Методология и система управления недвижимости

     Управление  недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени  или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования  и распоряжения недвижимостью.⁸

     Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

     Внутреннее  управление недвижимостью – это  деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и  т.п.).

     Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

     С точки зрения управления недвижимостью  субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

     1. Государственное регулирование  рынка недвижимости-.

     а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

     - создание законов, постановлений,  правил, инструкций и положений,  регулирующих функционирования  рынка недвижимости;

     - введение механизма ответственности  за нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

     - контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

     - регистрация прав на объекты  недвижимости и сделок с ними;

     - лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.

     б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

     - налогообложение объектов недвижимости  и предоставление льгот;

     - реализация государственных целевых  программ;

     - установление амортизационных норм;

     - реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;

     - комплексное решение вопросов  землепользования и приватизации  земли, развития инженерной инфраструктуры  и т.д.⁹

     2. Общественное воздействие. Реакция  широких слоев общества, в том  числе и профессиональных участников  рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

     3. Управление определенными объектами  недвижимости:

     - операционной недвижимостью —  недвижимость, которую собственник  использует для ведения конкретной  предпринимательской деятельности;

     - инвестиционной недвижимостью —  недвижимость, которую собственник  использует для получения максимальной  прибыли.

     4. Управление системами объектов  недвижимости субъектов Федерации:

     - управление системами жилой недвижимости;

     Работа  с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный  процесс, состоящий из нескольких этапов.

     1. Отношения с собственниками объектов  недвижимости играют ключевую  роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений  в основном будет зависеть  результат. Деятельность управляющего  в отношениях с собственником  должны быть легитимны и прозрачны,  а взаимоотношения между собственником  и управляющим соответственно  оформлены.

     2. Формирование цели и стратегии  коммерческого использования объекта  недвижимости. Целью может быть  перепродажа объекта недвижимости  или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве  цели ставится рост доходов,  уменьшение расходов и повышение  ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий  определяют центры доходов и  "расходов, выявляет и исключает  неэффективные информационные и  денежные потоки и т.д. в  процессе развития проекта управления  объектом недвижимости, по мере  возникновения внешних и внутренних  факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

     3. Анализ ситуации, планирование и  отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.

     Как правило, приступая к работе, управляющий  сталкивается с низким качеством  финансового анализа, неэффективным  документооборотом, нарушениями в  бухгалтерском учете, излишками  малоценного имущества и т.д. определение  путей реорганизации предприятия  от производственной структуры к  управляющей недвижимостью с  конкретным выделением направлений  возможно только, проведя обстоятельный  анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого  использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться  в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником  и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.¹⁰

     «Стандарты  профессиональной практики управляющих  недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью  России, определяют управление недвижимостью  как деятельность в интересах  собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта  недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в  эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

     Работа  с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный  процесс, состоящий из нескольких этапов.

     1. Отношения с собственниками объектов  недвижимости играют ключевую  роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений  в основном будет зависеть  результат. Деятельность управляющего  в отношениях с собственником  должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

     Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ, где  содержатся лишь общие положения. В  результате сохраняется возможность  одностороннего отказа от договора учредителем  управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных  договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и  масса других подводных камней.

     Теоретически  доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или  чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости  от состояния и доходности объекта  недвижимости.

     2. Формирование цели и стратегии  коммерческого использования объекта  недвижимости. Целью может быть  перепродажа объекта недвижимости  или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве  цели ставится рост доходов,  уменьшение расходов и повышение  ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий  определяют центры доходов и  "расходов, выявляет и исключает  неэффективные информационные и  денежные потоки и т.д. в  процессе развития проекта управления  объектом недвижимости, по мере  возникновения внешних и внутренних  факторов (продажа долей собственности,  долги собственника и т.п.) стратегия  развития проекта управления  объектом недвижимости будет  меняться.

     3. Анализ ситуации, планирование и  отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.

     Как правило, приступая к работе, управляющий  сталкивается с низким качеством  финансового анализа, неэффективным  документооборотом, нарушениями в  бухгалтерском учете, излишками  малоценного имущества и т.д. определение  путей реорганизации предприятия  от производственной структуры к  управляющей недвижимостью с  конкретным выделением направлений  возможно только, проведя обстоятельный  анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

     4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации  объектов недвижимости в течение  всего нормативного срока службы  достигается за счет своеобразного  «инструментария», куда входят технические  нормы и правила, методы исследования  и оценки состояния отдельных  конструктивных элементов. Анализ  деятельности по содержанию объекта  недвижимости в зарубежных странах  показывает, что одним из главных  инструментов является технический  паспорт объекта недвижимости. Под  этим сходным названием понимается  инструкция по эксплуатации и  обслуживанию недвижимости. Необходимо  отметить существенную разницу  между двумя этими понятиями.  Эксплуатирует объект пользователь  — арендатор, предприниматель  и т.д., в этом смысле эксплуатация  является синонимом использования.  Для нормального содержания объекта  необходимо иметь четкое представление  об условиях эксплуатации: предельные  значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия  пользователя. Обслуживают же объект  специализированные организации,  выполняющие те или иные виды  работ (санитарная уборка, вывоз  мусора и твердых бытовых отходов,  ремонт и т.д.).

     Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет  функции информационной системы. Все  необходимые для ухода за недвижимостью  и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В  техпаспорте фиксируется также  история ремонта объекта, что  поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые  условия для согласования интересов  всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

     Одна  из задач применения техпаспорта  объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к  ним машинах и оборудовании в  удобной для пользования форме  владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

     Техпаспорт  здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте  недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему можно было бы:

     - после окончания строительства  или капремонта здания начать  в плановом и целесообразно  рассчитанном порядке уход, обслуживание  и содержание в порядке конструкций,  систем оборудования и дворовых  территорий;

     - постоянно осуществлять функции  по уходу, обслуживанию и содержанию  в порядке объектов недвижимости  таким образом, чтобы при оптимальных  затратах добиться роста их  доходности;

     - обеспечить запланированные периоды  содержания и сроки эксплуатации  конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

     - обеспечить надлежащее составление  договоров об уходе за объектом  недвижимости, а также осуществление  мероприятий по уходу и обслуживанию  и контроль за их выполнением.

     Техпаспорт  здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

     • общие данные об объекте;

     • контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;