Применение математических методов к оценке стоимости долгосрочной аренды земельного участка под складскими помещениями с учетом экологи

     Стоимость недвижимости методом капитализации  рассчитывается по следующему алгоритму:

     1. Рассчитывается потенциальный валовой  доход (ПВД): доход при 100%-ной занятости без потерь и расходов.

     2. Рассчитывается действительный  валовой доход (ДВД):

     ДВД = ПВД - потери и расходы при эксплуатации.

     3. Рассчитывается чистый операционный  доход (ЧОД):

     ЧОД = ДВД - OР (OР – операционные расходы).

     ЧОД – рассчитанная устойчивая величина чистого годового дохода после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по кредитам, налогам и амортизационных отчислений.

     4. Определяется коэффициент или  ставка капитализации R, включающий  в себя доход на капитал  и возврат капитала.

     5. Определяется рыночная стоимость:

     

.

     Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае прогнозирования изменяющихся доходов. Метод ДДП – способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.

     Алгоритм  расчета:

1. Устанавливается прогнозный период, на который компания интересна инвестору.
2. Вычисляются будущие денежные потоки компании за каждый год в течение этого периода.
3. Определяется доход от продажи компании в конце прогнозного периода (даже если в действительности продажа не планируется) за вычетом издержек от оформления сделки или вычисляется доход постпрогнозного периода.
4. Рассчитывается ставка дисконтирования R-коэффициент, используемый для приведения будущих денежных потоков к их сегодняшней стоимости с учетом предполагаемых темпов роста компании, времени и периодичности получения доходов, инфляции.

     Ставка  дисконта R показывает эффективность  вложения капитала с учетом риска  получения будущих доходов. Риск – степень неопределенности получения  будущих доходов.

     С математической точки зрения R – это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих доходов в единую величину текущей стоимости, являющейся базой для определения рыночной стоимости.

     В экономическом смысле R – это  минимально допустимая отдача на вложенный  капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному  вложению тех же средств в другой проект с сопоставимой степенью риска.

     Будущие денежные потоки приводятся к текущей стоимости, с использованием техники сложного процента:

     

     где r – ставка дисконтирования,

     n – количество периодов,

     PV – текущая стоимость,

     FV_i – будущая стоимость i периода.

     Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Стоимость оцениваемого бизнеса определяется путем сравнения недавних продаж сопоставимых компаний. Таким образом, главное условие применения подхода  — наличие сформировавшегося  рынка, на котором оценщик подыскивает свершившуюся сделку купли/продажи компании-аналога оцениваемой.

     Стоимость оцениваемой компании (V1) определяется как произведение отношения рыночной цены компании-аналога (V2) и ее базового показателя (R2) на базовый показатель (R1) оцениваемой компании: V1=V2/R2хR1.

     В качестве базовых показателей могут  использоваться:

• прибыль до выплаты процентов и налогов, чистая прибыль, балансовая стоимость компании и т.д. – метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать;
• мультипликаторы (коэффициенты), рассчитанные на основе рыночной стоимости акций компании-аналога при продаже контрольного (или крупного) пакета акций – метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;
• различные отраслевые коэффициенты – метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать;
• корректированная цена продажи – метод сравнения продаж. Метод используется при наличии информации о цене продажи компаний аналогов.

     Требования  при выборе компаний-аналогов:

• компания должна относиться к той же самой отрасли, что и оцениваемая, или к отрасли, которая реагирует на те же экономические явления;
• качественные и количественные характеристики компании должны быть близки;
• объем информации по компаниям-аналогам для сравнения их с оцениваемой компанией должен быть достаточен.

     Алгоритм  расчета для оценки недвижимости:

1. Изучение состояния и тенденции развития сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект. Выделение объектов оценки, наиболее сопоставимых с оцениваемым, которые были проданы недавно (достаточно три-четыре объекта, если известны цены сделок, и 5-6 объектов, если известны цены предложений).
2. Сбор и проверка информации по объектам – аналогам. Проверяется независимость субъектов сделки и инвестиционная мотивация.
3. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов. Возможный критерий при выборе объектов-аналогов: права собственности, условия и время продажи, местонахождение, физические характеристики.
4. Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая цена должна быть изменена на величину вклада его превосходства и наоборот.

     Нужно ответить на вопрос, какова будет стоимость  сопоставимого объекта, если бы он имел показатели (характеристики) оцениваемого.

5. Анализ и согласование скорректированных цен объектов – аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

     Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

     Стоимость бизнеса определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство  или замещение с учетом физического  и морального износа. Этот подход наиболее эффективен, когда покупатель собирается сравнить затраты на приобретение бизнеса  с затратами по созданию аналогичного предприятия. Недостаток метода заключается  в том, что проведение индивидуальной оценки стоимости нематериальных активов, таких как ноу-хау, товарная марка, клиентская база, – достаточно сложный и субъективный процесс. Кроме того, методы затратного подхода дают тем большие погрешности, чем больше возраст оцениваемого объекта.

     Метод чистых активов: статьи бухгалтерского баланса приводятся к рыночной стоимости. Оценка проводится в несколько этапов:

• анализ бухгалтерских балансовых отчетов;
• внесение учетных поправок (корректировок);
• перевод финансовых активов в рыночную стоимость;
• оценка рыночной стоимости материальных и нематериальных активов;
• перевод обязательств в текущую стоимость.

     В результате проведенных работ стоимость  собственного капитала компании рассчитывается как рыночная стоимость совокупных активов минус текущая стоимость всех обязательств.

     Метод ликвидационной стоимости: чистая выручка, получаемая после ликвидации активов предприятия и выплат его задолженности, приводится к текущей стоимости. Данный метод применяется, в частности, при банкротстве предприятий.

     Метод количественного анализа: составление смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом. К затратам добавляются накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

     Поэлементный метод: менее трудоемкая модификация количественного метода, основанная на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1м³ кирпичной кладки, 1 м² кровельных покрытий и т.п.).

     Метод сравнительной единицы: для оцениваемого актива подбирают объект–аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 м³, 1 м² и пр.) умножается на число единиц оцениваемого актива. Наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

     Индексный метод: определение стоимости воспроизводства оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

     Во  всех указанных методах определяется накопленный износ.

     Алгоритм  расчета стоимости  недвижимости:

1. Рассчитывается первоначальная стоимость объекта С_перв как стоимость воспроизводства С_восп или замещения С_зам (стоимость строительства оцениваемого объекта как нового, без учета износа в текущих ценах на дату оценки).

     С_перв = С_{прямых затрат}*(С_{материалов} + С_{зарплат} + С_{накл. расх.} + С_{план.накопл.}) +

     С_{лимит.расх.} (С_{врем.соор.}+ С_{зимн.удорож.} + С_{непред.расх.}) +

     С_{косв.расх.} (С_{проектно-изыск.} + С_{технадзор} + С_{автор.надзор} + С_{страховка,налоги} + С_{аренда офисов} + С_{реклама}).

     Практические  методы расчета первоначальной стоимости:

     а) базисно-индексный – стоимость копии объекта рассчитывается в базисных ценах года строительства и переводится в текущую стоимость через индексы удорожания стоимости, представляющие собой соотношение стоимости ресурсов в текущих и базисных ценах.

     С_перв = С_восп = С_баз*К_{тек.цены}/К_{цены года строит.}

     б) ресурсный – стоимость объекта рассчитывается на основе стоимости ресурсов, требующихся для строительства объекта-аналога в текущих ценах и при современных объемно-планировочных решениях.

     С_перв = С_зам

2. Нахождение полной стоимости зданий и сооружений, с учетом НДС и прибыли предпринимателя:

     С_полн = С_перв*(1+НДС)+С_пред

3. Рассчитывается общий удельный износ (утрата полезности, а значит и стоимости по различным причинам) И_о.
4. Корректировка стоимости воспроизводства или замещения на износ:

     С_корр = С_полн×(1-И_о)