Методология и система управления недвижимости

     • задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

     • данные о расположении важнейших  машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

     • внутренние и наружные поверхностные  конструкции;

     • плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

     • плановые сроки эксплуатации важнейших  конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

     • количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

     • ведение ежедневного журнала  ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических  ресурсов на проведение ремонта;

     • инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

     • данные о приложениях к техпаспорту.

     В случае проекта капитального ремонта  техпаспорт объекта недвижимости с  приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким  же образом, как и при проекте  нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

     Особая  роль в работе управляющего недвижимостью  отводится определению эффективности  использования вверенных ему  объектов недвижимости.

     Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов  и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

     Деятельность  управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений  и ее структуры как основного  источника дохода от объекта недвижимости.

     Особое  внимание управляющий недвижимостью  должен уделять формированию структуры  затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный  доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта  недвижимости.

     Величина  арендной платы устанавливается  в объеме, позволяющем покрыть  затраты, связанные с содержанием  и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

     Лимитную  величину арендной платы ( ), как правило, формируют три группы затрат: 

       , (1.1) 

     где Кпл. – коммунальные платежи;

     Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

     Зо.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

     Первая  группа затрат Кпл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

     Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией  и услугами связи. Это позволяет  арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные  залы, солярии и прочие услуги в  области фитнесса.

     Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской  деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов  на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и  объектов социально-культурной сферы.

     В соответствии с действующим законодательством  объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество  и на землю.

     Налоги  на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.

     Управляющий ответственен за охрану окружающей среды  и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано  с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено  арендной платой. 

      (1.2)  

     Вторая  группа, связанная с отчислением  в бюджет и внебюджетные фонды Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости:

     где – отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части переданной в аренду); 

      , (1.3) 

       – ежегодные отчисления, формируемые  в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в  аренду помещений: 

      , (1.4) 

       – балансовая стоимость арендуемого  имущества, являющейся основой расчета  обязательных платежей управляющей  компании;

       – норма амортизационных отчислений в коэффициентах;

     n₁ – норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %;

     n₂ - планируемая прибыль подрядчика, %;

     n₃ - налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества %;

     Ним – налог на имущество;

      – отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

     Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

     Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения: 

      , (1.5) 

     Si – площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;

     Нзем. – нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;

     Нуб. – плата за уборку территории – по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

     Третья  группа затрат Зо.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

     1) прямые затраты (З):

     - на материалы;

     - на аренду офисного помещения  или при наличии собственного  офисного помещения — амортизацию;

     - на амортизацию оборудования;

     - на заработную плату;

     - на отчисления во внебюджетные  фонды;

     - на коммунальные расходы;

     - на транспортные расходы;

     - на прочие;

     2) накладные расходы (HP):

     - стоимость консультационных услуг;

     - стоимость услуг аудитора;

     - представительские расходы;

     - расходы на рекламу;

     - прочие расходы;

     3) налоги (Н):

     - на имущество; 

     - на содержание жилищного фонда  и объектов социально-культурной  сферы;

     - прочие.

     Сумма затрат Зо.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле:

     3о.н.  = 3 + НР + Н. (1.6)

     Затраты по каждому конкретному помещению, передаваемому в аренду, определяются из выражения: 

      , (1.7) 

     где Зо.н. – удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых помещений;

     Sобщ – общая площадь сдаваемых управляющей компанией в аренду помещений;

     Sp – площадь арендуемого помещения.

     При проведении таких расчетов управляющая  компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

     Договорная  арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой  фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую  прибыль управляющей компании по данному виду деятельности,

     В структуре расчета арендной платы  используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые  устанавливаются законодательным  путем или иным образом, не зависимым  от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение  времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.

     Дополнительным  источником может служить объем  услуг, оказываемых арендатором. К  их числу можно отнести создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и мебели.

     Потенциальный Доход — суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и  расходов.

     Действительный (эффективный) доход — это потенциальный  доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот  по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр., называется действительным (эффективным) доходом.

     Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. В Москве действует несколько десятков частных управляющих компаний, в том числе созданных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.

     Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

     Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В  результате сохраняется возможность  одностороннего отказа от договора учредителем  управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые  предусмотрены договором. Когда  же управляющая компания оказывается  чьим-либо должником, на имущество, которым  она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

     Система управления недвижимостью в субъектах  Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. Приведем пример структуры органов управления недвижимостью и компетентных органов исполнительной власти по управлению недвижимостью в Москве, представлена на рис.  
 

 

ГЛАВА 3. Методология управления недвижимостью 

    Методы  управления – это способы осуществления  управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.  
В теории управления вопрос о методах управления – один из центральных, поскольку касается сущности и содержания управленческой деятельности. Анализ методов, их четкая, обоснованная классификация имеют важное значение для разработки научных основ построения аппарата управления, определения его структуры и степени централизации и децентрализации, установления круга прав и обязанностей структурных звеньев (отделов, секторов, групп), каждого управленческого работника и др.  
Достижение целей управления недвижимостью предприятия осуществляется через использование разнообразных методов, которые, по нашему мнению, нуждаются в классификации. Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть разделены на следующие основные блоки (рис. 1).