Таблица 2.16

     Рассчитаем  по формуле _,:

     1,5*{[(111,28*5500)*1,5*1,27]+[(80,87*165000)*1,5*1,93]+[(112,93*207500)*1,5*1,93]+[(313,04*2500)*1,5*1,93]} ≈ 164 млн. руб.

     Определим площадь зоны активного загрязнения  с учетом плотности застройки  S_r, предполагая, что автомагистраль находится внутри площади активного загрязнения от котельной:

     S_r = 3,14*(50*15)²*0,8 = 1 413 тыс. м²

     Доля  площади, занимаемой рассматриваемым  складским помещением в зоне активного загрязнения составляет:

     

= 0,265/1413 ≈ 0,00019

     Тогда оценка годового экономического ущерба от загрязнения атмосферы для  складского помещения составит:

     

= 164*0,00019*10⁶ 31 322 руб.

     Расчет  методикой «концентраций».

     Данная  методика является заменяющей для выше приведенных «валовых выбросов»  в случае, когда неизвестен источник загрязнения (например, местная котельная и автомагистраль) и их валовые выбросы загрязняющих веществ в атмосферу. В этой методике необходимы среднегодовые концентрации загрязняющих веществ в атмосферу, в которой находится рассматриваемый объект недвижимости: взвешенные вещества (пыль каменноугольная) — 0,2 мг/м³, двуокись серы — 0,014 мг/м³; двуокись азота — 0,06 мг/м³; окись углерода — 1 мг/м³¹⁶. Известно также, что численность работающих в складском помещении составляет 7 человек.

     В соответствии с формулой оценка от загрязнения атмосферы определяется по двум составляющим (реципиентам):

     1) ущерб здоровью работающих на  складе;

     2) ущерб непосредственно складскому помещению (коррозия металлических покрытий, разрушение покраски здания и т.д.).

1. Используя таблицу «Удельный экономический ущерб от ухудшения здоровья населения в расчете на одного человека»¹⁷, получим:

2 000*7+180*7+175*7+100*7 = 17 185 руб.

2. Используя таблицу «Удельный экономический ущерб жилищно-коммунальному и бытовому хозяйству в расчете на одного человека»⁷, определим годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы непосредственно складу:

     1 100*7+100*7+960*7=15 120 руб.

     3. Годовой экономический ущерб  от загрязнения атмосферы для  рассматриваемого объекта недвижимости равен:

     (17 185*1,2)+(15 120*1,05) = 36 498 руб., где

     1,2 – безразмерный коэффициент для корректировки ущерба жилищно-коммунальному хозяйству в зависимости от численности населения города⁸;

     1,05 – региональный коэффициент для корректировки экономических ущербов от ухудшения здоровья населения, сельскому, лесному хозяйству и промышленности по федеральным округам РФ⁹.

     Полученные  значения экологического ущерба показывают урон наносимый объекту оценки в год. Ущерб представляет собой некий вид затрат, который несет владелец, поэтому можно воспользоваться доходным подходом и определить влияние этих затрат на стоимость недвижимости. Т.е., вычислив средневзвешенное значение экологического ущерба по двум методикам и разделив результат на ставку капитализации, будет получена величина, на которую нужно уменьшить стоимость земельного участка. Ввиду того, что ни одна из методик определения экологического ущерба не имеет преимуществ в вычислении, средневзвешенное значение будет средним арифметическим:

(31 322 + 36 498)/2 = 33 910 руб. в год,

33 910/0,24 = 141 292 руб.

     Тогда стоимость земельного участка с  учетом экологического фактора составит:

1 156 316 – 141 292 = 1 015 024 руб.

     Найдя отношение стоимости земельного участка без учета экологического ущерба и самой величины экологического ущерба:

     141 292/1 156 316 ≈ 0,122,

можно заметить, что влияние состояния  окружающей среды значительно влияет на ценность объекта недвижимости – 12% стоимости теряется от загрязнения. Это говорит о том, что неучёт экологического фактора приводит к неточности оценки, и необходимо ввести способ учета экологического ущерба. Один из таких способов представлен в следующей главе.

Параграф  2.3. Корректировка расчета арендной платы с учетом экологического фактора: коэффициент К_ЭУ.

     Предлагается  ввести дополнительный коэффициент: Кэу  – коэффициент экологического ущерба, отражающий величину наносимого или  получаемого экономического ущерба от загрязнения окружающей среды. В  итоге общая формула будет  иметь вид:

     А = КСЗУ * Кви * Кд * Кка * Ки * Кэу, где:

     Кэу – коэффициент экологического ущерба: равен (1-Кэз) для объектов, которые  получают ущерб, и (1+Кэз/2) для объектов, загрязняющий среду (деление на два  учитывает то, что данные объекты  также несут ущерб от загрязнения), где 

     Кэз – коэффициент экологического загрязнения, расчет которого будет показан на примере для города Волгограда:

Таблица 2.17

     

     Приведем  пример расчета ставки арендной платы  с учетом экологического фактора  для следующего объекта недвижимости:

Таблица 2.18

     

     Без учета экологического фактора:

А = 3 910*265*0,02*4,2*0,5*1,1 = 47 870 руб./год.

     С учетом экологического фактора:

А = 3 910*265*0,02*4,2*0,5*1,1*(1-0,03) = 46 434 руб./год.

     При учете экологического фактора арендная плата для незагрязняющих окружающую среду объектов недвижимости будет  снижена, что может привести к  снижению уклонений со стороны плательщиков и увеличению поступлений в бюджет города. В то же время загрязняющие окружающую среду объекты будут  обязаны платить больше. Однако можно  ввести систему льгот для предприятий, которые поставили очищающее  оборудование, что будет стимулировать  предпринимателей для такого шага.

     Плюсы и минусы коэффициента:

+ Учитывается  влияние экологического фактора;

+ простота вычисления;

+ для получающих ущерб от загрязнения: снижение арендной платы – стимул для снижения уклонений от уплаты;

+ для источников загрязнения (при введении льгот): стимул для установки очищающего оборудования.

- Не учитывается общий уровень загрязнения города: для экологически чистого и загрязненного городов районные коэффициенты могут быть одинаковы;

- для источников загрязнения: увеличение арендной платы – стимул для увеличения уклонений от уплаты.

     Подсчитав рыночные стоимости объекта оценки по доходному и сравнительному подхода и их средневзвешенную, из полученной величины была вычтена стоимость складского помещения, определенная затратным подходом, и получена рыночная стоимость земельного участка. Рассчитан экологический ущерб и предложен дополнительный коэффициент для расчета арендной платы, учитывающий экологический фактор.

 

     

     Заключение.

     Проведя исследование, в работе были выполнены следующие цели и задачи:

1. Проанализированы классические подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный.

     В виду того, что среди данных подходов нет метода для непосредственного  расчета стоимости земельного участка, была использована последовательность расчетов с применением методов  каждого из подходов. Была посчитана  стоимость единого объекта оценки методом капитализации доходного  подхода и методом сравнения  продаж сравнительного подхода. Затем  из средневзвешенного результата вычли  стоимость складского помещения, подсчитанную методом сравнительной единицы затратного подхода, и получили результат – стоимость земельного участка без учета экологического фактора.

2. Рассчитана рыночная стоимость долгосрочной аренды земельного участка без учета экологического фактора.

     Большинство земельных участков находятся в собственности у государства, поэтому большинство пользователей (предприниматели, учреждения коммерческого и некоммерческого типа и т.д.) арендуют землю, необходимую им для осуществления своей деятельности. Это долгосрочная аренда земли, за которую государством взимается арендная плата. Степень ее величины определяет эффективность и выгодность ведения конкретной деятельности, и чем точнее она рассчитана, тем эффективней можно будет использовать земельный участок. Поэтому была рассчитана арендная плата за земельный участок под складским помещением согласно новому Порядку от 7 декабря 2007 года пока без учета экологического фактора.