Методология и система управления недвижимости

     Ø Возможностей строительного комплекса и потребительского спроса

     Ø Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).  

1.2 Рынок  недвижимости как разновидность  инвестиционного рынка 

     Рынок недвижимости можно рассматривать  как разновидность инвестиционного  рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного  рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений  между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения  дохода от объекта инвестирования.

     Здесь рынок недвижимости имеет несколько  характерных особенностей:

     а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Недвижимость трудно приобрести в таком количестве, в  котором хотелось бы инвестору. Для  этого необходимы значительные средства, что с одной стороны, может  потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может  просто не оказаться достаточных  средств. Например: достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в  АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

     б) Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов в  большей степени нуждается в  эффективном управлении для получения  дохода. Отсюда следует, по меньше мере, два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

     в) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

     г) Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату или  цену инфляция переносится в доход.

     д) Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены. Например, по всей стране вследствие приватизации усложнилась процедура совершения сделок с такими объектами недвижимости как садовые домики. Это привело к резкому увеличению количества брошенных участков, которые владельцы не захотели продавать.

     е) Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразования  на рынке недвижимости — результат  последней продажи и переговоров  между участниками сделки. Отсюда — ценообразования на рынке ценных бумаг динамичнее, а колебания  цен — чаще, чем на рынке недвижимости.

     ж) Сохранность инвестируемых средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать  возможность ухудшения ее качеств). Здания и сооружения – долговечные  конструкции, но обеспечение сохранности  недвижимости может требовать дополнительных усилий (например: страхование). Недвижимость может рассматриваться как часть  общего инвестиционного портфеля и  как самостоятельный актив, может  приобретаться как товар, необходимый  для производства или личного  потребления.³

     С другой стороны недвижимость можно  рассматривать как товар особого  рода — дорогостоящий и подверженный государственному воздействию.

     К специфическим характеристикам  недвижимости как товара в первую очередь относится его стационарность неотделимость от местности, на которой  он находится, а так же неповторимость, разнородность, уникальность, долговечность, длительность создания.

     Объект  недвижимости в отличие от любого другого товара в процессе своего существования проходит несколько  жизненных циклов: создание, оборот прав на ранее созданную недвижимость, управление объектами недвижимости.

     Недвижимость  — дорогой товар и для его  приобретения часто используются сложные  финансовые схемы, включающие залог  или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные  виды ипотек и др.

     Из-за сложности передачи прав на объекты  недвижимости устанавливается низкий уровень её ликвидности как товара.

     Исследование  рынка недвижимости необходимо проводить  для определения соотношения  между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической  работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.⁴ 

1.3 Рынок  недвижимости – одна из разновидностей  рынка услуг 

     Еще один подход к изучению социально-экономической  сущности рынка недвижимости увязывает  его с рынком услуг. Назначение рынка  услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности  и жизнеобеспечения человека.

     Любые объекты недвижимости предназначены  для обслуживания конкретных процессов:

     Жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;

     Промышленные  объекты – для организации  производственно - технологических  процессов.

     Земельные участки – для обеспечения  сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданское строительство  рекреационных нужд.

     Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей  социально-экономической природе  близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок  недвижимости – это составной  элемент единого рынка услуг.

     Обычно  услуга обладает рядом отличительных  черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества и полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают этими чертами.

     Развитие  рынка недвижимости напрямую зависит  от принятия инвестиционных решений  базирующихся на его исследовании и  анализе.

     Соответственно  анализ рынка недвижимости должен выполняться  профессиональными аналитиками  на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и  достоверность исследования на основании  единых критериев, исключающих различные  толкования.

     Профессиональное  исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым  видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие приведет к формированию его прикладного  анализа.⁵

 

ГЛАВА 2. Система управления недвижимостью 

     При определении набора услуг по управлению недвижимостью, необходимого клиенту, компания изучает объект, с которым  придется работать и проблемы клиента, для того, чтобы сформировать комплекс услуг, решающий их наилучшим образом.

     Уже при первичной инспекции объекта, подлежащего эксплуатации, необходимо определить профилактические меры, которые  увеличат надежность объекта в эксплуатации. На объекте, взятом в управление, работает заранее сработавшаяся, слаженная  команда, которая может предвидеть и предупредить неполадки. Для этого  составляется план профилактических мероприятий. Предвидеть проблему - значит решить ее.

     Деятельность  фирмы по управлению недвижимостью  направлена на прогнозирование неисправностей и своевременный ремонт изношенных систем сооружений. Принимая заказ  на управление эксплуатацией помещения, специалисты проводят тщательный осмотр всех инженерных систем здания. По результатам  осмотра сигнализируют о скором износе оборудования, необходимой реконструкции  или недостаточном качестве каких-либо устройств. Компания предлагает Заказчику  заранее принять меры для избегания  возможных аварийных ситуаций. В  обязательном порядке осуществляется закупка расходных материалов, что  помогает экстренно устранить любую  возникшую неисправность. ⁶

     Техническое совершенство означает, в первую очередь, что Клиенты остаются довольны работой  управляющей компании во всех отношениях. При этом не имеет значения, идет ли речь об устройствах автоматизированного  контроля и управления техническими системами недвижимости, системах энергообеспечения  или кухонном оборудовании.

     Услуги  по управлению объектами недвижимости включают увеличение эффективность  работы бизнеса, максимализация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

     Работа  с клиентом начинается с инспекции  объекта и переговоров, в результате которых четко понимаются все  потребности и проблемы Заказчика  и определяются способы их решения.

     Управление  недвижимостью, как вид услуги, сегодня  в России не развито должным образом, и рынок в этой области находится  в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный  оборот объектов и услуг в сфере  управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это  и пресловутое "отсутствие нормативно-правовой базы" (К какой только сфере  деятельности в России не применима  эта проблема!), и специфика отношений  собственности в постприватизационный период, и многое другое

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное  управление.⁷

     Управление  недвижимостью — осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание  их сервиса, руководство обслуживающим  персоналом, создание условий для  пользователей (арендаторов), определение  условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях  наиболее эффективного использования  недвижимости в интересах собственника.

     Управление  недвижимостью включает:

     - систему законодательного и нормативного  регламентирования и контроля  поведения всех субъектов рынка  недвижимости, осуществляемую государственными  органами;

     - оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

     - управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие  им системы — муниципальный, ведомственный  и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный  и лесной фонд и т.д.

     Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

     - правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

     - экономическом — управление доходами  и затратами, формирующимися в  процессе эксплуатации недвижимости;

     - техническом — содержание объекта  недвижимости в соответствии  с его функциональным назначением.

     Основной  задачей этого вида предпринимательской  деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.