МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ 

Государственный университет по землеустройству 

Кафедра  
 
 
 

Курсовая  работа  

на  тему:

«Методология  и система управления недвижимости» 
 
 
 

Выполнил: ст.    51к(2)   гр.

Факультета                                       _______        Мезенцев А.Д. 

Проверил: ст. преп.                                             _______              Камов  
 
 
 
 
 

Москва 2011

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                                          3

                                                                   

ГЛАВА 1.  Характеристика рынка недвижимости                                                                     5 

1. Рынок недвижимости как рыночная категория                                                                   5

1.2 Рынок недвижимости  как разновидность инвестиционного  рынка                                   7

1.3 Рынок недвижимости  – одна из разновидностей рынка  услуг                                    9

                                

ГЛАВА 2  Система управления недвижимостью                                                           11

                         

ГЛАВА 3. Методология управления недвижимостью                                                             25 

3.1 Экономические методы управления                                                                                    25

3.2 Административно-правовые и организационные методы управления                           26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                            29

                                                                  

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК                                                                                   31                              

 

 

ВВЕДЕНИЕ

     Одним из важнейших ресурсов предприятия, требующих эффективного управления, является недвижимое имущество - земельные  участки, здания, сооружения и помещения. Недвижимость, с одной стороны, облагается налогами, с другой - может приносить  существенную прибыль за счет ее эффективного использования. Без большого преувеличения  можно сказать, что недвижимость может либо основательно “поднять”  предприятие, либо его окончательно “утопить”, особенно в период производственного  спада.

     Для принятия обоснованных решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия  необходима продуманная система  учета и использования недвижимости, основанная на достоверной и легко  доступной информации, представленной различными способами. Для создания такого учета требуется автоматизированная система, использующая данные, необходимые  для реальной работы с недвижимостью  предприятия. Тема работы актуальна, потому что система управления недвижимостью, очень переменчивая субстанция и  ее невозможно спрогнозировать с  большой точностью на несколько  лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.

     Недвижимость  – одна из центральных категорий  гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо  замечают в современной юридической  литературе: «недвижимость - это понятие  законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное  управление.

     Управление  недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

     Не  менее важны и методы управления – это способы осуществления  управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.  
          В теории управления вопрос о методах управления – один из центральных, поскольку касается сущности и содержания управленческой деятельности. Анализ методов, их четкая, обоснованная классификация имеют важное значение для разработки научных основ построения аппарата управления, определения его структуры и степени централизации и децентрализации, установления круга прав и обязанностей структурных звеньев (отделов, секторов, групп), каждого управленческого работника и др.  
Вышеизложенное определяет актуальность данной работы. Различают экономические, административно-правовые и социально-психологические методы управления, которые отличаются способами и результативностью воздействия на персонал.  
Основная цель работы — это исследование методов и системы управления недвижимости.

     Теоретической базой исследования являются основные положения теории экономики предприятия, экономики недвижимости, экономической  эффективности, а также работы ученых экономистов: Асаул А.Н., Карасев А.В., Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р., Тарасевич Е. И., и другие; публикации ведущих специалистов в сфере управления и системы использования недвижимости.

     Курсовая  работа состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе дана характеристика рынка недвижимости. Во второй главе проанализированы основные системы управления недвижимостью, третья глава раскрывает основные методы в системе управления. 

 

ГЛАВА 1. Характеристика рынка недвижимости 

1.1 Рынок  недвижимости как рыночная категория 

     На  рынке недвижимости передаются права  на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

     Российский  рынок недвижимости характеризуется  неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной  базой и низкой инвестиционной активностью  граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной  сферой вложения капитала.

     Рынок недвижимости обеспечивает:

     • создание новых объектов

     • передачу прав на недвижимость

     • установление равновесных цен на объекты недвижимости

     • эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

     • распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования

     • инвестирование в недвижимость¹

     Рынок недвижимости как составная часть  рыночного пространства характеризуется  классическими условиями — экономическими спадами и подъемами.

     Спад  на рынке недвижимости наблюдается  при перенасыщении построенных  зданий, когда количество незанятых  строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

     Поглощение  созданных объектов недвижимости наступает  после возрастания спроса на построенные  объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых  объектов. Этот цикл определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

     Новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и  характеризуется ростом цен на объекты  строительства. Этот рынок продавца.

     Насыщение рынка недвижимости наступает, когда  создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

     Основные  особенности рынка недвижимости:

     • низкая ликвидность

     • высокая степень регулирующего государственного воздействия

     • наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени

     • высокий уровень трансакционных издержек ²

     Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и  покупателей. Вследствие высокой рыночной стоимости объектов недвижимости емкость  рынка может быть чрезвычайно  высокой.

     Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности и пропорциональности. Долгосрочные и краткосрочные изменения условий  на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и  предложением. Спрос на объекты жилой  недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением  объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного  и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения.

     Одна  из важнейших особенностей объектов недвижимости — необходимость постоянного  выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие  на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых  помещений, текущем ремонте и  технической эксплуатации, охране и  т.д.

     К особенностям рынка недвижимости можно  отнести сложный симбиоз преимуществ  и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской  и коммерческой деятельности.

     Преимущества:

     Ø Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости

     Ø Достаточная устойчивость потребительского спроса

     Ø Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов

     Ø Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.

     Недостатки:

     Ø Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций

     Ø Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках

     Ø «Жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования