Пути совершенствования сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челя

     При рассмотрении дел, связанных с отчуждением  такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.

     С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

     Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу Гражданского Кодекса, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем²⁵.

     С практической точки зрения представляется важным вопрос о том, какие органы муниципального управления распоряжаются  имуществом путем сдачи его в аренду. В городе Челябинске таким органом является комитет по управлению имуществом и земельным отношениям.

     С 1992 года арендодателями нежилых помещений  государственной и муниципальной  собственности выступают только соответствующие комитеты по управлению имуществом. Несмотря на то, что стороной в договоре является соответствующий комитет, обязанности арендодателя фактически вменены балансодержателю нежилого помещения. Однако балансодержатель по законодательству стороной договора не является. Такое положение ущемляет интересы балансодержателя и, поэтому было бы справедливо предоставить ему возможность выступать стороной в договоре аренды нежилого помещения, либо обязать комитеты фактически выполнять все обязанности арендодателя по договорам.

     Нередко комитеты по управлению имуществом разных уровней необоснованно расширяют круг своих правомочий. Так, Комитет по управлению государственным имуществом Республики Дагестан в своем разъяснении об аренде нежилых помещений от 10 ноября 1995 года счел необходимым определить, что «заключение договоров аренды в качестве единого арендодателя является исключительной прерогативой комитета с 27 декабря 1991 года». Это противоречит как положениям Указа (до 14 октября 1992 года), так и положениям Гражданского кодекса (после 1 января 1995 года), поскольку в первом случае согласия комитета не требовалось вообще, а во втором нужно только согласие комитета на заключение договора аренды самими предприятиями²⁶.

     В ходе исследования был выявлен ряд  проблем, а именно:

1. нет четко закрепленного в законодательстве понятия «нежилое помещение», что создает путаницу при определении, что же относится к нежилым помещениям;
2. проблемы, связанные с передачей объектов в муниципальную собственность;
3. поиск балансов интересов между желанием увеличить доход бюджета от аренды и опасностью свертывания социально значимых видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату;
4. определение целесообразности приватизации объектов в сравнении с арендой;
5. проблемы, связанные с незнанием отдельными предпринимателями нормативной базы в области аренды нежилых помещений;
6. отсутствие полного реестра, а точнее кадастра муниципального имущества (есть объекты, не включенные в него).

     В связи с выше названными проблемами предлагаю внести следующие рекомендации по их решению:

1. в законодательном порядке определить значение термина «нежилое помещение». Благодаря этому станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае;
2. после четкого определения термина «нежилое помещение» внести изменения в существующие нормативно-правовые акты, затрагивающие названную проблематику;
3. установить четкие формы платы, порядок и срок их внесения в зависимости от специфики  деятельности лиц, арендующих нежилое помещение;
4. решить вопрос о дополнительных доходах в бюджет, для преодоления проблемы финансирования при передаче объектов в муниципальную собственность возможно за счет повышения арендной платы определенным категориям арендонанимателей;
5. разработать систему льгот и привилегий и провести дифференциацию ставок арендной платы в зависимости от расположения и вида деятельности организации;
6. при выборе между приватизацией и сдачей в аренду следует придерживаться следующей политики:

• доходные объекты сдавать в аренду, так как арендная плата будет постоянно пополнять бюджет, и в связи с инфляцией со временем возможно будет расти;
• убыточные объекты выгоднее включать в план приватизации, дабы избежать их простоя.

7. обязать уполномоченных лиц провести полный реестр муниципальной собственности.

     Решив данные проблемы, местное самоуправление сможет максимально решить свои экономические задачи: увеличивать доходы бюджета на основе эффективного управления недвижимым имуществом и использовать муниципальные активы для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики. Ведь до сих пор большую роль в установлении единообразного порядка применения арендного законодательства играют разъяснения Высшего арбитражного суда РФ. Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы Гражданского Кодекса позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

      Глава 2. Деятельность Комитета по управлению имуществом и земельным  отношениям. Проблемы и пути совершенствования аренды нежилых помещений 

     2.1. Состояние и роль  аренды в формировании городского бюджета  

     Местное самоуправление – обязательный компонент  демократического общественного строя. Оно осуществляется самим населением  через свободно избранные им представительные и исполнительные органы власти. Для выполнения функций, возложенных на местные представительные и исполнительные органы, они наделяются определенными имущественными и финансово-бюджетными правами и ресурсами.

     Финансовой  базой местных органов власти являются их бюджеты. Бюджетные и  имущественные права, предоставленные этим органам, дают им возможность составлять, рассматривать, утверждать и исполнять свои бюджеты. Местный бюджет – это централизованный фонд финансовых ресурсов отдельного муниципального образования. Один из главных каналов доведения до населения конечных результатов производства. Через них общественные фонды потребления распределяются между отдельными группами  населения. Из этих бюджетов финансируется развитие отраслей производственной сферы, в первую очередь местной пищевой промышленности, коммунального хозяйства, объем продукции и услуги которых является важным компонентом обеспечения жизнедеятельности населения.

     Понятие  «бюджет» употребляется как экономическая и правовая категории. Как правовая категория, бюджет - закрепленная законом форма образования и расходования денежных средств для обеспечения функций органов государственной власти (статья 1 Закона РСФСР  «Об основах бюджетного устройства и бюджетного процесса в РСФСР»).

     Местный бюджет можно рассматривать как  самостоятельную экономическую  категорию. Он имеет свои особенности:

• местный бюджет является особой экономической формой перераспределительных отношений, связанной с обособлением части национального дохода  в руках органов местного самоуправления и ее использованием с целью удовлетворения потребностей общества;
• с помощью местного бюджета  происходит перераспределение национального дохода между отраслями народного хозяйства, территориями, сферами общественной деятельности;
• пропорции местного бюджетного перераспределения стоимости определяются потребностями воспроизводства, задачами, стоящими перед обществом на каждом историческом этапе.

     Статья 215 Гражданского кодекса определяет статус муниципальной собственности, устанавливая, что к ней относится имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», определено, что в собственности муниципальных образований может находиться:

• имущество, предназначенное для решения вопросов местного значения;
• имущество, предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
• имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования²⁷.

     В случаях возникновения у муниципальных  образований права собственности  на имущество, не предназначенное для  осуществления отдельных государственных  полномочий, переданных органам местного самоуправления, для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений либо не относящееся к видам имущества, перечисленным в  частях 2 и 3 статьи 50 Федерального закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом.

     Особенности возникновения, осуществления и  прекращения права муниципальной  собственности, а также порядок  учета муниципального имущества  устанавливаются федеральным законом²⁸.

     Таким образом, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131 конкретизирует, что именно может находиться в собственности муниципальных образований, в данном случае в собственности муниципальных районов, тогда как Федеральный Закон № 154 лишь указывает, что входит в состав муниципальной собственности.

     В статье 61 Федерального закона № 154 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» говорится о формировании муниципальной собственности. О том, что это является задачей не только муниципального образования. Федеральный закон обязывает органы государственной власти субъектов Российской Федерации передавать в собственность муниципальных образований определенные объекты, закрепленные в собственности субъектов Российской Федерации. Критерием для определения круга данных объектов является их функциональное назначение. Если они необходимы для решения вопросов местного значения, соответствующий орган местного самоуправления вправе поднять вопрос об их передаче в собственность муниципального образования.

     Федеральный закон устанавливает, что наличие  муниципальной собственности не является обязательным признаком муниципального образования. Муниципальная собственность  формируется в соответствии с интересами населения муниципального образования, и поэтому ее объем, отсутствие или наличие конкретных ее объектов определяются развитием самого муниципального образования. На определенный   момент   в   собственности   муниципального   образования   может   находиться незначительное количество объектов муниципальной собственности, но это не означает, что данное муниципальное образование перестало существовать.

     Анализ  муниципальных нормативных правовых актов позволил раскрыть компетенцию органов местного самоуправления города Челябинска по участию в управлении муниципальной собственностью; выявить схожесть в подходах к организации местной системы управления собственностью с федеральной (к примеру, наличие местной администрации – по закону – необязательно), а также общие подходы к определению целей и способов использования муниципальной собственности (например, для обеспечения доходной части городского бюджета).