Маркетинг в системе управления недвижимостью

Содержание

       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

      Недвижимость  – основа национального богатства  страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

      Купля-продажа  недвижимости, страхование и имущественные  споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация  инвестиционных проектов и кредитование под залог – вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

      «Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

      В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в  Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу  относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные  строения, как возвышающиеся над  землей, так и построенные под  ней, например: шахты, мосты, плотины.

      В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст. 21, 1922 г.) было установлено, что  в связи с отменой частной  собственности на землю деление  имущества на движимое и недвижимое упразднено.

      В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и  недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая в состав такого имущества включает: земельные участки  и прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним  циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

      Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Маркетинговые исследования рынка  недвижимости

1.1. Разработка программ  маркетингового исследования

      Комплекс  маркетинговых исследований включает последовательное выполнение следующих  мероприятий.

1. Формулирование целей исследования — гипотез относительно структурирования и выбора территориальных рынков, сегментов, конкуренции, реакции рынка на социально-экономические процессы, составленных в процессе мониторинга воздействия факторов внешней среды на результаты управления недвижимостью.
2. Разработка плана исследований, при подготовке которого отбираются способы их проведения, определяется тип требуемой информации и инструменты её сбора, формы данных, объём выборки и т.д.
3. Проведение маркетинговых исследований — непосредственно получение необходимых сведений, их обработка и изучение.
4. Подготовка на основе полученных результатов предложений по повышению оптимизации деятельности использования недвижимости.

      Рекомендуется комплексное использование следующих  источников информации для всестороннего  выявления, структуризации проблем  в определении гипотез — возможных  причинно-следственных связей:

• сбор и обработка отчётных и статистических сведений о результатах финансово-хозяйственной деятельности на рынке недвижимости;
• получение экспертных оценок персонала компании — руководителей  и квалифицированных специалистов, часто применяемых в практике выявления проблем;
• непосредственное наблюдение за реализацией маркетинговых функций на всех уровнях и стадиях управления недвижимостью и выявления их недостатков.

      На  рис. 1 представлен пример структуры проведения маркетинговых исследований рынка недвижимости для решения выявленных проблем. 

 

     В частности, схемой предусматриваются  определение и оценка текущих  результатов использования объектов недвижимости, причин недостаточного применения их потенциала, получение сведений для расчёта экономической целесообразности возможных для улучшения изменений, освоения новых сегментов и секторов. При этом основная особенность маркетинговых исследований — мониторинг текущего и прогнозного перспективного состояния географических рынков недвижимости.

     В табл. 1 приведен отбор инструментов сбора и обработки данных в зависимости от исследуемых объектов и предметов маркетинговых исследований рынка недвижимости. Важным при проведении исследований является разделение информации на первичную и вторичную.

Таблица 1

Инструменты сбора информации в исследовании рынка недвижимости

 
 

     Первичная информация формируется в ходе маркетинговых исследований, проводимых участником рынка недвижимости самостоятельно или с помощью специализированных маркетинговых агентств и компаний на основе изучения фокус-групп, а также анкетирования конечных клиентов, участников системы сбыта и распределения (см. табл. 1). Для маркетингового анализа основной является вторичная информация, некоторым образом структурированная и получаемая из уже существующих источников:

• внешних — библиотек, Интернета, отраслевых и территориальных печатных изданий, специализированных баз данных и других, сведения, которых в процессе сбора в обязательном порядке должны быть сопоставлены между собой;
• внутренних данных и документов, собранных, накопленных, сохраненных и проанализированных в процессе повседневной деятельности управляющей компании.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2. Региональный маркетинг  в исследовании  рынков недвижимости

     Выделим следующие основные конкурентные преимущества, в изучении которых применяются  инструменты регионального (территориального) маркетинга:

• социально-экономическая специализация и географическое местоположение региона;
• инфраструктура и достопримечательности территории;
• потребители и клиенты территории — население и бизнес-клиенты;
• имидж региона — образ его восприятия целевыми группами.

     Региональный  маркетинг в исследовании предназначен для анализа текущего состояния и возможностей перспективного развития территориальных рынков недвижимости.

     Исходная  составляющая маркетингового исследования территории — ее относительное социальное, экономическое, географическое позиционирование среди других регионов и на международных рынках сбыта. На основе их изучения составляется прогноз того, как будут развиваться интересующие регионы, какова будет их отраслевая структура экономики, и, следовательно, структура рынка недвижимости. Определение текущего и ожидаемого позиционирования позволяет провести сравнительный анализ пропорций между регионами, сделать оценки перспектив функционирования компании и ее объектов на освоенных территориальных рынках недвижимости, а также выхода на новые.