Оценка стоимости земельных участков

В курсовой  работе были рассмотрены  теоретические основы оценки земли, основные подходы и методы к оценке земли.

В практической части работы был произведен расчет оценки рыночной стоимости офисных  помещений с применением трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Стоимость офисного помещения ООО «Сплит» по затратному подходу составляет 14 739 861млн.р., по сравнительному подходу 13 278 720млн.р.,по доходному подходу 14 603 467млн.р. Итоговая величина рыночной стоимости офисного помещения составила 14 207 349млн.р.

Стоимость офисного помещения ОАО « Трио» по затратному подходу равна 43098 796млн.р., по сравнительному подходу 41 104 500млн.р., по доходному 41 861 832млн.р. Итоговая величина рыночной стоимости офисного помещения составила 42 021 709млн.р.

Список использованных источников

1. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности» от 2 мая 2003 г. №1459-ФЗ.
2. Федеральный закон « О государственном кадастре недвижимости» от 2 января 2000 г. N 221-ФЗ.
3. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) от 20 июля 2007 г. № 256.
4. Федеральный стандарт оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) от 20 июля 2007 г. № 255.
5. Федеральный стандарт оценки №3 "Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) от 20 июля 2007 г. № 254.
6. Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4) от 22 октября 2010 г. № 508.
7. Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости» (ФСО №7) от 25 сентября 2014 г. №611.
8. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, глава 1, статья 7
9. Распоряжение Министерство имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р).
10. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»
11. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».
12. В.П. Антонова « Оценка стоимости земельных участков».- М.: 2006.
13. С.С Васеленко «Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России»– М.: 2006.
14. С.В.Грибоский, Маросейка, «Оценка стоимости недвижимости», 2009.
15. Оценка недвижимости./ Под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой пос.  М.: Финансы и статистика, 2010.
16. С.П. Коростелев, Маросейка «Теория и практика оценки»,- 2009
17. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России», - М.: Экзамен, 2006.
18. Е.С. Озеров «Экономический анализ и оценка недвижимости»,-М.: 2007.
19. Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков» М.:КНОРУС, 2007.
20. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. « Оценка недвижимости», – М.: 2008.
21. «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.
22. http://ocenka2000.narod.ru/x_example_land.html
23. www.market-pages.ru

 

 

 

 

 

 

 

Приложение А Оценка рыночной стоимости офисного помещения ООО «Сплит»

Таблица 1 – Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Общие сведения
Площадь земельного участка, га (1.5*Sзастройки)  1000 м2
Ставка налога на земельный участок, р./м2 8500*0,0145=123,25
Общая площадь помещений, м2  480 м2
Строительный объем, м3 2880 м2
Количество этажей   2
Затратный подход
Восстановительная стоимость 1 м3 в 1969 г. (Сб. 25, табл. 1), р. 33,2*1,4=46,48
Восстановительная стоимость объекта в 1969 г., р.  46,48*2880=133 862
Восстановительная стоимость в ценах 1984 г. (К=1,20), р. 133 862*1,2=160 634
Индекс цен на СМР на дату оценки, ед.  75
Восстановительная стоимость в ценах на дату оценки, р.  160 634*75=12 047 550
Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети 12 047 550*0.15=1 807 132
Восстановительная стоимость с учетом НДС (К=1,18), р.  (12 047 550+1 807 132)*1,18=16 348 525
Доп. косвенные издержки, р. в т. ч.: 555 775
	электроснабжение (1 кВт - 11,34 т. р.)	Объем:  30*11.34=340 200
	теплоснабжение (1 Гкал - 862,3 т.р.)	0.25*862.3=215 575
Прибыль инвестора, %  15
Восстановительная стоимость, р. (16348525+555775)*1,15=19 439 945
Физический износ (К=1,25), %   Физ. Выражение:27*1,25=34
Функциональный износ, %. -
Внешний износ, %  -
Накопленный износ, %  34
Стоимость улучшений, р. 19 439 945*(1-0,34)=12 830 364
Стоимость земли, р. 1 909 497
Стоимость, р.  1 909 497+12 830 364=14 739 861
Сравнительный подход
Стоимость, р./м2			Средняя: 27 664
Затраты нулевого периода  0
Стоимость, р.  27 664*480=13 278 720
Доходный подход
Арендная ставка, р./м2  760 м2
Потенциальный валовой доход (аренднаяставка*12*общую площадь), т. р. 760*12*480=4 377 600
Потери, %  10
Действительный валовой доход (ДВД), т. р.  4 377 600*0,90= 3 939 840
Операционные расходы, т. р. в том числе  873 112
	налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости)  12 830 364*0,022=282 268
	налог на земельный участок (1,45% от кадастровой стоимости) 123.25*1000=123 250
	страхование (0,5 % от восст. стоимости) 19 439 945 * 0,005=97 198
	управление (2% от ДВД)  3 939 840*0,02=78 797
	резерв на восстановление (1,05% от восст. стоим.) 19 439 945*0,0105=291 599
	тепло, электро, водоснабжение, сигнализация, коммунальные  -
Чистый операционный доход, т. р.  3 939 840-873 112=3 066 728
Общая ставка капитализации, %  21
Затраты нулевого периода, р.  0
Стоимость, т. р.  3 066 728/0,21= 14 603 467

 

Таблица 2 – Расчет физического износа объекта оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Кол-во участков с разным износом, шт.	Расчетные удельные веса элементов, %	Физический износ по результатам осмотра, %	Средневзвешенное значение физического износа, %
Фундаменты	4	1	4	30	1,2
Стены, перегородки	16	1	16	25	4
Покрытие и перекрытия	18	1	18	35	6,3
Кровля	12	1	12	30	3,6
Полы	7	1	7	20	1,4
Проемы	10	1	10	20	2
Отделочные работы	8	1	8	30	2,4
Сантехн. и электрические устройства	16	1	16	35	5,6
Прочие работы	2	1	2	20	0,4
					27

 

Так как согласно ВСН 53-86(р) объекты недвижимости (или их конструктивные элементы) с уровнем 80% износа считаются полностью изношенными (следовательно, не имеют потребительской стоимости), для перевода физического износа в его экономический показатель в расчетах используется коэффициент 100/80=1,25, т.е. Иэ = Иф × 1,25, где: Иэ – экономический показатель износа; Иф – физический износ, экспертно рассчитанный по ВСН 53-86(р)

 

Таблица 3 – Расчет стоимости квадратного метра объекта оценки

Ценообразующий фактор	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи  за 1м2		28120	27300	28120	28000	27000
Права собственности		0	+5	0	0	0
Условия финансирования		-5	0	-6	+5	0
Состояние рынка		0	+5	+10	0	+10
Местоположение		+15	-15	0	-10	0
Физические характеристики		-5	0	0	0	-15
Экономические характеристики		0	0	0	0	0
Дополнительные компоненты стоимости		0	+5	0	0	0
Общая корректировка		+5	0	+4	-5	-5
Скорректированная цена		29526	27300	29245	26600	25650
Весовые коэффициенты		0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
Итоговая стоимость	27664

Таблица 4 – Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Наименование объекта	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи, р./кв.м	28120	27300	28120	28000	27000
Годовая арендная ставка, р./кв.м	8880	8400	9120	9600	9000
Коэффициент недоиспользования и неплатежей, К1, %	15	15	10	15	10
Коэффициент операционных расходов, К2, %	25	25	25	25	25
Ставка капитализации СК, %	0,201	0,196	0,219	0,219	0,225
СК средняя, %	0,21(21%)

СК = Арендная ставка×12×(1 – К1)×(1 – К2)/С

 

Расчет стоимости земельного участка

 

1) Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,

2) ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. – ЧОДздан.  ЧОДобщ. – из доходного подхода;

3) ЧОДздан.=Сздан. *СКздан., где Сздан. – с учетом износа физического;

4) СКзем.= СКобщ. – 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)

5) Тост.=(100 –1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)

 

 

1. Тост.=(100 –34)/1=66 лет
2. СКзем.= 0,21 – 1/ 66 = 0,195
3. ЧОДздан.=12 830 364 * 0,21= 2 694 376
4. ЧОДзем.у.= 3 066 728 – 2 694 376=372 352
5. Сзем.у.= 372 352/0,195= 1 909 497

 

 

 

 

Таблица 5 – Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Согласование результатов
Подход:	Стоимость	Весовой коэффициент
затратный, р.:	14 739 861	0,33
сравнительный, р.	13 278 720	0,33
доходный, р.	14 603 467	0,33
Итоговая величина рыночной стоимости, р. 14 207 349