Применение математических методов к оценке стоимости долгосрочной аренды земельного участка под складскими помещениями с учетом экологи

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 26 Марта 2011 в 09:35, дипломная работа

Описание работы

цель исследования: корректировка математической модели оценки стоимости долгосрочной аренды земельных участков с учетом экологического фактора.
Исходя из цели, поставлены задачи исследования:
1.Проанализировать классические подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный;
2.Рассчитать рыночную стоимость долгосрочной аренды земельного участка без учета экологического фактора;
3.Обосновать необходимость учёта экологического фактора;
4.Рассмотреть методы расчёта ущерба от экологического загрязнения и выбрать наиболее эффективный из них;
5.Предложить корректировку расчёта стоимости долгосрочной арендной платы за земельный участок с учетом экологического фактора.

Содержание работы

Введение 3
Глава 1. Теоретические основы и методики оценки недвижимости, учета экологического состояния среды и расчета арендной платы. 7
Параграф 1.1. Подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный. 7
Параграф 1.2. Понятие экологического фактора. Методики учета экологического ущерба. 15
Параграф 1.3. Определение арендной платы по кадастровой стоимости: новый Порядок расчета арендной платы от 7 декабря 2007 года. 23
Глава 2. Практический оценка стоимости земельного участка и расчет арендной платы с учетом и без учета экологического фактора. 27
Параграф 2.1. Расчет стоимости земельного участка без учета экологического ущерба. 27
Параграф 2.2. Расчет экологического ущерба и стоимости земельного участка с его учетом. 35
Параграф 2.3. Корректировка расчета арендной платы с учетом экологического фактора: коэффициент КЭУ. 39
Заключение. 42
Список литературы. 43

Скачать архив (36.65 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Файлы: 1 файл

Бубнов Д.(Дипломная работа)_ред.docx

— 146.61 Кб (Скачать файл)
  1. Обоснована необходимость учёта экологического фактора.

     Кроме того, что важность учета экологического состояния состоит в уточнении  оценки, результаты расчетов продемонстрировали значительное влияние экологического ущерба на стоимость земельного участка: ущерб составил около 12% от стоимости земли. Это говорит о важности учета экологического фактора.

  1. Рассмотрены методы расчёта ущерба от экологического загрязнения и выбран наиболее эффективный из них.

     В исследовании были применены два  наиболее подходящий для расчетов метода: метод «валовых выбросов» и метод  «концентраций». Первый рассчитывает значение ущерба исходя из общих выбросов загрязняющих веществ и площади загрязнения, второй – количества людей работающих на объекте оценки. Оба метода являются взаимодополняющими, и нет значительных преимуществ одного перед другим, поэтому были использованы обе методики и подсчитан взвешенный результат.

  1. Предложена корректировку расчёта стоимости долгосрочной арендной платы за земельный участок с учетом экологического фактора.

     Согласно  новому Порядку расчета арендная плата  определяется на основе кадастровой  стоимости земельного участка путем  ее умножения на несколько коэффициентов (от 3 до 4 в зависимости от категории  арендатора). Исходя из этого для  учета экологического фактора автором  был предложен для введения коэффициент  КЭУ (коэффициент экологического ущерба), расчет которого основан на порайонных показателях выбросов загрязняющих веществ и площадей районов.

     Сформированы  выводы и рекомендации:

    • рассчитана рыночная стоимость долгосрочной аренды земельного участка под складским помещением;
    • обоснован и предложен коэффициент учитывающий состояние окружающей среды для расчета рыночной стоимости долгосрочной аренды земельных участков;
    • предложен способ корректировки и произведён расчет стоимости долгосрочной арендной платы за землю с учетом экологического состояния;
    • учёт экологического состояния позволяет арендатору обосновать и корректировать размер арендной платы в сторону её уменьшения, а администрации обоснованно рассчитывать и перераспределять арендные платежи за земельные участки.

    Общие количественные результаты:

Стоимость з/у доходным подходом, руб. 1 012 078
Стоимость з/у сравнительным подходом, руб. 1 299 924
Средневзвешенная  стоимость по двум подходам, руб. 1 156 316
Ущерб от экологического загрязнения, рассчитанный методикой «валовых выбросов», руб./год 31 322
Ущерб от экологического загрязнения, рассчитанный методикой «концентраций», руб./год 36 498
Стоимость з/у с учетом экологического ущерба, руб. 1 015 024
Кадастровая стоимость з/у, руб. 1 036 150
Арендная  плата (старый расчет) без учета э/у, руб./год 18 550
Арендная  плата (новый порядок) без учета э/у, руб./год 47 870
Арендная  плата (новый порядок) с учетом э/у, руб./год 46 434
Земельный налог, руб./год 20 723

 

     Список  литературы.

  1. Земельный  кодекс Российской Федерации  от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ
  2. Федеральный закон №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 21.03.2002)
  3. Федеральный закон № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
  4. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в часть 2 налогового кодекса и некоторые другие акты законодательства РФ» от 24.07.2002г.№110- ФЗ
  5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102 от 16 июля 1998 г. (в редакции от 5.02.2004)
  6. Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  7. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» № 101 от 17 июля 2001 г.
  8. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172 от 21 декабря 2004 г.
  9. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г.  N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»
  10. Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» № 945 от 25 августа 1999 г.
  11. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель» № 316 от 8 апреля 2000 г.
  12. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» № 319 от 15 марта 1997 г.
  13. Стандарты оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены постановлением правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.)
  14. "Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка" постановление Правительства Москвы от 13 ноября 2001 г. № 1022-пп
  15. «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р.
  16. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков от 10.04.2003 г. № 1102-р
  17. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента. М., Торгово-промышленная палата РФ, 2002
  18. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. www.goscomzem.ru/ozen.htm
  19. Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей (рассмотрены и одобрены Научно-техническим советом Минсельхоза РФ (протокол N 3 от 23 января 2003 г.))
  20. Постановление Главы Администрации Волгоградской области от 26 июля 1999 г. N 512 «Об установлении нормативной цены земли» (с изменениями от 29 декабря 2001 г.)
  21. Постановление Главы Администрации Волгоградской области от 29 декабря 2001 г. N 1167 «Об утверждении Временной методики расчета арендной платы за земельные участки» (с изменениями от 12 марта 2002 г., 28 февраля, 13 августа 2003 г.)
  22. «О временной методике расчета арендной платы за земельные участки на территории Волгограда» Постановление Администрация города Волгограда от 7 июня 2002 г. N 610
  23. Постановление Главы Администрации волгоградской области от 29 декабря 2001 г. N 1165 «О внесении дополнения и изменения в постановление Главы Администрации Волгоградской области От 26 июля 1999 г. N 512 "Об установлении нормативной цены земли"
  24. Постановление Волгоградского Горсовета народных депутатов от 30 сентября 2002 г. N 44/805 «О Положении о продаже земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений»
  25. Постановление Волгоградского Горсовета народных депутатов от 30 сентября 2002 г. N 44/805 «О Положении о продаже земельных участков собственникам зданий строений, сооружений»
  26. Постановление Администрации города Волгограда от 11 июня 2004 г. N 790 "Об утверждении Положения о предоставлении земельных участков для строительства объектов в Волгограде" (с изменениями от 16 августа 2004 г., 15 февраля 2005 г.)
  27. Закон Волгоградской области от 4 апреля 2003 г. N 809-ОД «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан бесплатно» (с изменениями от 30 июня 2004 г.) Принят областной Думой 20 марта 2003 года
  28. Постановление Главы Администрации Волгоградской области от 29 декабря 2001 г. N 1171 «Об установлении цены земли на территории Волгоградской области» (с изменениями от 1 августа 2003 г.)
  29. Постановление Волгоградского городского совета народных депутатов от 27 ноября 2003 г. N 64/1222 «Об установлении дифференцированных ставок земельного налога по зонам градостроительной ценности территории Волгограда на 2004 год»
  30. Куколева Е., Захарова М. Безрисковая ставка: возможные инструменты расчета в Российских условиях «Московский оценщик», №3, 2002 г. http://www.valnet.ru
  31. Плотников А. Коэффициент капитализации для земли, как инструмент при принятии управленческого решения http://www.consalting.ru/ocenka
  32. Петров В.И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения: Учебное пособие. М., 2000.
  33. Четыркин,Евгений Михайлович. Методы финансовых и коммерческих расчетов: Справочное пособие. - М.: Дело, 1992. - 320с: ил. - ISBN 5-85900-044-8 : 380-00.,
  34. Уотшем,Терри Дж. Количественные методы в финансах: Учеб.пособие для студ.вузов / Пер.с англ. - М.: Финансы, 1999. - 528с. - ISBN 5-238-00036-7 : 106-50., Рекомендовано М-вом общ. и проф. образования РФ
  35. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей "Тандем". Издательство "ЭКМОС", 2000 г. - 352 с.
  36. Оценка бизнеса: Учебник. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 512 с.
  37. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика (учебное пособие). М.: ИНФРА-М, 1996 .
  38. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. С-Пб.: Технобалт, 1995.
  39. Фридман Д., Ордуэй Н, Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, ЛТД, 1995.
  40. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 1994.
  41. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В. Рутгайзера, Учебное и практическое пособие, М.: Дело, 1998, 384 с.
  42. Черняк В. З. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 176 с. - ISBN 5-279-01557-1 : 15-00.,
  43. Григорьев В.В. Оценка предприятия: Теория и практика: Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 318с. - ISBN 5-86225-289-4 : 59-23.,
  44. Григорьев,Владимир Викторович. Оценка предприятий. Имущественный подход. - М.: Дело, 1998. - 224с. - ISBN 5-7749-0079-7 : 35-00.,
  45. Оценка бизнеса: Учебник для вузов / Под ред: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998. - 509с. - ISBN 5-279-02013-3 : 180-00.,
  46. Богатин,Юрий Владимирович. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб.пособие для вузов. - М.: Финансы,ЮНИТИ, 1999. - 253с. - ISBN 5-238-00045-6 : 38-88.,
  47. Федотова,Марина Алексеевна. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник для вузов. - М.: ЭКМОС, 2000. - 351с. - ISBN 5-88124-070-7 : 56-30.,
  48. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб.пособие для вузов / Под ред:Н.А.Абдулаева,Н.А.Колайко. - М.: ЭКСМОС, 2000. - 346с. - ISBN 5-88124-085-5 : 77-50.,
  49. Валдайцев Сергей Васильевич. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для студ.вузов. - М.: ЮНИТИ, 2001. - 720с. - ISBN 5-238-00251-3 : 204-77.,
  50. Виленский,Петр Львович. Оценка эффективности инвестиционных проектов.Теория и практика. - М.: Дело, 2001. - 832с. - ISBN 5-7749-0184-Х : 504-00.,
  51. Бубнов Д. В. Сравнительный анализ ставок арендной платы за землю по новому порядку и земельного налога для земель с/х назначения в Волгоградской области (Международная научно-практическая конференция молодых исследователей «Наука и молодежь: новые идеи и решения», посвященная 65-летию победы в Великой отечественной войне, г. Волгоград 26-28 апреля 2010 г.);
  52. Бубнов Д. В. Обоснование ставок арендной платы за землю и земельного налога с учётом экологического состояния территории (Региональная научно-практическая конференция молодых исследователей, г. Волгоград 30-31 марта 2010 г.);

Информация о работе Применение математических методов к оценке стоимости долгосрочной аренды земельного участка под складскими помещениями с учетом экологи