Оценка стоимости земельных участков

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого , то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?. Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения[7]:

1. Цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства.

2.   Цена за 1м 2 – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр  – для коммерческого использования  земель в городах. Стоимость участка  пропорциональна длине его границы  по улице или шоссе при стандартной  глубине участка, на которую приходится  небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот – стандартные  по форме и размеру участки  в районах жилой, дачной застройки  и др.

5. Цена за единицу плотности  – коэффициент отношения площади  застройки к площади земельного  участка (ФАР – этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают  величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит что можно 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное – на половине участка, 12- этажное на 0,25 участка.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость     определяется     путем     расчета     медианы     (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Метод единицы применяют, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам, его преимуществом являются относительная простота и легкость.

Другой прием основан на определении путем анализа сравнения продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.

Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг

от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающих

друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

• корреляционно - регрессионным анализом  связи между изменением

элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

• определением затрат,связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Для определения рыночной стоимости земельных участков также применяются математические функции.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные    результаты    в    условиях    высоких    темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

3.2 Метод распределения

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числя продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Для применения метода распределения необходимы ряд условий:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в

рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого

объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени

отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен

аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем

умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Однако, изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанной с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют; поэтому рассчитать непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным. Возникает заколдованный круг: с одной стороны, чтобы определить рыночную стоимость земли, нужно знать наиболее вероятную долю земли в рыночной стоимости недвижимости, с другой стороны, чтобы определить упомянутую долю, требуется знать рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, подобный путь определения стоимости участка земли на практике не может быть реализован, поскольку для прямого расчета значения упомянутой доли требуется значение рыночной стоимости земельных участков и стоимости единых объектов недвижимости, находящихся на них.

Выход из этого круга может быть найден, если значение этой доли проявляет устойчивость на более широком множестве различающихся земель и объектов недвижимости, чем рассматриваемые оценочные зоны (территория, в пределах которой стоимость подобных объектов недвижимости      можно     считать      одинаковой в     пределах неопределенности, присущей цене недвижимости, расположенной на участке). В этом случае обучающая выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.

3.3 Метод выделения

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения[9]:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.