Маркетинг в системе управления недвижимостью

Тема  №1. Инвестиционный маркетинг недвижимости

Цель инвестиционного  маркетинга недвижимости - получить максимальную выгоду из владения землей и строениями через выбор варианта застройки, реконструкции, обоснования продажной  цены.

Инвестиционный маркетинг недвижимости (земли, строений) предполагает:

- определение  наилучшего использования объекта,

- расчет инвестиционной  стоимости на основе оценки  потока доходов и расходов  от эксплуатации объекта при  его наилучшем использовании,

- организацию  и ведение кампании по продвижению  объекта на целевую аудиторию,  включая начальную стадию переговорного  процесса с потенциальными покупателями  или инвесторами.

В числе инструментов инвестиционного маркетинга недвижимости :

• Анализ наилучшего и наиболее эффективного  использования недвижимости (ННЭИ)
• Разработка концепции застройки земельных участков (реконструкции недвижимости)
• Разработка бизнес-плана
• Брокеридж недвижимости

 

  Услуга  по разработке презентации  недвижимости

Разработка электронной презентации недвижимости

Презентация - самый эффективный способ донесения важной информации как в разговоре "один на один", так при публичных выступлениях. Особенно эффективны презентации при представлении объектов недвижимости и проектов, связанных со строительством и реконструкцией.

БЫСТРО...Мы предлагаем разработку электронных презентаций в форме слайд-шоу.  Как правило, подготовка презентации занимает от 1 до 5 рабочих дней. 

ЭФФЕКТНО...  Разработка слайд-презентации позволяет эффектно и наглядно представить содержание, выделить и проиллюстрироватьсообщение, которое несет презентация и его ключевые содержательные пункты. Простые средства визуализации в умелых руках способны творить чудеса. Этот подход оправдал себя на практике и оптимален по соотношению производимого эффекта и вложенных средств.   

ЭКОНОМИЧНО...  При подготовке презентаций за счет отработанных навыков сбора информации, компоновки и оформления материала, мы тратим на эту работу значительно меньше времени, чем затратите вы сами или ваши подчиненные, которые не имеют специальной подготовки.Стоимость наших услуг и сроки выполнения работ вас приятно удивят. Поскольку для подготовки презентации не требуется программирование, слайд-презентация в несколько раз дешевле в подготовке, чем флеш-анимация.  

ЭФФЕКТИВНО... Специалисты фирмы в год создаюь несколько сотен презентаций и ежедневно совершенствуют свои навыки в этом виде коммуникаций.

Подавляющее большинство  наших презентаций адресовано потенциальным  инвесторам. Мы получаем обратную связь адресата практически на каждую нашу презентацию, и учитываем этот опыт в следующих работах.

В наших презентациях - все, что нужно, и ничего лишнего. 

,МЫ ГОТОВИМ СОДЕРЖАНИЕ... Основные усилия при подготовке презентации мы направляем не на "красоту", а на подбор и выстраивание содержательной части презентации.    
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ... 3 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ... 9 

1.1. Социально-экономическая  сущность и особенности развития  рынка недвижимости... 9 

1.2. Типология современного  рынка недвижимости... 27 

1.3. Организационно-правовое  регулирование развития предпринимательства  в сфере недвижимости... 45 

ГЛАВА 2. ФОРМИРОВАНИЕ МАРКЕТИНГОВОЙ КОНЦЕПЦИИ 

УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ... 61 

2.1. Концептуальные  основы организации управления  недвижимостью... 61 

2.2. Принципы и  методы сегментации рынка недвижимости 75 

2.3. Маркетинговые  закономерности процесса конкуренции 

на рынке недвижимости... 91 

ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МАРКЕТИНГОВОЙ 

ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ... 109 

3.1. Анализ современных  методов оценки объектов жилого  назначения... 109 

3.2. Методологические  принципы маркетинговой оценки  объектов жилого назначения... 131 

3.3. Методический подход к маркетинговой оценке объектов жилой недвижимости... 140 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ... 160 

ж ЛИТЕРАТУРА... 165

ВВЕДЕНИЕ

           В условиях радикального экономического реформирования и обострения кризисных явлений во всех отраслях и сферах социально-экономического комплекса возрастает значение проблем перестройки всего хозяйственного механизма и создания гибкой и адаптивной системы управления, способной формировать эффективные предпринимательские решения. Поиск научно-обоснованных методов и подходов, направленных на качественные преобразования действующей управленческой системы, ориентирован на необходимость широкого внедрения принципов и методов современного маркетинга, целью которого является достижение оптимальных экономических пропорций в динамичных условиях рыночной конъюнктуры.

         Одним из элементов единого рынка России является рынок недвижимости, развивающийся наиболее высокими темпами и имеющий весомые стратегические перспективы.

        На российском рынке недвижимости представлены практически все виды объектов жилищного, гражданского и промышленного назначения. За последние годы значительно увеличилось число заключаемых сделок в жилищном секторе, наметилась тенденция к росту объема и количества сделок с объектами гражданского назначения, появились предпосылки к активизации рыночных процессов в промышленном строительстве. Отличительной чертой современного этапа в развитии рынка недвижимости является новый конструктивный подход, рассматривающий недвижимость не только как средство удовлетворения важнейших общественных потребностей, но и как объект инвестиционной деятельности. Инвестиционный поток в сферу недвижимости постепенно меняет свое направление. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и зачастую незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, нацеленные на получение постоянных денежных поступлений. Так, уже сегодня финансово-строительные и инвестиционные компании, некоторые риэлтерские фирмы занимаются активной производственно-предпринимательской деятельностью в области строительства и реконструкции зданий и сооружений различного назначения и их последующей реализацией среди конечных и промежуточных потребителей. При этом интенсивные процессы вторичного рынка постепенно перемещаются в сторону первичного рынка, а его участники приобретают статус фирм-застройщиков, реализующих всю совокупность функций по развитию недвижимости.

         Отечественный рынок недвижимости отражает все проблемы реформируемой экономики. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных рыночных сфер; несовершенством законодательного обеспечения; отсутствием научных подходов и нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность, а также обоснованных методик, использующих достигнутый мировой опыт, адаптированных к отечественным условиям и отражающих их специфику во всей совокупности ее свойств и проявлений. Среди наиболее острых проблем выделяются проблемы построения действенной системы управления объектами недвижимости, способной обеспечить поступательный рост и развитие этой сферы и сформировать на этой основе совокупность базисных элементов для решения наиболее актуальных экономических, социальных и экологических задач.

        Эффективность управления недвижимостью зависит от логической обоснованности и методологической корректности концептуальных принципов и подходов. Стремление к ориентации и целенаправленному воздействию на потребителя (с его потребностями и платежеспособными возможностями), к углубленному изучению и всестороннему учету средовых характеристик и структуры рыночных сегментов, к внедрению положений теории жизненных циклов, обуславливает необходимость использования маркетингового подхода, позволяющего построить интегрированную систему управления недвижимостью на принципах адаптивности и стратегической гибкости. Методология маркетинга, как философия бизнеса, несет в себе тот теоретический потенциал, который при условии достаточной полноты и научной проработанности способен придать стимулирующий импульс к активизации управленческой деятельности в сфере недвижимости, а его инструментарий - дать толчок к формированию методически верных предпринимательских решений.

           Актуальность темы исследования обусловлена и необходимостью внедрения маркетингового подхода в процесс оценки объектов недвижимости, представляющим собой широко распространенную практику, охватывающую как первичный , так и вторичный рынки. Развивающийся рынок недвижимости предъявляет особые требования к точности и объективности оценки, которая должна базироваться на принципах эффективного использования объектов и сбалансированности затратных и доходных составляющих. Соблюдение этих требований возможно лишь при комплексном использовании маркетингового инструментария, направляющего развитие недвижимости в русло необходимости и достаточности с точки зрения потребителя - носителя спроса.

            Целью данного диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ маркетинговой концепции предпринимательства в сфере недвижимости.

В соответствии с основной целью поставлены и  последовательно решены следующие  задачи:

- раскрыта  социально-экономическая сущность  и особенности развития рынка  недвижимости;

- разработана  типология современного рынка недвижимости, комплексирующая различные типологические критерии;

- раскрыты  организационно-правовые аспекты  развития предпринимательства в  сфере недвижимости;

- сформированы  концептуальные основы организации  управления недвижимостью;

- раскрыты  принципы и методы сегментации  рынка недвижимости;

- исследованы  маркетинговые закономерности процесса  конкуренции на данном рынке;

- выполнен  анализ современных методов оценки  объектов жилого назначения, используемые  в зарубежной и отечественной  практике;

- сформированы  методологические принципы маркетинговой  оценки объектов жилого назначения;

- разработаны  методические основы маркетинговой  оценки объектов жилой недвижимости.

             Объектом исследования является рынок недвижимости, как важнейший элемент национального рынка, формирующий инфраструктурные условия организации процесса удовлетворения разнообразных общественных потребностей. 

            Предмет исследования - экономические отношения и закономерности рынка недвижимости, а также система факторов, обуславливающих его развитие.

             Теоретической и методологической основой исследования послужили положения теории расширенного воспроизводства, теории систем, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам предпринимательства, маркетинга и социально-экономического управления.

         В работе используются методы логического, фундаментального и предметного анализа, инженерного прогнозирования, экспертных оценок, а также ряд социологических методов.

             Научная новизна исследования заключается в разработке концептуальных основ управления предпринимательством в сфере недвижимости с помощью эффективных маркетинговых механизмов.

К основным научным результатам, составляющим новизну исследования, можно отнести  следующее:

- развиты  теоретические представления о  социально-экономической сущности  и особенностях рынка недвижимости  с позиций маркетинга;

- предложена  типология современного рынка  недвижимости;

- разработаны  организационные основы управления  предпринимательством в сфере  недвижимости;

- раскрыты  маркетинговые закономерности процесса  конкуренции на рынке недвижимости  и механизм формирования конкурентных  преимуществ фирм производителей  на базе основных и дополнительных  факторов;

- разработана  целостная совокупность методологических  принципов маркетинговой оценки  объектов жилого назначения;

- сформированы  методические основы маркетинговой  оценки объектов жилой недвижимости, учитывающие дифференцированные  условия потребительского спроса  и особенности маркетинговой  среды.

     Практическая значимость работы обусловлена тем, что результаты исследования создают методологические предпосылки для организации эффективной управленческой деятельности на рынке недвижимости, а методический подход  доведен до стадии, позволяющей принимать конкретные экономически обоснованные оценочные решения.

          Полученные результаты представляют интерес для крупных, малых и средних предприятий, функционирующих на первичном и вторичном рынке недвижимости, региональных и муниципальных органов управления, риэлтерских фирм и профессиональных оценщиков.