Применение математических методов к оценке стоимости долгосрочной аренды земельного участка под складскими помещениями с учетом экологи

5. Суммирование стоимости зданий и сооружений и стоимости земли:

     С_о=С_корр+С_земли

     В бухгалтерском учете под износом  понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

     Общий износ подразделяется на:

• физический – (утрачиваются физико-механические характеристики материалов, его прочности, устойчивости под влиянием времени и условий эксплуатации объекта);
• функциональный (моральный): несоответствие объемно-планировочного, конструктивного и технологического решения, материалов, дизайна современным стандартам);
• внешний (обесценивание объекта, обусловленное влиянием внешней среды: экологии, окружающей инфраструктуры, нормативно-законодательной базы, рыночной ситуации и т.д.).

     Износ может быть определен методом  срока жизни. В этом случае используются формулы:

     

 или предпочтительнее , где

     И_о – общий удельный износ;

     Т_физ – срок физической жизни здания, определяемый классом капитальности объекта;

     Т_хрон – хронологический возраст здания;

     Т_экон – срок экономической жизни здания;

     Т_эксп – экспертный (эффективный) возраст здания.

     Обычно  принимают Т_экон≈0,75×Т_физ.

     Схема 1.1. Метод срока жизни.

     Недостатки  затратного подхода для определения стоимости недвижимости:

• Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является недостаточным для недвижимости, приносящей доход.
• Трудности и неопределенности с определением износа, если зданию более 20 лет.

Параграф  1.2. Понятие экологического фактора. Методики учета экологического ущерба.

 

     Согласно  Стандарту Российского общества Оценщиков СТО РОО от 25 февраля 1998 года (который не изменился до сих пор) под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

     В зависимости от научно-технических  и экономических возможностей целенаправленного  изменения характеристик экологических  факторов их подразделяют на управляемые  и неуправляемые. К управляемым факторам относят: уровень чистоты потребляемой воды, лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений, режим увлажнения, оползневая опасность и т.п. К неуправляемым экологическим факторам, рассматриваемым как объективно сложившуюся природно-антропогенную среду объекта недвижимости, относят: тип почв, рельеф местности, ветровой режим, температурный режим, сейсмичность территории, загрязнение воздушного бассейна, шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т.п.

     Существует и проводится два вида экспертиз: экспертиза негативных экологических факторов и экспертиза позитивных экологических факторов.

     Экспертиза  негативных экологических факторов проводится с целью конкретизации  основных параметров качественного  состояния окружающей природно-антропогенной  среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов. К ним (факторам) относится:

1. Механическое: захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий;. в качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления – отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м² и т.д.) на единицу площади либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости;
2. Химическое: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.). так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости; в качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/ м², мг/ л и т.п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды;
3. Физическое: изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости:
• тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала;
• световое: изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости в следствии действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света; такого рода изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости; в качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу площади (люкс/м²);
• шумовое: увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих, либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости; в качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дб) с коррекцией по шкале “А” стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время; необходимо различать две категории шума и источников шума: 1– проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости ( жилого дома, офиса и т.д.); к числу таких источников шума относятся транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т.д.); 2 – звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шума лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания и т.д.);
• электромагнитное: изменение электромагнитных свойств среды , в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.); эти изменения могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразующую систему измерений и в этой связи при проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности, (например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т.д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости;
• радиационное: превышение естественного уровня содержания в среде радиационных веществ, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости; в качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т.д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости; внешние – объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т.п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости; внутренние – наличие загрязненных либо радиационно-небезопасных материалов в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости.

     Для определения экологического ущерба используются следующие методы.

     Индексы качества природно-антропогенной  среды – количественные показатели качества окружающей природно-антропогенной среды и применяются лишь для химического вида загрязнения. Построение этих индексов предполагает следующие этапы:

• оценка качества какой-либо природно-антропогенной среды (атмосферного воздуха, природных вод, почвы) в отношении отдельного загрязняющего вещества;
• оценка качества той же среды в отношении суммарного воздействия на реципиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих веществ, которые одновременно присутствуют в среде;
• оценка интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на реципиента.

   В научно-технической литературе в  рамках одних и тех же методических подходах для показателей качества среды используется как термин «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), так и термин «индекс загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда:

(индекс качества) = 1/(индекс загрязнения).

     В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно-допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами.

     В настоящее время обоснованы и  установлены гигиенические нормативы  более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха  и более чем для 800 химических веществ для природных вод. Для  большинства загрязняющих веществ  атмосферного воздуха устанавливаются  два значения ПДК: максимальное разовое  и среднесуточное. Максимальная разовая  ПДК связана в основном, с возможным  рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточная ПДК направлена на предупреждение хронического резорбтивного  действия вещества при длительном вдыхании.

     Индексы загрязнения атмосферного воздуха  определяются посредством выполнения двух основных операций:

• количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК);
• агрегация полученных величин в суммарный показатель.

Алгоритм  реализации этих двух операций:

где

      – нормируемая величина концентрации i-ого загрязняющего вещества по его ПДК;

       – измеренная концентрация i-ого загрязняющего вещества;

     ПДК_i – предельно допустимая концентрация i-ого загрязняющего вещества.

, где

      – индекс загрязнения;

     i = 1,...,n количество видов загрязняющих веществ.

     Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды – дополнительные затраты, возникающие при строительстве и эксплуатации объекта недвижимости, вследствие ухудшения качественного состояния его окружающей природно-антропогенной среды. Эти дополнительные затраты приводят к снижению рыночной стоимости объекта недвижимости. Вычислив отношение:

     ,

     можно получить коэффициент, на который необходимо скорректировать стоимость объекта  недвижимости.

     Методика  «валовых выбросов» для определения экономического ущерба от загрязнения.

     Определяется  зона активного загрязнения: для организованных источников загрязнения – круг с центром в точке расположения источника и радиусом 50 Н, (где Н — высота трубы); для автомагистралей – полосу шириной 200 м, центральная ось проходит через ось магистрали. Расчетная формула суммарного экономического ущерба от загрязнения атмосферы по рассматриваемой территории имеет вид:

     _{, где}

       _{– коэффициент  экологической ситуации  и экологической  значимости состояния  атмосферного воздуха  и почвы территорий  экономических районов  Российской Фед}ерации;

       _– масса выброса в атмосферу i-ого ингредиента, т/год;

       _– безразмерная поправка, учитывающая структуру факторов восприятия в зоне активного загрязнения для i-ого ингредиента;

       _– удельный ущерб от выбросов 1 т i-ого ингредиента;

      – безразмерная поправка, учитывающая характер рассеивания i-ой примеси в атмосфере.

     Определяется  доля площади в зоне активного  загрязнения, занимаемой рассматриваемым  объектом недвижимости

     , где

      – площадь, занимаемая рассматриваемым j-ым объектом недвижимости;

      – площадь зоны активного загрязнения ( , где r = 50Н).

     Предполагая, что рассматриваемый j-ый объект недвижимости входит в зону активного загрязнения, величину экономического ущерба от загрязнения атмосферы для i-ого объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

     _.

     Величина  _{определяет годовой экономический ущерб объекту недвижимости. Если предположить, что нам не известен период эксплуатации объекта недвижимости, динамика изменения показателя в перспективе, но известна ставка капитализации такого рода объектов недвижимости, можно определить приближенно интегральную оценку экономического ущерба от загрязнения атмосферы} при эксплуатации объекта недвижимости в зоне активного загрязнения _{как отношение к ставке капитализации} R:

     _.

     Методика  «концентраций» для определения экономического ущерба от загрязнения: основной расчетный принцип оценки экономического ущерба () выражается формулой:

     , где

       – величина j-го удельного ущерба, наносимого единице расчетных факторов восприятия (1 чел. – для ущербов от ухудшения здоровья проживающих в жилых домах и работающих на соответствующих объектах недвижимости и для объектов недвижимости жилищно-коммунального хозяйства, торговли, сферы услуг; 1 га — для ущербов сельскому и лесному хозяйству; 1 млн. руб. основных фондов для ущерба объектам недвижимости промышленности) при среднегодовой концентрации Х_i соответствующего i-го ингредиента.

       – количество единиц факторов восприятия, попадающих в зону загрязнения (человек населения, гектаров угодий, млн. руб. основных фондов);