Маркетинг в системе управления недвижимостью

           Результаты исследования могут быть использованы при подготовке и повышении квалификации предпринимателей, менеджеров, маркетологов. 
 

Тема  № 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Социально-экономическая  сущность и особенности  развития рынка  недвижимости

         Отличительной чертой  отечественной экономики современного периода является становление и развитие рынка недвижимости. Являясь достаточно новым для отечественной теории и практики, этот рынок, с его характерными чертами, особенностями и социально-экономическими закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научно-экономической школы. Раскрывая социально-экономическую сущность рынка недвижимости, важно дать анализ наиболее распространенным, предметным и обоснованным понятийно-терминологическим трактовкам.

         В структуре рыночной экономики выделяют несколько видов рынков. В частности, Н.Г.Волочков, в своем фундаментальном труде, посвященном организационно-правовым механизмам управления недвижимостью  выделяет такие виды, как рынок труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие. Подчеркивая принадлежность недвижимости к категории товаров, он отмечает ее тесную взаимосвязь с привлечением финансового капитала и использованием различных ресурсов. При этом рынок недвижимости рассматривается как неотъемлемая часть и "существенная составляющая любой национальной экономики" .

          Рынок недвижимости представляется, как основа существования рынка вообще, т.к. виды рыночных элементов не могут существовать вне отношений в сфере недвижимости, и в этом смысле, являются полноправными участниками единого рынка недвижимости.

         Представленный подход, акцентирующий внимание на взаимосвязи различных элементов рынка, не выделяет прямой структурной зависимости между рынком недвижимости и финансовым рынком, что характерно для многих отечественных и зарубежных исследований. Принадлежность рынка недвижимости к финансовому рынку России подчеркивается в работах таких известных авторов, как И.Т.Балабанов, Е.И.Тарасевич и других. Финансовый рынок в такой трактовке является сложной экономической системой, обладающей определенной внутренней структурой (рис.1), одним из компонентов которой является предмет данного исследования. Для финансового рынка и рынка недвижимости, как его структурного компонента, характерны следующие идентификационные признаки [8, с.5]:

- проявление  экономических отношений по поводу  распределения созданной стоимости;

-наличие совокупности инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

- возможность  использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей финансовых активов;

- наличие  экономических отношений между  продавцами и покупателями финансовых  активов;

- проявление  экономических отношений между  стоимостью и потребительной  стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

При этом недвижимость рассматривается как один из таких  товаров.

- наличие  совокупности потребителей, заинтересованных  в приобретении данного товара  и обладающих реальными или  потенциальными возможностями для  такого приобретения.

Финансовый  рынок

Валютный  рынок

Рынки: -USD; -DM;

- фьючерсный;

- акций в  валюте и т.д.

По основной группе финансовых активов

Рынок драгоценных  металлов и драгоценных камней

Рынок ценных бумаг

Денежный  рынок

Рынок ссудных капиталов

Рынок недвижимости

Страховой рынок

По видам  финансовых активов

Рынки:

- золота;

- алмазов  и т.д.

Рынки:

- фондовый;

- долговых  обязательств;

- банковских  акцептов и т.д.

Рынки:

- депозитов;

- вкладов

и т.д.

Рынки:

- межбанковских  кредитов;

- коммерческих  ссуд и т.д.

Рынок земельных  участков, коттеджей, квартир, предприятий

ИТ.Д.

Рынки:

- страхования  жизни:

- имущественного  страхования;

-аннуитета  и т.д.

По сфере  распространения

По степени  организованности

Международный (мировые региональные рынки)

Внутренний (внутренние региональные рынки)

Организованный

Неорганизованный

 Структура  финансового рынка

            Каждое звено финансового рынка можно разделить на отдельные секторы (сегменты). В основе такого деления лежит вид конкретного финансового актива - конкретного товара. Сектор, охватывающий объекты недвижимости, образует собственный сегмент финансового рынка - рынок недвижимости.

         Уточненная трактовка рынка недвижимости характеризует его как "сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью" [8, с. 10]. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду, внаем и т.д. Купля-продажа недвижимости это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

         Развитие рынка недвижимости есть процесс регулирования общественных потребностей в недвижимости. Это развитие осуществляется в условиях рыночных отношений, регулируется с помощью рыночного механизма и тесно связано с правом собственности. Сфера недвижимости многогранна и характеризуется многими экономическими отношениями, в том числе, связанными с государственным регулированием общественных процессов.

           Важно отметить, что в ряде отраслей, таких как сельское и лесное хозяйство, строительство, общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка, жилищно-коммуникальное хозяйство, финансы и кредит, объектом деятельности служит недвижимость.

          Рынок недвижимости часто представляют в виде цилиндрического пространства, разделенного на отдельные секторы по горизонтали и вертикали. При "вертикальном" делении используются географические (территориальные), демографические, социальные и другие признаки, образующие несколько укрупненных секторов. Структурируя рынок недвижимости в "горизонтальном" направлении можно выделить следующие товарные секторы:

- товар в  виде конкретных объектов недвижимости;

- работы, связанные  со строительством, ремонтом или  реконструкцией;

- услуги, в  частности, услуги обмена, посредничества, маркетингового и информационного  обеспечения и другие.

                  Каждый из этих элементов представляет, в свою очередь, совокупность более узких секторов, имеющих сходные характеристики, объединяющие их в одну группу и отличающиеся от других. Так например, сектор, объединяющий конкретные объекты недвижимости, включает в себя объекты жилого и нежилого назначения, которые также подвержены дезагрегации. В составе жилого сектора можно выделить первичное и вторичное жилье, в числе нежилых объектов - административные, производственные, торговые, складские, вспомогательные и другие объекты. Процесс структуризации объектов, представленные на рынке недвижимости, может быть продолжен. В частности, в составе сектора, охватывающего первичное жилье, можно выделить приватизированные жилые объекты, кооперативные, муниципальные, арендуемые и другие объекты, используемые под основные жилые нужды.

            Структурируя рынок недвижимости, важно отметить тесную взаимосвязь этого процесса и процесса сегментации. Рассматривая "вертикальный" срез данной структуры, используют принципы, присущие процедуре сегментации, т.е. выделяют отдельные группы потребителей, обладающих сходными характеристиками, отличающими их от других. При этом образуются укрупненные секторы рынка, на которых представлены различные потребительские сегменты. Однако между процессом структуризации рынка недвижимости и его сегментацией необходимо провести четкую разграничительную линию. Структуризация предполагает выделение отдельных областей деятельности в сфере недвижимости. Она является следствием двух направлений

Товар в  виде конкретных объектов недвижимости

Услуги (посредничество, оценка, маркетинг)

Рынок недвижимости

Д емографическальные признаками т. д.

Работы (строительство, реконструкция)

 Структуризация  рынка недвижимости ленного деления, когда совмещаются принципы объектного и предметного деления. Сегментация, в отличие от нее, рассматривает лишь одно из направлений процесса, которое касается предмета отношений в сфере недвижимости и требует специального углубленного изучения.

           Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает этот рынок с рынком услуг [641 назначением услуг является создание условий жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их проявлений. С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости представляется инфраструктурной категорией, связанной с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов: рынок жилья - для обеспечения жилищных нужд, рынок промышленных объектов - для протекания производственно-технологических процессов, рынок земельных участков - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд. Рынок недвижимости, с этой точки зрения, имеет целью оказание определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

         Однако вряд ли правомерно говорить о рынке недвижимости как составном элементе единого рынка услуг. Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт [64, с.62]:

- неотделимостью  от производителя,

- неосязаемостью,

- не сохраняемостью,

- непостоянством  качества.

                  При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна ни как вещь, а как определенная деятельность.

                              Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих данному способу идентификации. В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохраняться и имеют осязаемый характер. Но основная их черта: полезность как деятельность, присуща им в полной мере, т.к. объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального.

Обобщая вышеизложенное можно сделать несколько выводов:

           1. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и позволяет рассматривать его во взаимосвязи рынка товаров, услуг и финансового капитала пл

          2. Отсутствуют весомые теоретические основания для его однозначной идентификации. Рынок недвижимости есть интегрированная категория, предполагающая наличие характерных черт, присущих финансовому рынку, а также рынку товаров и услуг.

         3. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка недвижимости, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен.

Маркетинг недвижимости через социальные связи - Presentation Transcript

М маркетинг недвижимости через социальные связи Кирилл Вейдаш 08.12.2009 // www.corifey.ru Преумножая социальный капитал

Экономика внимания