– коэффициент, учитывающий региональные особенности территории страны, для которой выполняются расчеты.

Параграф  1.3. Определение арендной платы по кадастровой стоимости: новый Порядок расчета арендной платы от 7 декабря 2007 года.

 

     Согласно  постановлению Главы Администрации Волгоградской области №2033 «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» от 6 декабря 2007 года введен новый Порядок расчета арендной платы. Теперь плата будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости участков, умноженной на несколько коэффициентов.

     Размер  арендной платы за земельные участки  теперь рассчитывается по следующей формуле:

     А = КСЗУ * Кви * Кд * Кка * Ки,

     А – величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

     КСЗУ  – кадастровая стоимость земельного участка;

     Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка;

     Кд – коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов: для 4-х типов земельных участков, установленных Порядком, рассчитывается отдельно и имеет особое обозначение:

• Кдн – для категории земель населенных пунктов;
• Кдпр – для категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;
• Кдс – для категории земель сельскохозяйственного назначения;
• Кдо – для категории земель особо охраняемых природных территорий и объектов;

     Кка – коэффициент категории арендатора земельного участка: не учитывается для земель сельскохозяйственного назначения и особо охраняемых территорий:

• Ккан – для категории земель населенных пунктов;
• Ккапр – для категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

     Ки  – коэффициент индексации: определяется на основе показателя инфляции.

     Для земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся на территории городского округа город-герой  Волгоград, значение коэффициента вида функционального использования земельного участка принимается равным ставке земельного налога для соответствующего земельного участка, установленной представительным органом местного самоуправления на соответствующий год (пп. 2.1.3 введен Постановлением Главы Администрации Волгоградской обл. от 23.12.2008 N 1758).

     Также было указано, что главный посыл  новой методики – уровень арендной платы за землю должен быть доведен до ставок земельного налога. Как же обстоят дела на самом деле? В таблице ниже приведены ставки земельного налога по основным категориям земель города Волгограда в сравнении с новыми арендными ставками. Для расчета приняты следующие значения:

     Кви = Ставке земельного налога¹;

     Ккан = 0,5 (взят как среднее значение);

     Ки = 1,1 (основан на официальных показателях инфляции);

     Кдп – взят как диапазон значений для соответствующей категории земельного участка.

Таблица 1.1

     Как видно из таблицы, колебания ставки арендной платы довольно обширны, что  говорит о необходимости ее доработки.

     В главе были рассмотрены три подхода  для определения рыночной стоимости  недвижимости: доходный, сравнительный  и затратный. Из-за ограничения по времени и объёму работы из каждого  подхода будет использовано по одному методу: метод капитализации (доходный подход) для расчета стоимости  единого объекта недвижимости, метод  сравнения продаж (сравнительный  подход) – для той же цели, и  метод сравнительной единицы  для определения стоимости только складского помещения.

     Экологический фактор является неотъемлемой частью окружающей среды, непосредственно  влияющий на здоровье людей и их дееспособность. Виды загрязнения имеют  обширную и сложную классификацию. Согласно Стандарту Российского общества Оценщиков СТО РОО для расчета экологического ущерба существует 3 методики. Методики «валовых выбросов» и «концентраций» будут использованы при расчетах в данной работе.

     Введенный новый Порядок рассчитывает арендную плату на основе кадастровой стоимости, умноженную на ряд коэффициентов. Чтобы  при определении арендной платы  можно было учитывать экологический  ущерб, в следующей главе будет  предложен дополнительной коэффициент.

 

     Глава 2. Практический оценка стоимости земельного участка и расчет арендной платы с учетом и без учета экологического фактора.

     В данной главе предоставлены расчеты  рыночной стоимости земельного участка  под складским помещением, экологического ущерба, наносимого объекту оценки, и арендной платы по новому Порядку  с учетом и без учета экологического фактора.

Параграф 2.1. Расчет стоимости земельного участка без учета экологического ущерба.

     Первый  расчет произведем методом капитализации  доходного подхода по приведенному выше алгоритму (см. стр.7). Необходимые  данные приведены в Таблице 2.1., результаты расчета в Таблице 2.2.

     Таблица 2.1

     

     Таблице 2.2

     Следующим использован метод продаж сравнительного подхода. Описание аналогов, критерии корректировки и сама корректировка их стоимостей приведены ниже в Таблицах 2.3-2.9.

Таблица 2.3

 

     Таблица 2.4

 

     Таблица 2.5

 

     Таблица 2.6

 

     Таблица 2.7

 

     Таблица 2.8