Оценка стоимости земельных участков

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Декабря 2014 в 18:40, контрольная работа

Описание работы

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Файлы: 1 файл

Курсак по оценки недвижимости.docx

— 113.18 Кб (Скачать файл)

Федеральное агентство железнодорожного транспорта 
Сибирский государственный университет путей сообщения 
Кафедра «Экономическая теория и антикризисное управление» 

Курсовая работа по дисциплине

«Оценка недвижимости»

 

Тема курсовой работы:

«Оценка стоимости земельных участков»

 

Проверил доцент                                                Выполнила ст. гр. МАУ-312

____________Мжельская И.В.                           ____________ Гуськова Е.А. ____________                             _____________                      (дата проверки)                                     (дата сдачи на проверку)

Краткая рецензия

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

_____________________

(запись о допуске  к защите)

___________________      __________________

(оценка по  результатам защиты)      (подпись) преподавателя)

 

Новосибирск, 2014

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

Введение

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Правовые регулирующие отношения собственности на землю подразделяются на общие (свойственные всем земельным отношениям) и специальные (характерные для определенных категорий земель и условий их использования).

 Россия располагает  огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной  стоимостной оценки этой важнейшей  части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства, бесплатность и обезличенность  земли привели к их неэффективному  использованию. Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую  очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и  сооружений на земельном участке  носит вторичный характер и  выступает как дополнительный  вклад в стоимость земельного  участка. Выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного  времени, а все улучшения имеют  неопределенный срок службы. В  современных условиях России  земля является одним из наиболее  сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости.

 

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.

Целью курсовой работы является рассмотрение методики оценки земли.

Задачами курсовой работы являются:

  • рассмотреть основные понятия оценки земли;
  • рассмотреть основные подходы к оценке земли;
  • рассчитать рыночную стоимость офисных помещений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Основные понятия, принципы и подходы, используемые в оценки земельных участков

 

1.1 Назначение оценки рыночной стоимости земли

 

Оценка земельных участков, прежде всего, необходима для удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли. При этом земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время в России используются такие виды стоимости земельного участка, как рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, налогооблагаемая.

Рыночная стоимость объекта оценка – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства[1].

Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, залоговая стоимость - при кредитовании под залог земельных участков, страховая стоимость - при страховании объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Налогооблагаемая стоимость используется для целей налогообложения земельных участков[3].

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована:

1) в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду;

2) при предоставлении природных ресурсов и объектов в пользование на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах;

3) при установлении кадастровой оценки земли;

4) при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

5) при реквизиции земель;

6) при определении начальной цены земельного участка на торгах;

7) при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;

8) при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

9) при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;

10) при определении убытков и потерь, вызванных неправомерными действиями землепользователей;

11) при оценке экологического ущерба;

12) при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;

13) при оценке последствий установления ограничений и обременении по использованию земельных участков;

14) при  установлении  градостроительных  регламентов  (видов разрешенного использования);

15) в  иных  случаях,  предусмотренных  законодательством  об оценочной деятельности.

1.2 Основные принципы оценки рыночной стоимости земли

В основе применяемых методов оценки рыночной стоимости лежат принципы формирования стоимости, традиционно называемых оценочными принципами. Данные принципы не подчинены законодательному регулированию, а следуют из определения рыночной стоимости как цены, которую можно достичь в рамках обычных деловых операций. Они вытекают из рыночных механизмов, господствующих на свободно функционирующем рынке земельных участков. Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям, так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются[13]:

  • принцип полезности;
  • принцип ожидания;
  • принцип предложения и спроса;
  • принцип замещения;
  • принцип остаточной продуктивности;
  • принцип зависимости или местоположения;
  • принцип наиболее эффективного использования.

Полезность. Считается, что земля имеет стоимость благодаря ее полезности или способности удовлетворять определенным потребностям конкретных пользователей.  Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

Ожидание. Ожидание означает, что стоимость земли создается на основе наших представлений о будущих выгодах, которые можно будет получить при использовании земельного участка.

Предложение и спрос. Также как и на любой товар, на стоимость земли оказывают влияние факторы спроса и предложения. Если спрос на земельные участки в каком-то определенном месте растет, а предложение не увеличивается, то растут и цены. Соответственно если спрос падает, а предложение возрастает, то цены снижаются. Когда спрос и предложение равны и сбалансированы, цены, складывающиеся на землю, обычно отражают ее рыночную стоимость. Однако в отношении земли спрос бывает более изменчив, чем предложение. Это связано с тем, что количество земельных участков, выставляемых на продажу, обычно ограничено, и не может быть увеличено, даже в том случае, когда спрос на них резко возрастает. Земля является ограниченным ресурсом, товаром с неэластичным предложением, уровень цен на который определяется не столько предложением, сколько спросом и финансовыми возможностями покупателей.

Принцип замещения. Принцип замещения означает, что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить такой же земельный участок, но по более низкой цене.

Принцип остаточной продуктивности. Принцип остаточной продуктивности означает, что стоимость земли определяется доходом, оставшимся после оплаты привлеченных к земле рабочей силы, капитала и предпринимательских усилий. 

Принцип зависимости или местоположения. Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участка зависит от его местоположения и формируется его окружением, теми видами землепользования, которые преобладают в округе и признаются наиболее эффективными видами использования земельных участков, приносящими наибольшие доходы. 

Принцип наиболее эффективного использования. Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка формируется его наиболее эффективным использованием или таким использованием, которое является наиболее вероятным, физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым, имеет надлежащее оправдание, и при котором стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

1.3 Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

На  стоимость  земли  влияет  совокупность  факторов,  которые можно объединить в следующие основные группы[14]:

  • социальные и демографические особенности;
  • общая экономическая ситуация;
  • правовое       регулирование       и       действующие       системы налогообложения;
  • природные условия и окружающая среда;
  • физические и качественные характеристики земельного участка;
  • расположение земельного участка;
  • доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

1.4 Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению        дохода,        происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Информация о работе Оценка стоимости земельных участков