Пути совершенствования сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челя

     Если  проанализировать действующие в  настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них - это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и сооружения, по другим - всего лишь одна или несколько комнат, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

     Понять  причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они  в значительной степени обусловлены  конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и  организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

     Указанные обстоятельства повсеместно привели  к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению  конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно  утверждать, что нежилые помещения  являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес.

     Большое значение для рассмотрения проблем, связанных с арендой, имеет разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется ввиду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности - федеральными органами, государственной областной собственности - областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.

     Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве  хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

     Передача  нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу, при этом здание должно относиться к муниципальной собственности.

     Передача  нежилого муниципального помещения в аренду осуществляется после оформления свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (балансодержатель и арендатор) оформляется акт приемки-передачи имущества и утверждается Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям.

     Практика  показывает, что попытки решать главный вопрос самоуправления – межбюджетные отношения с федеральным центром и субъектами Федерации – политическими методами, хотя и приносят результаты, но весьма ограниченные. Ситуация с формированием регулирующих доходов муниципалитетов – распределением трансфертов, субвенций и других перечислений, которые способны компенсировать муниципальным образованиям затраты по выполнению возложенных на них функций, – остается весьма тяжелой практически везде. Органы местного самоуправления вынуждены решать эти задачи, не ожидая нормальной финансовой компенсации, и годами мирятся с дефицитом муниципальных бюджетов.

     В ситуации нестабильности регулирующих доходов (отчислений от федеральных  налогов, дотаций и субвенций  т.д.) муниципалитетам остается пока рассчитывать на источники собственных доходов. Сегодня только эти доходные источники и позволяют муниципалитетам более или менее приемлемо планировать бюджет текущих расходов, не говоря уже о бюджете развития – на капитальное строительство, капитальный ремонт, инновации.

     Собственные доходы могут стать основой экономического развития муниципалитетов, хотя их не так уж много. Во-первых, это местные налоги (они, как правило, ничтожно малы), доли федеральных и региональных налогов, закрепленные за муниципалитетом на постоянной основе, сборы, штрафы, платежи за пользование природными ресурсами. Во-вторых, это доходы от использования муниципальной собственности. В характере этих двух видов доходов имеется кардинальное различие.

     Размер  первых точно непредсказуем, имеет  характер статистических ожиданий (налоговые поступления нестабильны, а налогооблагаемая база соответствует отчетности лишь в первом приближении). Размер же доходов от использования муниципальной собственности, в первую очередь недвижимости, просматривается гораздо лучше – эти доходы закреплены договорными отношениями (аренда, пользование) практически со всеми контрагентами муниципалитетов, имеют четко обусловленную рынком величину в процессе приватизации объектов муниципальной недвижимости, почти не меняется спрос на услуги муниципальных.

     1.2.  Нормативно-правовые основы аренды нежилых помещений 

     При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, в целом жизнедеятельности.

     Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади). В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г⁸., в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1)⁹ и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994г.

     Одним из наиболее компактных определений недвижимости является следующее: недвижимость – это земля и все, что неразрывно связано с нею по своей сущности, естественной или созданной человеком. Последующие детализации и расширения этого определения позволяют раскрыть и уточнить такие важные аспекты, как распространенная привязка местоположения, функциональное назначение, правовая принадлежность, стоимостная оценка, строительное состояние и т.д.¹⁰

     С переходом к рыночной экономике  установилось множество форм собственности  на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и др. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие. Рассмотрим поподробнее сдачу в аренду муниципальных нежилых помещений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое аренда, нежилое помещение, договор аренды, и муниципальное имущество.

     В переводе с латинского «arrendare» означает «найм» или «договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях». Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату¹¹. Основная форма выражения таких взаимоотношений – договор. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).

     Содержание  договора аренды образуют права и  обязанности арендатора и арендодателя¹².

     Существенные условия гражданско-правового договора, перечислены в абзаце 2 п. 1 ст. 432 ГК. Рассмотрим те, которые имеют отношения к нежилым помещениям:

     1) условие о предмете договора, которое является существенным  условием и для договоров аренды  нежилых помещений.

     Предметом договора является объект передачи, т.е. нежилое помещение. Поскольку сдача  в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться  в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при  условии соблюдения установленных  ограничений. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности¹³.

     2) условия, которые названы в  законе или иных правовых актах  как существенные или необходимые  для договоров данного вида.

     К таким условиям для договоров  аренды нежилого помещения относится  предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которому договор аренды нежилого помещения, должен предусматривать размер арендной платы. А при аренде нежилых помещений, принадлежащих государству или муниципальным предприятиям,  расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города.

     При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия  и срока внесения арендной платы  договор аренды нежилого помещения  считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. В тоже время в ст. 614 ГК РФ установлены определенные формы арендной платы в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения доходов, возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий или капитальный ремонт), а также порядок и срок внесения арендных платежей. Следовательно, общие положения об аренде все же сохраняют свое действие на договор аренды нежилого помещения.

     При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение  сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

     Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, так как Гражданский Кодекс (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное, и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения, есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указывать еще и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию, если таковая имеется. Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план - схему земельного участка. Право пользования земельным участком, на котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, зависит от того, является ли арендодатель помещения собственником данного земельного участка или он пользуется им на иных основаниях.

     В первом случае земельный участок в целом или его соответствующая часть также предоставляются арендатору в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды помещения. При этом определение порядка пользования земельным участком не является обязательным условием заключения договора аренды. Если в договоре аренды этот вопрос остался неурегулированным, к арендатору нежилого помещения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для его использования, в течение всего срока аренды в соответствии с назначением помещения (п. 2 ст. 652 ГК).

     Во втором случае к арендатору переходит объем правомочий собственника нежилого помещения по пользованию земельным участком, на котором оно расположено и который необходим для обеспечения нормального пользования арендуемым помещением, если это не будет противоречить условиям пользования участком, определенным законом или договором с его собственником.