Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Декабря 2014 в 18:40, контрольная работа
Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Рыночная стоимость объекта составила на ________20___ г. _________________________
______________________________
(прописью)
Отчет составил: ______________________________
(фамилия, инициалы, подпись)
Таблица 1 – Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Общие сведения | |||
Площадь земельного участка, га (1.5*Sзастройки) 2500 | |||
Ставка налога на земельный участок, р./м2 7450*0,0145=108,025 | |||
Общая площадь помещений, м2 1500 | |||
Строительный объем, м3 4800 | |||
Количество этажей 4 | |||
Затратный подход | |||
Восстановительная стоимость 1 м3 в 1969 г. (Сб. 25, табл. 1), р. 33,2*1,4=46,48 | |||
Восстановительная стоимость объекта в 1969 г., р. 46,48*4 800=223 104 | |||
Восстановительная стоимость в ценах 1984 г. (К=1,20), р. 223 104*1,2=267 725 | |||
Индекс цен на СМР на дату оценки, ед. 75 | |||
Восстановительная стоимость в ценах на дату оценки, р. 267 725*75=20 079 375 | |||
Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети 20 079 375*0,15=3 011 906 | |||
Восстановительная стоимость с учетом НДС (К=1,18), р. (20 079 375+3 011 906)*1,18=27 247 712 | |||
Доп. косвенные издержки, р. в т. ч.: 340,2+215,575=555 775 | |||
электроснабжение (1 кВт - 11,34 т. р.) |
Объем: 30*11,34=340,2 | ||
теплоснабжение (1 Гкал - 862,3 т.р.) |
0,25*862,3=215,575 | ||
Прибыль инвестора, % 15 | |||
Восстановительная стоимость, р. (27 247 712 + 555 775)*1,15=31 974 010 | |||
Физический износ (К=1,25), % Физ. выражение: 21*1,25=26 | |||
Функциональный износ, %. - | |||
Внешний износ, % - | |||
Накопленный износ, % 26 | |||
Стоимость улучшений, р. 31 974 010 *(1-0,26) = 23 660 767 | |||
Стоимость земли, р. 19 438 029 | |||
Стоимость, р. 23 660 767 + 19 438 029 = 43 098 796 | |||
Сравнительный подход | |||
Стоимость, р./м2 |
Средняя: 27 403 | ||
Затраты нулевого периода 0 | |||
Стоимость, р. 27 403*1500 = 41 104 500 | |||
Доходный подход | |||
Арендная ставка, р./м2 700 | |||
Потенциальный валовой доход (аренднаяставка*12*общую площадь), т. р. 700*12*1500=12 600 000 | |||
Потери, % 15 | |||
Действительный валовой доход (ДВД), т. р. 12 600 000*0,85=10 710 000 | |||
Операционные расходы, т. р. в том числе 1 500 397 | |||
налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости) 23 660 767*0,022=520 537 | |||
налог на земельный участок (1,45% от кадастровой стоимости) 108,025*2500=270 063 | |||
страхование (0,5 % от восст. стоимости) 31 974 010*0,005= | |||
управление (2% от ДВД) 10 710 000*0,02=214 200 | |||
резерв на восстановление (1,05% от восст. стоим.) 31 974 010*0,0105=335 727 | |||
тепло, электро, водоснабжение, сигнализация, коммунальные - | |||
Чистый операционный доход,
т. р. 10 710 000-(520 537+270 063+ | |||
Общая ставка капитализации, % 22 | |||
Затраты нулевого периода, р. - | |||
Стоимость, т. р. 9 209 603 / 0,22 = 41 861 832 | |||
Таблица 2 – Расчет физического износа объекта оценки
Конструктивные элементы |
Удельный вес элемента, % |
Кол-во участков с разным износом, шт. |
Расчетные удельные веса элементов, % |
Физический износ по результатам осмотра, % |
Средневзвешенное значение физического износа, % |
Фундаменты |
4 |
1 |
4 |
30 |
1,2 |
Стены, перегородки |
16 |
1 |
16 |
25 |
4 |
Покрытие и перекрытия |
18 |
1 |
18 |
15 |
2,7 |
Кровля |
12 |
1 |
12 |
10 |
1,2 |
Полы |
7 |
1 |
7 |
20 |
1,4 |
Проемы |
10 |
1 |
10 |
20 |
2 |
Отделочные работы |
8 |
1 |
8 |
30 |
2,4 |
Сантехн. и электрические устройства |
16 |
1 |
16 |
35 |
5,6 |
Прочие работы |
2 |
1 |
2 |
20 |
0,4 |
21 |
Так как согласно ВСН 53-86(р) объекты недвижимости (или их конструктивные элементы) с уровнем 80% износа считаются полностью изношенными (следовательно, не имеют потребительской стоимости), для перевода физического износа в его экономический показатель в расчетах используется коэффициент 100/80=1,25, т.е. Иэ = Иф × 1,25, где: Иэ – экономический показатель износа; Иф – физический износ, экспертно рассчитанный по ВСН 53-86(р)
Таблица 3 – Расчет стоимости квадратного метра объекта оценки
Ценообразующий фактор |
Объект оценки |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект №5 |
Цена продажи за 1м2 |
36*750= 27000 |
33*730= 24090 |
38*740= 28120 |
39*700= 27300 |
37*760= 28120 | |
Права собственности |
0 |
0 |
0 |
+5 |
0 | |
Условия финансирования |
0 |
-3 |
-5 |
0 |
-6 | |
Состояние рынка |
|
+10 |
0 |
0 |
+5 |
+10 |
Местоположение |
|
0 |
+8 |
+15 |
-15 |
0 |
Физические характеристики |
-15 |
0 |
-5 |
0 |
0 | |
Экономические характеристики |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Дополнительные компоненты стоимости |
0 |
0 |
0 |
+5 |
0 | |
Общая корректировка |
-5 |
+5 |
+5 |
0 |
+4 | |
Скорректированная цена |
27000*0,95=25650 |
24090*1,05=25295 |
28120*1,05=29526 |
27300 |
28120*1,04=29245 | |
Весовые коэффициенты |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,2 | |
Итоговая стоимость |
(25 650 + 25 295 + 29 526 + 27 300 + 29 245)/5= 27 403 | |||||
Таблица 4 – Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции
Наименование объекта |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект №5 |
Цена продажи, р./кв.м |
27 000 |
24 090 |
28 120 |
27 300 |
28 120 |
Годовая арендная ставка, р./кв.м |
750*12=9000 |
730*12=8760 |
740*12=8880 |
700*12=8400 |
760*12=9120 |
Коэффициент недоиспользования и неплатежей, К1, % |
10 |
10 |
15 |
15 |
10 |
Коэффициент операционных расходов, К2, % |
25 |
25 |
25 |
25 |
25 |
Ставка капитализации СК, %
|
(9000*0,19*0,75)/ 27000=0,225 |
(8760*0,9*0,75)/ 24090=0,245 |
(8880*0,85*0,75)/ 28120=0,201 |
(8400*0,85*0,75)/ 27300=0,196 |
(9120*0,9*0,75)/ 28120=0,219 |
СК средняя, % |
(0,225+0,245+0,201+0,196+0, | ||||
СК = Арендная ставка×12×(1 – К1)×(1 – К2)/С
Расчет стоимости земельного участка
1) Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,
2) ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. – ЧОДздан. ЧОДобщ. – из доходного подхода;
3) ЧОДздан.=Сздан. *СКздан., где Сздан. – с учетом износа физического;
4) СКзем.= СКобщ. – 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)
5) Тост.=(100 –1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)
Таблица 5 – Расчет итоговой величины рыночной стоимости
Согласование результатов | ||
Подход: |
Стоимость |
Весовой коэффициент |
затратный, р.: |
43 098 796 |
0,33 |
сравнительный, р. |
41 104 500 |
0,33 |
доходный, р. |
41 861 832 |
0,33 |
Итоговая величина рыночной стоимости, р. 42 021 709 | ||
Рыночная стоимость объекта составила на ________20___ г. _________________________
______________________________
(прописью)
Отчет составил: ______________________________
(фамилия, инициалы, подпись)