Применение математических методов к оценке стоимости долгосрочной аренды земельного участка под складскими помещениями с учетом экологи

 

     

     Теперь  каждой стоимости аналога нужно  определить весовой коэффициент  и посчитать средне взвешенную стоимость, которая будет являться искомой. Весовой коэффициент рассчитывается исходя из количества корректировок: обратная величина количества корректировок для каждого аналога делиться на сумму всех обратных величин количества корректировок. Например, для первого аналога:  

     Результаты  приведены в Таблице 2.1.10.

Таблица 2.10

     Получены  два значения стоимости единого  объекта недвижимости. Чтобы определить стоимость земельного участка под  складом необходимо рассчитать стоимость  склада и вычесть ее из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки (автором не было установлено преимущество одного подхода перед другим, поэтому весовые коэффициенты приняты равными 0,5):

1 935 604*0,5 + 2 222 820*0,5 = 2 079 212 руб.

В этом случае применяется метод сравнительной  единицы затратного подхода по алгоритму (см. стр. 13).

     Для расчета первоначальной стоимости (С_перв) необходимо иметь полный перечень всех затрат и их величину (т.е. смету), что получить не удалось. Но можно воспользоваться альтернативным способом и найти сразу полную стоимость (С_полн) из 2-го шага алгоритма: используем современные расценки по строительству склада, предоставляемыми строительными компаниями. Следует отметить, что НДС и прибыль предпринимателя (С_пред) в полученном значении будут уже учтены.

     Таблица 2.11

     Износ может быть подсчитан двумя способами: методом срока жизни и методом  разбиения.

     Определение износа методом срока  жизни⁸:

     Общий износ (И_о) вычисляется по следующим формулам:

 или, предпочтительнее, , где

     И_о – общий удельный износ;

     Т_физ – срок физической жизни здания, определяемый классом капитальности объекта;

     Т_хрон – хронологический возраст здания;

     Т_экон – срок экономической жизни здания;

     Т_эксп – экспертный (эффективный) возраст здания.

     Принимают Т_экон ≈ 0,75×Т_физ. Значения всех возрастов для оцениваемого объекта представлено на Схеме⁹ 2.1.1.

      Схема 2.1

     Тогда получаем:

     И_о¹ = 23/75 ≈ 31%, И_о² = 21/56 ≈ 38%.

     Возьмем средне взвешенную с весам 0,3 и 07:

     И_о^сж = 31*0,3 + 38*0,7 ≈ 36%.

     Определение износа методом разбиения¹⁰:

     Метод разбиения предполагает расчет износа по трем составляющим:

• физический износ;
• функциональный (моральный) износ;
• внешний износ.

     Для складов холодного типа (неотапливаемые), каким является оцениваемый объект, определение функционального и внешнего износа весьма затруднительно, и сам износ таких типов не очень значителен. Поэтому автором выдвинуто предположение, что их суммарное значение для данного склада будет равно 5%.

     Таблица 2.12¹¹

     Тогда:

     И_о^раз = 33,5 + 5 = 38,5%.

     Примем  результаты по двум методам равнозначными  и найдем среднее значение общего износа:

     И_о = ½*( И_о^сж + И_о^раз) = 0,5*(36 + 38,5) = 37,25%.

     Используем  все полученные данные и определим  стоимость земельного участка под  складом.

     Таблица 2.13

Параграф  2.2. Расчет экологического ущерба и стоимости земельного участка с его учетом.

     В связи с отсутствием достаточного количества необходимой информации пришлось ограничится показательным  расчетом с использованием индексов загрязнения за 2003 год. Имеется Таблица 2.2.1 с концентрациями (мг/м³) наиболее часто встречаемых вредоносных веществ по городу в целом и по 2-ум районам: Кировскому и Красноармейскому.

     Таблица 2.14¹²

     Разделив  фактические значения на предельно  допустимые концентрации (ПДК), будут  получены доли ПДК по каждому веществу в каждом районе. Сложив доли ПДК  веществ в районе, будет рассчитан  индекс загрязнения.

     Таблица 2.15

     Процент корректировки стоимости вычисляется  по следующей формуле: 

     Он  показывает на сколько нужно скорректировать (уменьшить или увеличить) среднюю  стоимость объекта недвижимости по городу, что бы получить значение стоимости данного объекта в  конкретном районе.

     Расчет  методикой «валовых выбросов».

     Складское помещение занимает площадь земельного участка в 265 м² и находится в зоне активного загрязнения. Имеется два основных источника загрязнения: местная котельная с высотой трубы 15 м и автомагистраль (ул. Рабоче-Крестьянская). Рассматривается заселенная территория с населением свыше 200 тыс. человек. Плотность застройки селитебной территории составляет 80 %¹³. Город расположен в Южном федеральном округе. Совокупный газовый выброс примесей по двум рассматриваемым источникам загрязнения составляет: взвешенные вещества (пыль каменноугольная) – 111,28 т, двуокись серы – 80,87 т, двуокись азота – 112,93 т, окись углерода – 313,04 т¹⁴.

     Из  таблиц «Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости составления атмосферного воздуха территорий федеральных округов Российской Федерации, (К_r)», «Безразмерная поправка, учитывающая структуру факторов восприятия, (σ_i)», «Удельный экономический ущерб от выбросов 1 т некоторых вредных веществ в атмосферу (d_i)», «Поправка, учитывающая характер рассеивания твердых выбросов в атмосфере (f_i)», «Поправка, учитывающая характер рассеивания газообразных примесей в атмосфере (f_i)» определим значения параметров¹⁵: