Пути совершенствования сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челя

     До 1995 года включительно коэффициент территориального расположения определялся путем  деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на среднюю ставку земельного налога (5,98) на территории города. Например, арендуемое помещение находится в Центральном районе (площадь Революции). Для этой зоны ставка земельного налога составляет 23,35 и делится на среднюю ставку 5,98. В результате получается значение К=23,35 / 5,98 = 3,9.

     На 1996 год коэффициент территориального расположения был установлен вне  зависимости от ставки земельного налога в фиксированном значении для  определенных территорий города, повышаясь по мере приближения к центрам деловой активности. В последующем значения данного коэффициента  изменялись, как и границы территорий, для которых применялось его конкретное значение.⁴³ Причем, при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), расположенные на прилегающих улицах с разными территориальными коэффициентами, использовался более высокий коэффициент. Кроме того, значения коэффициента территориального расположения все более дифференцировались. Так, в методике на 2003 год предусмотрено снижение территориального коэффициента на 1,0 для угловых зданий (помещений), и зданий (помещений), расположенных внутри квартала, и не имеющих выхода на главную улицу⁴⁴.

     Действующая в городе методика расчета арендной платы предусматривает наличие ряда льготных категорий арендаторов, для которых  установлен особый порядок расчета арендной платы.

     Настоящая методика определяет порядок расчета  арендной платы за арендуемое недвижимое имущество (нежилые помещения, здания), находящиеся в собственности города Челябинска (далее - объект аренды).

     Годовая арендная плата устанавливается  индивидуально для каждого объекта аренды и рассчитывается по формуле:

     АП = Пл x Бс x К1 x К2 x К3 x К4 x К5, где

     АП  – годовая арендная плата, руб./год;

     Пл  – площадь арендуемого помещения, кв. м;

     Бс  – базовая ставка арендной платы, руб./кв. м в год;

     К1, К2, К3, К4, К5, К6 - корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы, размер которых определяется в соответствии с приложением к настоящей  методике.

     Расчет  арендной платы производится по настоящей формуле при условии, что совокупное время использования арендатором объекта аренды не превышает 70 часов в месяц.

     При передаче части кровли (крыши) зданий, закрепленных за муниципальными учреждениями г. Челябинска на праве оперативного управления, для установки третьими лицами точечных объектов (антенны, иные аналогичные объекты) годовая арендная плата за каждый размещаемый объект устанавливается в размере 1800 (одна тысяча восемьсот) законодательно установленных минимальных размеров оплаты труда.

     При передаче части конструктивных элементов  недвижимого имущества, закрепленного  за муниципальными учреждениями г.Челябинска на праве оперативного управления, для размещения торговых автоматов, блоков питания, терминалов приема платежей, выдачи денежных средств, иных подобных объектов годовая арендная плата за каждый размещаемый объект устанавливается в размере:

     1) шестьдесят законодательно установленных  минимальных размеров оплаты  труда при условии размещения  торговых автоматов на площади до 2 м²;

     2) семьдесят законодательно установленных  минимальных размеров оплаты  труда при условии размещения  терминалов приема платежей, выдачи  денежных средств, иных подобных  объектов на площади до 2 м²;

     3) семьдесят пять законодательно  установленных минимальных размеров оплаты труда при условии размещения торговых автоматов на площади более 2 м²;

     4) восемьдесят законодательно установленных  минимальных размеров оплаты  труда при условии размещения  терминалов приема платежей, выдачи  денежных средств, иных подобных объектов на площади более 2 м².

     Предоставление  особых условий аренды недвижимого  имущества, находящегося в собственности  города Челябинска, осуществляется в  порядке, установленном действующим  законодательством.

     Подобный  подход представляется не вполне оправданным. Трудно понять почему, например, для школьной столовой, расположенной на окраине, арендная плата должна быть почти такой же, как для остальных арендаторов, а в центре города  - уменьшенной минимум в 5 раз. Анализ проводившихся изменений в методиках расчета арендной платы свидетельствует о постоянном уменьшении льгот и льготных категорий арендаторов.

     Таким образом, часть арендаторов имеют  льготные условия по разовым постановлениям Главы города или приказам председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям. Лучше было бы предусмотреть в методике специальный коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на арендуемой площади, если ему так или иначе ежегодно предоставляются льготы.

     Значительные  потери бюджета за счет предоставления льгот по величине арендной платы, особенно в центре города, требуют определенной корректировки подходов к льготированию. Представляется, что исчерпывающий перечень категорий льготников должен устанавливаться нормативным актом города. Это позволит исключить предоставление льгот отдельными постановлениями и приказами. Следует отметить, что вид деятельности арендатора действующей методикой учитывается только с целью предоставления льгот. Данное обстоятельство, как представляется, противоречит требованиям определения оптимального размера арендной платы, который бы обеспечивал достижение баланса интересов арендатора и арендодателя.

     Проведенное исследование выявило довольно значительную сменяемость арендаторов. Кроме того, по удобству коммерческого использования перечисленные объекты могут быть отнесены к числу наилучших в городе.  Здания и помещения муниципальной формы собственности с подобным уровнем комфортности в центре города отсутствуют. Следовательно, имеются все основания полагать, что среднее значение величины арендной платы по рассмотренным объектам является предельным  и существенно превышает оптимальный размер оплаты за использование муниципального имущества.

     Обследование  размеров арендной платы для всех основных территориальных зон города с целью выявления оптимальной величины оплаты за аренду муниципального имущества имеет смысл проводить на регулярной основе. В тоже время, даже самые подробные обследования и коэффициенты не обеспечат решение проблемы определения оптимальной величины арендной платы для каждого конкретного арендатора и каждого объекта. Представляется, что более точное определение баланса интересов арендодателя и арендатора возможно лишь на основе широкого развития конкурсных начал при определении арендаторов муниципального имущества.

     С 2003 года, когда выкуп, как способ приватизации нежилых помещений  был заменен другими способами  приватизации, количество конкурсов  на право сдачи в аренду нежилых  помещений значительно сократилось. До настоящего времени практика проведения конкурсов и аукционов по сдаче в аренду муниципального имущества не получила широкого распространения. Одним из препятствий для развития конкурсных начал является отсутствие необходимой гласности при сдаче в аренду муниципальных объектов. Как показывает практика, потенциальные арендаторы обычно не осведомлены ни об условиях аренды, ни о наличии свободных, либо высвобождающихся помещений.

     В апреле 2010 года Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Челябинска проводил 5 земельных аукционов, по результатам которых 108 земельных участков приобрели себе новых хозяев⁴⁵.

     Я согласен с точкой зрения Юрия Александровича Петрова (руководителя ФАУГИ), который считает, что Администрация города, в частности комитет по имуществу, должен разработать новое положение о сдаче в аренду нежилых помещений, более оперативное и прозрачное для участников этого процесса. Тем более, что успешные модели управления муниципальным имуществом функционируют в других городах, например в Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге. Почему бы не перенять положительный опыт?

     В частности, в Нижнем Новгороде вопросами  сдачи муниципальной собственности  в аренду занимается специальная  городская комиссия по использованию  помещений муниципального нежилого фонда. Она выполняет функции конкурсной комиссии по рассмотрению заявок претендентов на заключение договоров аренды. Срок рассмотрения заявления составляет 10 дней. В случае положительного решения комиссии комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода принимает решение о предоставлении помещения в аренду и заключает договор с арендатором.

     Такая схема способствует контролю за использованием и сохранностью муниципального имущества  и формированию устойчивого источника  пополнения средств городского бюджета⁴⁶.

      Заключение 

     В данной работе на основе материалов федерального, регионального законодательства и договорной практики, были рассмотрены и определены: понятие, роль и место аренды в пополнении бюджета и стимулировании развития экономики; деятельность Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по сдаче внаем муниципальной недвижимости.

     Как показало проведенное исследование в сдаче в аренду муниципальных  нежилых помещений имеются определенные проблемы:

     а) финансовая проблема. Приемка объектов в муниципальную собственность не сопровождается передачей доходов в бюджет для их содержания;

     б) проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную  собственность в состоянии, пригодном  для эксплуатации. Реально же, имущество передается в ветхом состоянии, требующее капитального ремонта или даже сноса;

     в) передача «доходных» объектов. При передаче из собственности субъекта РФ в муниципальную собственность отдельных «доходных» объектов, жизненно важных для территории (гостиницы, рестораны, аптеки и т.п.), региональные власти по понятным причинам часто препятствуют этому. Поскольку закон здесь на стороне местного самоуправления, то самым надежным способом решения вопроса является обращение в суд. Но эти тяжбы занимают много времени, в течение которого эффективность эксплуатации объектов снижается.

     2.Нет  четкого определение условий  сдачи в аренду и обоснованное  установление и дифференциация  ставок арендной платы за использование  нежилых помещений и другого  муниципального имущества.

     3. Проблемы приватизации жилья.  Муниципальная власть заинтересована  в том, чтобы все жители стали  собственниками своих жилых домов  и квартир. Но население, несмотря  на бесплатность, приватизировало  лишь чуть более половины жилищного  фонда. Основной причиной этого являются опасения снятия частного жилья с бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения данной проблемы является создание одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья путем согласования платы за жилье и налога на имущество, а так же содействием созданию товариществ собственников жилья.

     В ходе рассмотрения сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений на примере Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям, было выявлены следующие недочеты:

1. Нет четко закрепленного в законодательстве понятия «нежилое помещение», что создает путаницу при определении, что же относится к нежилым помещениям. Поэтому необходимо в законодательном порядке определить значение термина «нежилое помещение» и внести изменения в существующие нормативно-правовые акты, затрагивающие названную проблематику.
2. Не установлены конкретные формы платы, а также порядок и сроки предоставления арендных платежей.
3. Проблемы, связанные с передачей объектов в муниципальную собственность. Надо решить вопрос о дополнительных доходах в бюджет, для преодоления проблемы финансирования при передачи объектов в муниципальную собственность возможно за счет повышения арендной платы определенным категориям арендонанимателей.
4. Поиск балансов интересов между желанием увеличить доход бюджета от аренды и опасностью свертывания социально значимых видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Следует разработать систему льгот и привилегий и как говорилось выше провести дифференциацию ставок арендной платы в зависимости от района расположения и вида деятельности.
5. Определение целесообразности приватизации объектов в сравнении с арендой. Считаю рациональным  доходные объекты сдавать в аренду, так как арендная плата будет постоянно пополнять бюджет, и в связи с инфляцией со временем возможно будет расти, а убыточные -включать в план приватизации, дабы избежать их простоя.
6. Отсутствие полного реестра, а точнее кадастра муниципального имущества (есть объекты, не включенные туда).
7. Нет реестра нежилых помещений, которые не подлежат приватизации.
8. Мало информации по аренде помещений. На сайте http://www.cheladmin.ru не найти вкладку недвижимость.
9. Кроме того считаю целесообразным предоставлять отсрочку по аренде пока ведется ремонт помещений т.к. они зачастую находятся в убогом состоянии)