной государственной регистрации, если они заключены на срок не менее одного года.

     Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что, как и в случае определения понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

     Правоотношения аренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды нежилого помещения переходят к его правопреемнику согласно общим нормам гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц²⁰ и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон²¹. При ликвидации же юридических лиц правоотношения аренды нежилых помещений по общему правилу²² прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды нежилого помещения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступавшего одной из сторон, если он был заключен в пользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.

     Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое помещение в соответствии с оговоренными в договоре аренды условиями, а если они в договоре не определены - по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении причиненных ему этим убытков.

     В отличие от общего правила аренды имущества для аренды недвижимого имущества, в частности, для нежилых помещений, определение в договоре аренды размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок²³. При отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких случаях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы. 
Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование нежилым помещением включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), необходимый для пользования помещением, когда нежилое помещение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Если в договоре аренды нежилого помещения арендная плата установлена за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду нежилого помещения.

     В договоре аренды нежилого помещения следует определить также срок действия договора. Поскольку теперь законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, договоры аренды могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за три месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

     Согласно  ФЗ от 17.07.2009г. №173-ФЗ «О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 ФЗ «О защите конкуренции» определен особый порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. Так в п.1 ст.17.1 настоящего закона говорится, что заключение договоров аренды, договоров доверительного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров²⁴. Существует и ряд исключений, обозначенных в данном законе.  Кроме того, предприниматели, берущие в аренду муниципальные нежилые помещения имеют право через два года выкупить данное помещение, что, конечно же, стимулирует развитие арендных отношений.

     При изучении ГК РФ нетрудно заметить, что  помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

     Подобное  умолчание не случайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в  том числе занимавшихся разработкой  Гражданского Кодекса непосредственно, которая сводится к следующему. «В нежилых зданиях… вещное право на часть здания… по-прежнему выражено идеально (арифметически) — 1/2, 1/3, ¼ и т.п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права». При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается. Нельзя не отметить, что продажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как форма отчуждения весьма удобна. В этом случае сособственники после покупки (приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения и пользования конкретными помещениями в здании. Однако, как показала практика, эта форма не стала единственной. Еще до принятия Гражданского Кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права.