Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Волгоградский  государственный университет»

Факультет управления и региональной экономики

Кафедра математических методов и информатики  в экономике 

Бубнов  Дмитрий Викторович 

Применение  математических методов к оценке стоимости долгосрочной аренды земельного участка под складскими помещениями  с учетом экологического фактора 

Выпускная квалификационная работа

по специальности

080116 – «Математические методы в экономике» 
 

Студент 5-го курса

гр. ММ-051

Бубнов  Дмитрий Викторович

_____________________________ 

Научный руководитель:

к.э.н., доцент

Лихоманов Олег Владимирович

__________________________ 
 

Рецензент:

генеральный директор

оценочной фирмы ООО «Вирго»

Куканова  Наталья Евгеньевна

_____________________________ 

Заведующий  кафедрой:

д.э.н., проф.

Богачкова Людмила Юрьевна

«___»________________2010 г.

Протокол  заседания кафедры № 

Волгоград

2010 г.

Оглавление

Введение 3

Глава 1. Теоретические основы и методики оценки недвижимости, учета экологического состояния среды и расчета арендной платы. 7

Параграф 1.1. Подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный. 7

Параграф 1.2. Понятие экологического фактора. Методики учета экологического ущерба. 15

Параграф 1.3. Определение арендной платы по кадастровой стоимости: новый Порядок расчета арендной платы от 7 декабря 2007 года. 23

Глава 2. Практический оценка стоимости земельного участка и расчет арендной платы с учетом и без учета экологического фактора. 27

Параграф 2.1. Расчет стоимости земельного участка без учета экологического ущерба. 27

Параграф 2.2. Расчет экологического ущерба и стоимости земельного участка с его учетом. 35

Параграф 2.3. Корректировка расчета арендной платы с учетом экологического фактора: коэффициент К_ЭУ. 39

Заключение. 42

Список литературы. 43 

 

      

Введение

     Актуальность исследования. Для чего проводится оценка? Оценка позволяет определить стоимость, т.е. ценность – показатель, отражающий приносимую или которую можно получить пользу. Полезность же есть результат эффективного использования. Таким образом оценка необходима для определения эффективности. В то же время при оценивании стремятся учитывать как можно больше факторов, влияющих на ценность, что бы повысить точность оценки, а вместе с ней точность определения эффективности. Данное утверждение верно для любого оцениваемого объекта, в том числе и для земельных участков.

     Используется  два вида оценки стоимости земли: кадастровая и рыночная.

     Кадастровая стоимость – это стоимость  земельного участка, определяемая на основе характеристик земельного участка  с применение методов и правил статистической обработки информации по ее производственной силе, по доходности (ренте).

     Рыночная  стоимость – это стоимость, формируемая на рынке в соответствии с законами спроса и предложения. Её определяют оценщики, применяя три подхода: доходный, сравнительный и затратный.

     Рыночная  и кадастровая стоимости должны быть близки к друг другу, но при  этом кадастровая стоимость считается  базовой, т.е. по определению наименьшей. На ее основе рассчитываются земельный налог и арендная плата. Однако, на практике не всегда рыночная стоимость больше.

     Так же по современным методикам ни при  расчете кадастровой ни при расчете  рыночной стоимости не учитывается  влияние загрязнения окружающей среды, т.е. экологического фактора. По мнению автора, это приводит к неточности определения стоимостей, как следствие, ошибочному расчету величин налога и арендной платы, которые, зачастую завышенные, ложатся несправедливым бременем на владельцев и арендаторов земельных участков. Больше страдают земли участки, функциональное использование которых не приводит к незначительному загрязнению окружающей среды: постройка жилых и коммерческих зданий (в частности, склады), больничных культурно-образовательных учреждений, сельское хозяйство и т.д. В итоге все приводит к неэффективности использования земли.

     Для большего понимания необходимо рассмотреть  ситуацию на примере и попытаться предложить способы её улучшения. Поэтому цель исследования: корректировка математической модели оценки  стоимости долгосрочной аренды земельных участков с учетом экологического фактора.

     Исходя  из цели, поставлены задачи исследования:

1. Проанализировать классические подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный;
2. Рассчитать рыночную стоимость долгосрочной аренды земельного участка без учета экологического фактора;
3. Обосновать необходимость учёта экологического фактора;
4. Рассмотреть методы расчёта ущерба от экологического загрязнения и выбрать наиболее эффективный из них;
5. Предложить корректировку расчёта стоимости долгосрочной арендной платы за земельный участок с учетом экологического фактора.

     Объект  исследования: математические модели оценки стоимости земельных участков.

     Предмет исследования: стоимость земельного участка с учетом экологического фактора.

     Научная новизна: обоснован и предложен коэффициент учитывающий состояние окружающей среды для расчета рыночной стоимости долгосрочной аренды земельных участков.

     Практическая  значимость: учёт экологического состояния позволяет арендатору обосновать и корректировать размер арендной платы в сторону её уменьшения, а администрации обоснованно рассчитывать и перераспределять арендные платежи за земельные участки

     Информационная  база: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса», Порядок расчёта арендной платы от 7 декабря 2007 года, информационно-справочный портал Администрации Волгограда www.volgadmin.ru, информационно-справочный портал по экологическому состоянию Волгограда и Волгоградской области ecovolgograd.by.ru.

     Методы  исследования: доходный подход (метод капитализации), сравнительный подход (метод сравнения продаж), затратный подход (метод воспроизводства), методы расчета экологического ущерба: «концентраций» и «валовых выбросов».

     Личное  участие автора: корректировка формулы расчёта арендной платы по новому Порядку для учета экологического состояния окружающей среды.

     Апробация результатов работы: авторские статьи «Сравнительный анализ ставок арендной платы за землю по новому порядку и земельного налога для земель с/х назначения в Волгоградской области», «Обоснование ставок арендной платы за землю и земельного налога с учётом экологического состояния территории».

     Оцениваемый объект недвижимости:

     

 

      План проведения оценки.

     

 

     

     Глава 1. Теоретические основы и методики оценки недвижимости, учета  экологического состояния  среды и расчета  арендной платы.

     Глава посвящена  рассмотрению теоретических основ, подходов и методик для расчета  рыночной стоимости недвижимости (в  том числе и земли), экологического ущерба и величины арендной платы.

Параграф 1.1. Подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный.

     Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

     Оценка  базируется на том предположении, что  потенциальный владелец не заплатит за бизнес сумму большую, чем текущая  стоимость будущих доходов за интересующий его период.

     В рамках доходного подхода традиционно  выделяют два основных метода оценки (в зависимости от степени детализации): метод капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

     Метод капитализации (капитализация – получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом) применяется, если в прогнозном периоде доходы бизнеса останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему. Для расчета стоимости будущий доход (в роли этого дохода может выступать чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль) за один временной период (обычно год) преобразуется в текущую стоимость путем деления на ставку капитализации:

     V=D/R,

     где V – стоимость бизнеса,

     D – будущий доход компании за год,

     R – ставка капитализации – отношение рыночной стоимости бизнеса к приносимому им чистому годовому доходу: для заемных средств она определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам; для собственных средств рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам как отношение прибыли на вложенные средства инвесторов к стоимости вложенных средств. Сведения об этих ставках в интересующей отрасли потенциальный покупатель может узнать при изучении информации о сделках, опубликованной в печати и Интернете.